בית המשפט העליון קבע כי ביטול חוזה כדין גובר על המשכון שקיבל הבנק. הבנק עומד בנעלי הקונה בלבד. לפיכך, אין לבנק יותר זכויות ממה שהיו לקונה עצמו. כאשר החוזה בטל, פוקעת זכותו של הקונה לקבל את הנכס. כתוצאה מכך, הבנק אינו יכול לממש את זכות החכירה בנכס. עם זאת, המשכון של הבנק עובר לחול על כספי ההשבה שהמוכר נדרש להחזיר לקונה.
עסקאות נדל״ן כוללות לעיתים קרובות נטילת הלוואה בנקאית תוך יצירת שעבוד. לפיכך, כאשר רוכש מקרקעין נמלט עם כספי המימון מבלי לשלם למוכר. נוצרת התנגשות חזיתית בין המוכר לבין הבנק. במצב זה, מוסד של משכון זכויות חוזיות מעמיד שאלות משפטיות כבדות משקל.
המאמר סוקר את פסיקת בית המשפט העליון בהליך ע״א 357/00 00. בנוסף, ומסביר את תוצאותיה המעשיות עבור מוכרים ורוכשים.
עסקת מכר מקרקעין מקנה לרוכש זכות חוזית לקבלת הנכס עד לרישום הקנייני המלא. לפיכך, כאשר בנק מעמיד הלוואה לקונה, הבנק רושם שעבוד על אותה זכות אובליגטורית. עם זאת, חוק המשכון, תשכ״ז-1967 קובע בסעיף 20. כי הנושה רשאי לממש את הזכות הממושכנת כשם שהחייב היה יכול לממשה.
בנוסף לכך, חוק המחאת חיובים, תשכ״ט-1969 מסדיר את ההגנות הנתונות לחייב המקורי. כתוצאה מכך, סעיף 2(א) לאותו חוק קובע. כי לחייב יעמדו כלפי הנמחה כל טענות ההגנה שעמדו לו כלפי הממחה בעת שנודע לו על ההמחאה. הכלל הבסיסי מורה כי אין אדם יכול להעביר זכויות רבות יותר מאלו שיש לו עצמו.
שימו לב: משכון על זכויות חוזיות אינו מהווה משכנתה קניינית על המקרקעין. תוקף השעבוד תלוי בהמשך קיומו של חוזה המכר הבסיסי.
נסיבות המקרה: בריחת הקונה עם כספי הבנק
המערער, משה יהושע, מכר לריכרד בזכות חכירה בחנות תמורת 132,000 דולר. לעומת זאת, הקונה שילם תשלום ראשון בסך 80,000 דולר, ונרשמה לטובתו הערת אזהרה. יתרת התמורה, בסך 52,000 דולר, הייתה אמורה להשתלם כחודש לאחר מכן. כדי לגייס את הסכום, פנה הקונה אל בנק לאומי לישראל בע״מ לקבלת הלוואה.
לצורך קבלת האשראי, חתם הקונה על מסמך הוראות בלתי חוזרות כלפי המוכר. לדוגמה, המוכר חתם על הסכמה להמחאת הזכויות ולשעבודן לטובת הבנק המלווה. בד בבד עם קבלת ההלוואה, נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק. למחרת קבלת הכספים, נטל הרוכש את כספי ההלוואה ועזב את ישראל לצמיתות מבלי לשלם למוכר.
לאחר גילוי ההיעלמות. לדוגמא, שלח בא כוח המוכר מכתב אל בא כוח הקונה. והודיע על ביטול ההסכם עקב הפרתו היסודית. לאחר מכן, פתח הבנק בהליכי הוצאה לפועל למימוש המשכון.
בתגובה לכך, המוכר הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי למתן פסק דין הצהרתי על ביטול החוזה כדין ומחיקת הערות האזהרה והמשכון.
ההליך בערכאות: מבית המשפט המחוזי לבית המשפט העליון
בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המוכר וקיבל את התביעה שכנגד שהגיש הבנק. כלומר, הערכאה הדיונית קבעה כי המוכר יצר מצג בכתב כלפי הבנק שהסתמך עליו בתום לב. בנוסף, בית המשפט המחוזי פסק כי הודעת הביטול לא נמסרה תוך זמן סביר. ולכן המוכר חב בתשלום ההלוואה כערב.
על פסק דין זה הגיש המוכר ערעור לבית המשפט העליון.
במסגרת ע״א 357/00. אולם, המוכר טען כי פעל תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על הימלטות הרוכש. המוכר הדגיש כי הסכים למשכון הזכויות בכפוף למילוי התחייבויות הקונה. לעומת זאת, הבנק טען כי המוכר מושתק מלטעון לביטול ההסכם בשל מצגי שווא.
וכי מכתב הביטול אינו מקיים את דרישות הדין.
השוואת עמדות הצדדים במחלוקת המשפטית נושא המחלוקת עמדת המוכר עמדת הבנק תוקף הודעת הביטול הודעה ברורה שנמסרה תוך זמן סביר מהגילוי השתהות בלתי סבירה והיעדר הודעה ישירה לבנק מעמד המשכון החוזיה משכון פוקע יחד עם פקיעת הזכות החוזית המוכר ערב לחוב ומחויב לאפשר את המימוש גורל הנכס הנכס נשאר בידי המוכר ללא שעבודים הבנק זכאי לממש את זכויות החכירה בנכס.
הכרעת בית המשפט העליון: משכון זכויות חוזיות אינו מעניק קניין
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בהרכב המשנה לנשיא (בדימ') ש' לוין. אמנם, השופט א' ריבלין והשופטת א' פרוקצ'יה, קיבל את הערעור ברוב דעות. השופטת פרוקצ'יה, אליה הצטרף השופט א' ריבלין. קבעה כי במערכת היחסים הפנימית החוזה הופר הפרה יסודית.
מכתב הביטול שנשלח כחודשיים וחצי לאחר בריחת הרוכש נשלח בתוך זמן סביר.
באשר למערכת היחסים מול הבנק. ואולם, השופט א' ריבלין והשופטת א' פרוקצ'יה פסקו כי הבנק נעדר זכות קניינית בנכס. תוקף השעבוד נגזר מזכויות הקונה בלבד. כאשר החוזה בוטל כדין, פקעה זכות הקונה לקבל חכירה בנכס.
כפועל יוצא מכך, פקעה גם זכות הבנק לממש את הנכס עצמו.
עם זאת, בית המשפט הבהיר כי הבנק אינו מאבד לחלוטין את בטוחתו. מכוח חוק המשכון, תשכ״ז-1967, השעבוד מעתיק את מקומו לזכות ההשבה של הקונה. הקונה שילם תשלום ראשון בסך 80,000 דולר, ולכן זכאי להשבתו בעקבות הביטול. לפיכך, הבנק זכאי להיפרע מכספי השבה אלו.
המשנה לנשיא (בדימ') ש' לוין סבר בדעת מיעוט כי החוזה לא בוטל כדין. אך הסכים עקרונית לגבי גלגול המשכון לזכות ההשבה.
בית המשפט העליון ביטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי. הצהיר כי חוזה המכר בוטל כדין. והחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי לבירור זכות ההשבה המגיעה לבנק. הערות האזהרה והמשכון נותרו זמנית עד להכרעה בסוגיית ההשבה.
בנוסף, הבנק חויב בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 45,000 ש״ח בשתי הערכאות.
אזהרה: גוף מממן שאינו מעביר את כספי ההלוואה ישירות למוכר נוטל סיכון ממשי. במקרה של ביטול העסקה, המממן יאבד את האחיזה בנכס המקרקעין.
שאלות ותשובות
מה המשמעות של משכון זכויות חוזיות ברכישת מקרקעין?
משכון זה מעניק למלווה שעבוד על ההתחייבות החוזית לקבלת המקרקעין. המלווה אינו מקבל משכנתה רשומה בטאבו, אלא זכות אובליגטורית בלבד. זכות זו תלויה לחלוטין בקיומו של חוזה המכר ובתנאיו המקוריים.
האם מוכר דירה חייב להודיע לבנק על ביטול החוזה?
השופט א' ריבלין פסק כי אין חובה בדין לשלוח הודעת ביטול ישירות לבנק המממן. הסכם המשכון שבין הקונה לבנק אינו מחליף את חוזה המכר. לפיכך, די במתן הודעת ביטול מפורשת לקונה או לבא כוחו.
מה קורה לכספים ששולמו כאשר החוזה מתבטל?
דיני החוזים מחייבים את המוכר בהשבת הכספים שקיבל מהקונה. במקרה שבו נרשם משכון לטובת הבנק, זכות ההשבה משועבדת לטובת המלווה. המוכר יידרש להעביר לבנק את כספי ההשבה עד לגובה החוב.
האם הבנק יכול לעקל או למכור את הנכס עצמו?
כאשר חוזה המכר בוטל כדין, הבנק מנוע מלמכור את הנכס בהוצאה לפועל. הזכות להירשם כבעלים מעולם לא הושלמה. לכן, הבנק יכול לפעול אך ורק כנגד כספי ההשבה או נגד הקונה עצמו.
שלבים לפעולה במקרה של הפרת חוזה עם משכון לטובת בנק
במקרים שבהם רוכש מפר הסכם לאחר שהטיל עליו שעבוד בנקאי, נדרשת פעולה מהירה וזהירה:
-
מתן אורכה לקיום החיוב. המוכר נדרש לשלוח התראה בכתב המעניקה לקונה פרק זמן סביר להשלמת יתרת התשלום שטרם שולמה.
-
משלוח הודעת ביטול מפורשת. הנפגע ישלח הודעת ביטול חד-משמעית מיד לאחר חלוף האורכה, כדי לעמוד בדרישת הזמן הסביר לפי הדין.
-
בדיקת מסמכי ההתחייבות לבנק. עורך הדין יבחן את נוסח ההתחייבות שמסר המוכר לבנק, על מנת לשלול תניות של וויתור על טענות.
-
פנייה לבית המשפט לקבלת סעד הצהרתי. המוכר יגיש תובענה להצהרה על בטלות החוזה ולהסרת הערות האזהרה והשעבודים שנרשמו מכוחו.
-
עריכת תחשיב השבה ופיצויים. הצדדים יערכו תחשיב כספי הכולל ניכוי פיצויים מוסכמים מתוך כספי ההשבה המגיעים לבנק הממשכן.
סיכום והמלצות מעשיות לבעלי נכסים
פסיקת בית המשפט העליון מדגישה עיקרון יסוד: ביטול חוזה מכר מקרקעין כדין גובר על זכויותיו של בנק ממשכן. עם זאת, התנהלות לא זהירה של מוכר עלולה לחשוף אותו לטענות השתק. ולעיכובים ממושכים בהסרת הערות האזהרה מהנכס.
