גביית ארנונה מהמחזיק האמיתי היא נושא מרכזי בתחום זה. פסק דין שניתן בבית המשפט העליון דן במחלוקת ממושכת בנוגע לחיוב בארנונה עירונית. המחלוקת נגעה למגרש בירושלים. עיריית ירושלים גילתה באיחור של כחמש שנים שהמחזיק בפועל בנכס אינו החברה שעל שמה נשלחו הודעות החיוב. במקום זאת, מדובר היה בצד שלישי שרכש את המגרש בעסקת קומבינציה. לעיון נוסף: עורך דין תביעות קטנות: מדריך מקיף להגשה והתגוננות.
פסק הדין מבחין בין חיוב ארנונה רטרואקטיבי לבין תיקון זהות הנישום בעקבות גילוי המחזיק האמיתי בנכס. הוא מציע פתרון לשאלת גביית ארנונה מהמחזיק האמיתי בנכס, גם באיחור. להרחבה ראו: היעדרות בגלל ילד חולה: זכויות עובדים והחוק המלא.
רקע עובדתי להליך המשפטי
בשנת 1993, ששון לוי התקשר בעסקת קומבינציה עם ״בית ארלוזורוב״, חברת הנכסים של מפלגת העבודה. לפיכך, לפי ההסכם, לוי קיבל חלק מן הבעלות במגרש בירושלים. בתמורה, הוא התחייב לבנות עבור החברה משרדים ולשאת בתשלומי הארנונה על חלקו החל מינואר 1994. החזקה במגרש עברה ללוי כבר בראשית 1994. נושא קשור: נזקי רטיבות מהשכנים: אחריות, הליך משפטי ופיצויים מקיפים.
עיריית ירושלים לא עודכנה בשינוי זה. בנוסף, היא המשיכה לשלוח הודעות חיוב ל״בית ארלוזורוב״. החברה מצידה לא שילמה את חובות הארנונה שנצברו. בנושא זה קראו גם: מהי נכות מוסבת וכיצד היא מתפתחת?.
בנובמבר 1999, עיריית ירושלים נקטה הליכי גבייה נגד ״בית ארלוזורוב״. עם זאת, באת כוח החברה עדכנה את העירייה כי לוי קיבל את החזקה במגרש כבר בשנת 1994. העירייה עדכנה את רישומיה וייחסה ללוי, באופן רטרואקטיבי. את מלוא חוב הארנונה שנצבר על המגרש החל משנת 1995.
היא שלחה לו הודעות חיוב בדצמבר 1999.
לוי לא שילם את החוב. כתוצאה מכך, העירייה הגישה תביעה בסך של כ-2.5 מיליון ש״ח. בית המשפט המחוזי חילק את התקופה לשלוש תת-תקופות:
- חיוב בגין השנים 1995-1997 התיישן.
- חיוב רטרואקטיבי לגבי השנים 1997-1999 נפסל מטעמי הגנה על אינטרס ההסתמכות.
- לוי חויב בתשלום מלא רק בגין התקופה 2000-2003.
שני הצדדים ערערו על פסק דין זה לבית המשפט העליון.
השאלה המשפטית המרכזית וטענות הצדדים
השאלה המרכזית שהעסיקה את בית המשפט העליון הייתה האם חיוב ארנונה שהוטל על המחזיק בפועל בנכס (ששון לוי). לעומת זאת, זה התברר לעירייה – בעקבות הודעה מאוחרת של המחזיק הקודם -. כי הוא ולא המחזיק הרשום הוא בעל הזיקה הקרובה לנכס. האם חיוב כזה נחשב חיוב רטרואקטיבי הכפוף לחזקה הפרשנית המחמירה נגד תחולה למפרע.
לחלופין, נבחנה השאלה אם מדובר בתיקון רישום גרידא שאינו כפוף לחזקה זו.
בנוסף, נבחנו שאלות נלוות. לדוגמה, אלו נגעו לפרשנות סעיפים 325-326 לפקודת העיריות, העוסקים בחובת הודעה על שינוי מחזיק. כמו כן, נבחנו שאלות לגבי תחולת סעיף 4 לחוק ההתיישנות על טענת קיזוז. העירייה טענה כי חובת הארנונה מוטלת על המחזיק בפועל.
לטענתה, הודעות החיוב שנשלחו ללוי אינן רטרואקטיביות, אלא תיקון שומות מוטעות.
העירייה הדגישה את עיקרון גביית מס אמת. לדוגמא, היא הדגישה את ידיעתו של לוי על חבותו בארנונה, נוכח ההסכם. מנגד, לוי טען. כי החיובים רטרואקטיביים.
לטענתו, סעיפים 325-326 לפקודת העיריות מונעים חיוב למפרע במקרה זה.
הכרעת בית המשפט העליון ונימוקיה
בית המשפט העליון קיבל את ערעור עיריית ירושלים באופן חלקי. כלומר, זאת, ביחס לתקופה שבין 2.6.1997 ל-31.12.1999. בית המשפט החזיר את התיק לבית המשפט המחוזי. שם יקבע את גובה התשלום הנוסף.
השופט ס' ג'ובראן הסכים לתוצאה זו ונימק את הסכמתו. אולם, הוא קבע כי חיוב ארנונה רטרואקטיבי כפוף לחזקה פרשנית נגד תחולה למפרע.
אולם, במקרה זה החזקה נסתרה. לכן, ניתן לגבות את החוב גם במועד מאוחר זה.
השופט ג'ובראן התייחס לעובדה. אמנם, קשה לקבל את טענתו של לוי שלא ידע על חובת תשלום הארנונה. זאת משום שחיוב זה אף הוטל עליו באופן מפורש במסגרת החוזה שחתם עם ״בית ארלוזורוב״. בנוסף, השופט קבע כי החיוב בארנונה היה סביר בנסיבות העניין.
יחד עם זאת, הוא מתח ביקורת על שיהוי העירייה בגביית החוב. ואולם, הוא הדגיש את חובתה של העירייה לפעול לגביית חובותיה במועד. וכן, לא להטיל חיובים רטרואקטיביים לאחר שנים ארוכות של חוסר מעש.
בחוות דעת מקבילה, השופט י' עמית הציע ניתוח שונה במקצת. יחד עם זאת, לשיטתו, לא מדובר כלל בחיוב רטרואקטיבי. לכן, אין לראות את החיובים שהושתו על לוי כחיוב רטרואקטיבי. השופט עמית הסביר שיש להבחין בין שלושה נושאים שונים:
- החובה לברר את זהות המחזיק בנכס.
- חיוב רטרואקטיבי בארנונה עקב השתת ארנונה לראשונה, בעקבות שינוי סיווג נכס. מאידך, גודל שטח או ביטול פטור.
- זהות החייב בארנונה בעקבות שינוי מחזיק בנכס (האם המחזיק בפועל, המחזיק הקודם שלא הודיע. מצד שני, או שניהם).
השופט עמית הדגיש כי במקרה זה לא מדובר בהטלת ארנונה לראשונה באופן רטרואקטיבי. לסיכום, אלא בשאלה של זהות החייב בעקבות שינוי המחזיק בנכס. הוא קבע כי כאשר זהותו של המחזיק בפועל מובאת לידיעת העירייה. היא חייבת לשנות את שם הנישום.
המטרה היא לגבות מס אמת מהמחזיק הנכון. לאור, חובת ההגינות מחייבת את העירייה לגבות תחילה מהמחזיק בפועל. לוי החזיק בנכס בפועל, כפי שעלה גם מהוראות ההסכם עימו. על כן, כאשר העירייה תיקנה את רישומיה ושלחה את החיובים אליו.
אין לראות בכך חיוב רטרואקטיבי.
המשמעות המעשית וההלכה המחייבת
פסק הדין מבהיר הלכה מעשית חשובה לרשויות המקומיות: כאשר מתברר לעירייה, ולו באיחור. בהתאם, כי אדם אחר מזה שנרשם הוא בעל הזיקה הקרובה לנכס (המחזיק בפועל). העירייה רשאית לגבות ממנו את הארנונה. בנסיבות המתאימות, הדבר לא ייחשב בהכרח כחיוב רטרואקטיבי פסול.
חיוב כזה אינו כזה שאינו ניתן לגבייה כלל. עם זאת, נדרשת בחינה קפדנית של עוצמת אינטרס ההסתמכות של המחזיק הנדרש לשלם.
בנוסף, חובת הגינות מוטלת על הרשות. למעשה, עליה לפעול ללא השתהות מעבר לנדרש בפעולות הגבייה. פסק הדין מבהיר גם. כי חובת ההודעה על שינוי מחזיק לפי סעיפים 325-326 לפקודת העיריות אינה שוללת מהעירייה את האפשרות לגבות מהמחזיק בפועל.
היא מוסיפה לה אפשרות גבייה חלופית מהמחזיק שנמנע מהודעה במועד.
כלומר, אין צורך בחיוב רטרואקטיבי בענייני גביית ארנונה מהמחזיק האמיתי.
חובת הודעה על שינוי מחזיק בנכס
פקודת העיריות (סעיפים 325-326) מטילה על בעל נכס או על מחזיק בנכס את האחריות לדווח לעירייה על כל שינוי שחל במצב הבעלות או ההחזקה. זוהי חובה מהותית וקריטית בתהליך גביית הארנונה. הודעה זו משמשת כתנאי לשחרור מחובת תשלום ארנונה. תכליתם העיקרית של סעיפים אלה היא להקל על העירייה בתהליך הגבייה.
כך, היא אינה צריכה לעקוב בעצמה באופן יזום אחר מצב הבעלות וההחזקה בכל נכס. אי-מתן הודעה במועד אינו מונע גביית ארנונה מהמחזיק בפועל.
המחזיק או הבעלים המקורי יהיה חייב בארנונה רק במקרים שבהם לא ניתן לגבות את החוב מהמחזיק בפועל. במקרה של לוי. בית המשפט קבע. כי המחזיק או הבעלים המקורי של הנכס הוא שנושא בנטל להודיע לעירייה על שינוי ההחזקה או הבעלות.
לפיכך, אין להעביר נטל זה לכתפי העירייה. כאשר העירייה מבררת את זהות המחזיק האמיתי, היא אינה רשאית לעצום עיניים ולהתעלם מכך. על העירייה חובה לתקן רישום של מחזיק בנכס, כדי להתאים את הרישום בספריה למצב העובדתי.
סיכום
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
