תובענה ייצוגית מע״מ מקרקעין: דחיית בקשה נגד רמ״י וקק״ל

תובענה ייצוגית מע״מ מקרקעין הוא נושא מרכזי בתחום זה. לפיכך, בית המשפט המחוזי מרכז דחה בקשה לאישור תובענה ייצוגית נגד מינהל מקרקעי ישראל. וקרן קיימת לישראל. הבקשה עסקה בטענות לגבייה שלא כדין של מס ערך מוסף (מע״מ) על תשלומי חכירה. פיתוח והיוון במקרקעין. במקביל, מומלץ לבחון גם את מס שבח במכירת דירה: חישוב, פטורים וטיפים לחיסכון כדי להבין את התמונה המיסויית המלאה. מלווים בתחום זה מומלץ להכיר גם דרך עורך דין מקרקעין המלווה עסקאות קנייה, מכירה וחכירה של קרקע.

בני משפחת גוטמן, חוכרי קרקע למגורים, טענו כי קק״ל פטורה מתשלום מע״מ. לפיכך, לטענתם, לא היה מקום לגבות מהם את המס במסגרת התשלומים ששילמו. בנוסף, בית המשפט קבע כי לא קמה למבקשים עילת תביעה. ניתן לבחון את המקרה דרך ההקשר של ערבות מסך לחוזה דירה: המדריך המקיף להגנת כספכם כדי להבין כיצד הגנה משפטית יכולה לסייע במקרים דומים.

הליך התובענה הייצוגית וטענות המבקשים

ההליך המשפטי החל בת״צ 5793-08-07 ות״א 3679-10-07 (מאוחדים), גוטמן ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח'. לפני כבוד השופטת אסתר שטמר, ביום 05.03.2012. עם זאת, מיכאל גוטמן ובנו אייל גוטמן חוכרים קרקע למגורים בקריית טבעון. בבעלות קק״ל ומנוהלת על ידי מינהל מקרקעי ישראל.

חוזי החכירה והפיתוח שלהם נחתמו בין השנים 1978 ל-1992.

שני הגוטמנים הגישו תביעה ובקשה לאישור תובענה ייצוגית בשנת 1999. כתוצאה מכך, הליכים אלו עברו גלגולים דיוניים רבים. הם כללו ניסיונות חוזרים לתקן את כתבי הטענות ולהחליף את הבסיס המשפטי לתביעה. רחל גוטמן, אשתו של מיכאל, הגישה תביעה נפרדת דומה בנוגע לזכויותיה באותה חלקה.

הדיונים בשתי התביעות אוחדו.

המבקשים טענו כי קק״ל היא מוסד ללא כוונת רווח (מלכ״ר). לעומת זאת, לטענתם, מלכ״ר פטור מתשלום מע״מ. משכך, הם סברו כי לא היה מקום לגבות מהם את המס על תשלומי החכירה והפיתוח. הם גם טענו.

כי מועד רישום המינהל וקק״ל כ״עוסק מורשה״. לדוגמה, והוראות המעבר בחוק מע״מ שללו את חבות המס בעסקאות הרלוונטיות.

המסגרת המשפטית ושאלת ההתיישנות

חוק מס ערך מוסף, תשל״ו-1975, מגדיר מהי ״עסקה״ ומי נחשב ״עוסק״. לדוגמא, עסקה חייבת במע״מ כאשר היא נעשית על ידי ״עוסק״ או ״עוסק מורשה״. שני המשיבים, המינהל וקק״ל, רשומים כ״עוסק מורשה״ לפי החוק. מכאן שהעסקאות שהם מבצעים חייבות במע״מ.

הרישום כ״עוסק מורשה״ הוא דקלרטיבי בלבד, ואינו מהווה תנאי לחיוב במס.

המשיבים העלו טענת התיישנות. כלומר, החוזה המאוחר ביותר עם המבקשים נחתם בשנת 1992. המשיבים טענו כי כל עילה אפשרית התיישנה זמן רב לפני כניסתו של חוק תובענות ייצוגיות, תשס״ו-2006, לתוקף. בית המשפט העליון בבג״ץ 2171/06 קבע כי התובענה הייצוגית היא כלי דיוני ולא זכות מהותית.

הוא דחה את הטענה לאי-חוקתיות של סעיף 45(ג)(1) בחוק תובענות ייצוגיות. לפיכך, עילות התביעה הפוטנציאליות במקרה זה מתייחסות לתשלומים ששולמו מיום 13.03.1999 ואילך. מי שמברר את זכויותיו במסגרת הליך אזרחי דומה יכול להיעזר בעורך דין משפט אזרחי שמכיר את דיני התובענות הייצוגיות.

ההכרעה ונימוקי בית המשפט לדחיית התובענה הייצוגית

בית המשפט דחה את הבקשה לאישור תובענה ייצוגית בשל היעדר עילת תביעה. אולם, בית המשפט קבע מספר קביעות משפטיות מהותיות:

• מעמד הרישום כעוסק מורשה: הרישום כ״עוסק מורשה״ הוא הצהרתי בלבד ואינו תנאי הכרחי לחיוב במס. גם גוף שאינו רשום פורמלית יכול להיות חייב במע״מ. יתרה מכך, מתצהיר רשמי עלה כי המינהל וקק״ל נרשמו כעוסקים כבר במועד תחילתו של חוק מע״מ, ב-01.07.1976.

• פטור ממס מכוח חוק ההסתדרות הציונית: בית המשפט קבע כי הפטור הנטען מכוח חוק מעמדן של ההסתדרות הציונית העולמית והסוכנות היהודית, תשי״ג-1952, אינו חל על מע״מ. מע״מ אינו נמנה על רשימת המיסים שמהם פטורה קק״ל לפי האמנות הרלוונטיות. פטור ממס עקיף דורש הוראת חוק מפורשת, ואחת כזו אינה קיימת בעניין זה.

• הוראות המעבר בחוק מע״מ: המבקשים טענו כי סעיפים 28 ו-149(א) לחוק מע״מ שוללים את חבות המס. בית המשפט דחה טענה זו. הוא קבע כי הוראות אלו חלות רק על עסקאות שהחלו לפני כניסת החוק לתוקף וטרם נסתיימו לאחריו. הוראות אלו אינן חלות על עסקאות חכירה ופיתוח חדשות שנחתמו לאחר תחילת החוק. גם אם מקורן בחוזה חכירה קודם באותם מקרקעין. בדומה לנושאים מורכבים אחרים הכוללים הסגת גבול: זכויות ופיצויים במקרקעין (מדריך מקיף), גם במקרה זה פסיקת בית המשפט מעמידה גבולות ברורים לזכויות הצדדים.

בית המשפט דחה את עמדת המבקשים לראות בכל העסקאות העתידיות באותם מקרקעין כהמשך של ״עסקה מתמשכת״ הפטורה ממס. אמנם, הוא ציין כי פרשנות כזו הייתה מעניקה פטור בלתי מוגבל בזמן. דבר שהמחוקק לא התכוון אליו. יתר על כן, בית המשפט בחן את שיקולי הנזק הצפוי מהתובענה.

הוא ציין כי סכומים משמעותיים בהיקף מאות מיליוני שקלים נצברו בתקופה הרלוונטית. ואולם, מה שהיה עלול להטיל נטל כבד על תקציב המדינה.

המשמעות המעשית והשלכות פסק הדין

פסק הדין מבהיר מספר עקרונות חשובים בתחום המיסים והמקרקעין. ראשית, רישום כ״עוסק מורשה״ לפי חוק מע״מ הוא הצהרתי בלבד. הוא אינו יוצר או שולל חבות במס באופן מהותי. שנית, פטורים ממס עקיף דורשים עיגון מפורש בחקיקה.

הם אינם ניתנים להסקה מהסדרים היסטוריים כלליים שאינם מתייחסים ישירות למע״מ. שלישית, וזהו כלל פרשני משמעותי. הוראות המעבר בחוק מע״מ אינן מקנות פטור ״נצחי״ לעסקאות עתידיות בנכס.

הדבר נכון גם אם העסקה המקורית בו נחתמה לפני כניסת החוק לתוקף. במקום זאת, כל עסקה נבחנת בפני עצמה וביחס למועד עריכתה. משמעות הדבר היא כי על חוכרים ורוכשי מקרקעין להיות מודעים לחובות המע״מ החלות על עסקאותיהם. ללא קשר למעמד העסקאות הקודמות בנכס. חשוב להדגיש כי גם במצבים מורכבים, כגון בנייה בלי היתר: מתי מותר, סכנות וכיצד לפעול נכון?, יש לוודא את תקינות המצב המשפטי והמיסוי לפני ביצוע העסקה.

לכן, חשוב לוודא את חבות המס בכל עסקה חדשה.

1. בררו את מעמד הצד שכנגד: בדקו האם הגורם הגובה ממכם תשלום רשום כ"עוסק מורשה" לצורכי מע"מ, שכן רישום כאמור מספיק כדי לבסס חבות במס.

2. אל תסתמכו על טענת מלכ"ר לבדה: מעמד של מוסד ללא כוונת רווח אינו יוצר, כשלעצמו, פטור ממע"מ בלי הוראת חוק מפורשת.

3. בדקו את מועד העסקה הקונקרטית: פטור היסטורי בחוזה ישן אינו חל אוטומטית על עסקה חדשה באותם מקרקעין.

4. שמרו את כל האסמכתאות: חוזי חכירה, קבלות תשלום ותכתובות עם הרשות, לצורך בדיקה עתידית של חבות המס.

5. פנו לייעוץ מוקדם: לפני תשלום או לפני הגשת השגה, בדקו את הסוגיה מול עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין.

סיכום

בית המשפט המחוזי מרכז דחה את הבקשה לאישור תובענה ייצוגית נגד מינהל מקרקעי ישראל וקק״ל. זאת משום שקבע כי המבקשים לא הציגו עילת תביעה מוצדקת. בית המשפט הבהיר כי חובת תשלום המע״מ חלה על עסקאות במקרקעין מסוג זה. הוא הדגיש שהרישום כ״עוסק מורשה״ הוא דקלרטיבי.

בנוסף, הוא קבע כי הפטורים ממס עקיף דורשים חקיקה מפורשת. הוא גם פירש את הוראות המעבר בחוק מע״מ בצורה מצומצמת. התוצאה היא שאין פטור נצחי מע״מ לעסקאות עתידיות במקרקעין רק בשל עסקאות קודמות. בית המשפט דחה את תובענותיהם של בני משפחת גוטמן.

המבקשים חויבו בהוצאות משפט בסך 35,000 שקלים לכל אחד מהמשיבים. מי שמתלבט אם לפעול מול רשות גובה מומלץ להכיר גם את עורך דין מיסים שמלווה שומות והשגות מול רשות המסים.

שאלות ותשובות נפוצות על תובענה ייצוגית ומע"מ במקרקעין