עורך דין המשמש ככונס נכסים חב חובת זהירות מוגברת ללקוחותיו ולכלל הצדדים המושפעים מפעולותיו. עליו לבצע בדיקה יסודית של כל ההיבטים המשפטיים והכספיים בעסקה. בדיקה זו כוללת מיסים ותשלומים צפויים, כדי למנוע נזקים כספיים. אי-ידיעה על חבות מס פוטנציאלית אינה פוטרת אותו מאחריות.
פסק הדין שניתן בתביעה רוני סבג נ' עו״ד שמואל מישוק. לפיכך, דן באחריות מקצועית של עורך דין ששימש ככונס נכסים. בית משפט השלום בבאר שבע, מפי כבוד השופטת עירית קויפמן. פסק ביום 18.10.2022 כי הנתבע התרשל בעריכת הסכם מכר של נכס מקרקעין.
זאת לאחר שלא כלל בו התייחסות לדמי הסכמה כבדים, עליהם נאלץ התובע לשאת. בנוסף, המקרה ממחיש את חובת הזהירות המוגברת המוטלת על עורכי דין המשמשים ככונסי נכסים. זה גם מדגיש את החשיבות של בדיקות מקיפות בעסקאות מקרקעין. במיוחד כאלה הכרוכות בהליכי הוצאה לפועל.
בשנת 2006 העניק התובע הלוואה בסך 2.7 מיליון ש״ח לחייב, שמישכן לטובתו מקרקעין. כתוצאה מכך, החייב לא פרע את חובו. בשל כך, פנה התובע לנתבע, עורך דין, כדי שייצג אותו בהליכי מימוש המשכון. הנתבע מונה ככונס נכסים על הנכס בשנת 2009.
בעקבות הליך התמחרות שנערך בשנת 2010, נמכר הנכס לחברה רוכשת בתמורה של 1,350,000 ש״ח.
הסכם המכר, אותו ערך הנתבע. לעומת זאת, לא כלל התייחסות מפורשת לחובת תשלום דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל. הנתבע שחרר לתובע כספים מקופת הכינוס עוד בטרם שולמו דמי ההסכמה. טעות זו הובילה לחמש שנות התדיינויות בלשכת ההוצאה לפועל.
בסיומן, חויבה קופת הכינוס, ובפועל התובע, בתשלום מלוא דמי ההסכמה בסך כ-196,000 ש״ח. לדוגמה, ערעורים שהגישו הנתבע והתובע לשלוש ערכאות (בית משפט השלום, המחוזי והעליון) נדחו. כל הערכאות קבעו כי חובת התשלום חלה על המוכר. בעקבות זאת, הגיש התובע תביעת אחריות מקצועית נגד הנתבע.
השאלה המשפטית המרכזית בתיק
השאלה המשפטית העיקרית שעמדה לדיון הייתה האם קמה לנתבע אחריות ברשלנות מקצועית כלפי התובע. לדוגמא, זאת בשל אי-הכללת חובת תשלום דמי ההסכמה בהסכם המכר ואי-בירור העניין מבעוד מועד. הנתבע טען כי מדובר בשאלה שכבר הוכרעה בהליכים קודמים. הוא הסתמך על דוקטרינת ״מעשה בית דין״ או ״השתק פלוגתא״.
בטענה כי התביעה אינה רלוונטית עוד.
הכרעת בית המשפט ונימוקיו לאחריות כונס נכסים
בית המשפט דחה את טענת מעשה בית דין. כלומר, הוא קבע כי שאלת התרשלות הנתבע בניסוח ההסכם לא נדונה לגופה בערכאות הקודמות. הדיונים הקודמים עסקו רק בשאלת החבות בתשלום דמי ההסכמה כלפי הרוכשת. בהתאם לסעיף 58 לחוק ההוצאה לפועל.
לעומת זאת, התביעה הנוכחית מתמקדת ברשלנות מקצועית של הנתבע כלפי התובע, כבא כוחו.
בית המשפט קבע. אולם, כי מחדל זה מהווה הפרת חובת הזהירות המוטלת על עורך דין זהיר ומיומן. הוא גם קבע כי קיים קשר סיבתי בין ההתרשלות לנזק שנגרם לתובע. זאת משום שהעסקה הייתה ״על סף הכדאיות״ מבחינת התובע.
גריעת דמי ההסכמה מהתמורה שינתה את כדאיותה. אמנם, מנגד, בית המשפט דחה חלק מרכיבי התביעה, כגון עוגמת נפש. הוצאות משפט בהליכים קודמים ויתרת כספים בקופת הכינוס. הוא קבע כי רכיבים אלה נבעו מהתנהלות התובע עצמו.
שסירב להשיב לקופת הכינוס כספים שקיבל בטעות.
לסיכום, בית משפט השלום בבאר שבע, מפי כבוד השופטת עירית קויפמן. ואולם, קיבל את התביעה וחייב את הנתבע, עו״ד שמואל מישוק, לפצות את התובע, רוני סבג. בסך 195,983 ש״ח בגין דמי ההסכמה. בתוספת הוצאות משפט בסך 6,000 ש״ח ושכר טרחת עורך דין בסך 24,000 ש״ח.
חובותיו של כונס נכסים-עורך דין
פסק הדין מדגיש את חובת הזהירות המוגברת המוטלת על עורך דין הממלא תפקיד ככונס נכסים. יחד עם זאת, הכונס אינו יכול להסתפק בהנחות. אלא עליו לבצע בדיקה יסודית של כל ההיבטים הכספיים והמיסויים הכרוכים בעסקת מימוש נכס. בדיקה זו כוללת, בין היתר:
-
בדיקה מול רשויות: יש לבדוק באופן יזום ומוקדם מול רשויות רלוונטיות, כמו מינהל מקרקעי ישראל, לגבי חובות ותשלומים צפויים.
-
אומדן דמי הסכמה: על הכונס לבצע אומדן משוער של דמי הסכמה צפויים ולוודא את הכללתם בהסכם המכר.
-
יידוע הלקוח: חובה ליידע את הלקוח על כל חבות או תשלום אפשרי, כדי לאפשר לו לקבל החלטות מושכלות לגבי העסקה.
אי-ידיעה של עורך הדין על חבות מס צפויה אינה פוטרת אותו מאחריות. מאידך, לעיתים, עצם אי-הידיעה עשויה להוות ראש נזק בפני עצמו. על כונס נכסים לפעול במקצועיות ובזהירות מרבית, כדי למנוע נזקים לצדדים המושפעים מפעולתו.
משמעות הפסיקה לאחריות כונס נכסים ולעורכי דין
פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לעורכי דין, ובפרט לאלה המשמשים ככונסי נכסים, בדבר היקף אחריותם. מצד שני, היא מדגישה כי עליהם לנקוט בזהירות רבה ולוודא. כי כל ההיבטים המשפטיים והכספיים של העסקה מטופלים כראוי. ההכרעה מבהירה מספר נקודות מרכזיות:
-
חובת זהירות מוגברת: על עורכי דין לשמש ככונסי נכסים בחובת זהירות גבוהה במיוחד.
-
בדיקה יסודית: חובה לבצע בדיקות מקיפות לגבי כל המיסים והתשלומים. זאת כדי למנוע הפתעות ונזקים עתידיים.
-
קשר סיבתי: אי-הכללת סעיף משמעותי בהסכם מכר, או אי-ידיעה עליו, יוצרת קשר סיבתי ישיר לנזקים כספיים שייגרמו ללקוח.
-
מעשה בית דין: קיומם של הליכים קודמים אינו מונע בהכרח תביעת רשלנות מקצועית. הדבר תלוי בשאלה האם סוגיית הרשלנות נדונה והוכרעה באופן מהותי באותם הליכים.
לפיכך, עורכי דין צריכים להיות מודעים היטב לחובותיהם, ולפעול בשקיפות מלאה מול לקוחותיהם. לסיכום, זאת כדי להבטיח את האינטרסים שלהם בכל שלבי העסקה.
שאלות ותשובות
מהי אחריות עורך דין המשמש ככונס נכסים?
עורך דין המשמש ככונס נכסים חב חובת זהירות מוגברת כלפי הנושה. לאור, החייב וכל הצדדים המושפעים מהליך הכינוס. עליו לפעול במקצועיות, נאמנות וביושר. כמו כן, עליו לבצע בדיקות מקיפות של כל היבטי העסקה, כולל חבויות מיסוי ותשלומים לרשויות.
וליידע את הלקוח על כל היבט כספי או משפטי מהותי.
מהם דמי הסכמה במקרקעין?
דמי הסכמה הם תשלום הנדרש לעיתים על ידי רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל) בעת העברת זכויות חכירה בנכס. בהתאם, תשלום זה נועד להסדיר את הסכמת הרשות להעברה. והוא מחושב כאחוז משווי העסקה או מההפרש בין שווי הנכס כיום לבין שווי החכירה המקורי. חובה לוודא את קיומם ואת גובהם בטרם חתימה על הסכם.
האם אי-ידיעת עורך דין על חובת תשלום מס פוטרת אותו מאחריות?
לא. למעשה, הפסיקה קובעת כי אי-ידיעה של עורך דין על חובת תשלום מס צפויה אינה פוטרת אותו מאחריות. נהפוך הוא, במקרים מסוימים, עצם אי-הידיעה עשויה להיחשב כרשלנות וכראש נזק בפני עצמו. על עורך דין חובת בדיקה אקטיבית וקבלת כל המידע הרלוונטי.
מהו ״מעשה בית דין״ ומתי הוא חל בתביעת רשלנות מקצועית?
מעשה בית דין היא דוקטרינה משפטית המונעת התדיינות חוזרת באותה שאלה או עילה שכבר הוכרעה בפסק דין סופי. ראשית, השתק פלוגתא, שהוא חלק מדוקטרינה זו. חל כאשר שאלה עובדתית או משפטית זהה נדונה והוכרעה בממצא פוזיטיבי בהליך קודם. בתביעת רשלנות מקצועית.
הטענה למעשה בית דין תידחה. אם שאלת הרשלנות הספציפית לא נדונה לגופה והוכרעה באופן חיוני לתוצאה בהליכים קודמים.
פעולות למניעת רשלנות כונס נכסים
-
בדיקה מקיפה של הנכס והחובות הנלווים. על כונס הנכסים לבצע בדיקה יסודית ומקיפה של הנכס, כולל נסח טאבו, תיק בניין ברשות המקומית, וחובות לרשויות (כגון רשות מקרקעי ישראל, מס שבח, מס רכישה, ארנונה, היטלי פיתוח).
-
קבלת מידע מרשויות באופן יזום. אל תסתמכו על מידע חלקי או על הנחות. יש לפנות באופן יזום לרשויות הרלוונטיות, כגון רשות מקרקעי ישראל, כדי לקבל אישורים וחבויות תשלום מדויקות, לרבות דמי הסכמה ודמי חכירה.
-
תיעוד מלא של המידע וההחלטות. יש לתעד כל בדיקה, כל שיחה וכל הסכמה בכתב. תיעוד זה כולל גם את יידוע הנושה (הלקוח) על הממצאים השונים ועל כל חבות אפשרית.
-
ניסוח מדויק וברור של הסכם המכר. ודאו שהסכם המכר כולל התייחסות מפורשת לכל החובות, המיסים והתשלומים החלים על העסקה, ומי הצד הנושא בהם. ניסוח ברור ימנע פרשנויות שונות ומחלוקות עתידיות.
-
יידוע הלקוח באופן שוטף ושקוף. ספקו ללקוח מידע מלא ושקוף בכל שלבי הכינוס והמכירה. ודאו שהלקוח מבין את כל ההשלכות הכספיות של העסקה, כולל דמי הסכמה, והאם היא כדאית עבורו בנסיבות אלה.
אזהרה: פעולה ככונס נכסים מחייבת אחריות מוגברת וסטנדרט מקצועי גבוה. מחדלים בבדיקות או ביידוע הלקוח עלולים להוביל לתביעות רשלנות משמעותיות. יש לפעול בזהירות וביסודיות בכל שלבי ההליך.
שימו לב: גם אם הצדדים מסכמים בעל פה על חלוקת תשלומים, חובה לעגן זאת באופן מפורש בכתב, במסגרת הסכם המכר, כדי למנוע מחלוקות עתידיות ולבסס אחריות משפטית ברורה.
