בית המשפט העליון קבע כי חוזה סופי בכתב מבטא את ההסכמות המחייבות בין הצדדים, וגובר על כל הבטחה בעל פה שקדמה לו במהלך המשא ומתן. צד אשר חותם על הסכם אינו יכול לטעון לתנאים שונים שלא נכללו בו במפורש, בייחוד כאשר ההסכם מפנה לנספחים ברורים המגבילים את התמורה. לכן, הבטחה בעל פה מול חוזה כתוב אינה גוברת על לשון ההסכם החתום.
סכסוכים כספיים בענף הבנייה מתעוררים לעיתים קרובות בשל פער בין שיחות מקדימות לבין הניסוח הסופי של ההסכם. לפיכך, במקרים רבים, קבלנים מסתמכים על אמירות שניתנו במהלך משא ומתן. עם זאת, התחום המשפטי מעניק עליונות מובהקת ללשון החוזה הכתוב. סוגיית הבטחה בעל פה מול חוזה כתוב מעסיקה רבות את בתי המשפט.
במיוחד כאשר חומרי הבנייה ושכר העבודה מתייקרים במהירות. בנוסף, מאמר זה מנתח את פסק דינו של בית המשפט העליון בסכסוך מורכב בין מהנדסים לקבלן בניין.
ביום 31.7.74 חתמה חברת שיכון ופיתוח לישראל בע״מ על הסכם עם חברת ר. עם זאת, שנקמן מהנדסים יועצים בע״מ ועם חברת שביל הנדסה בע״מ. החברות התחייבו להקים מבני מגורים ולמכור את הדירות למדינת ישראל. נספח ההתייקרות להסכם זה קבע כי רק 85% ממחיר החוזה יהיה צמוד למדד הבסיסי.
בנוסף, נקבע כי שום תנודה אחרת במחירי חומרים, שכר עבודה. כתוצאה מכך, מיסים או היטלים לא תשנה את המחיר המוסכם.
יום קודם לכן, ביום 30.7.74, חתמו המהנדסים על הסכם נפרד עם חברת שפלר שמואל. לעומת זאת, קבלן בנין בע״מ. במסגרת זו, הקבלן התחייב לבצע את עבודות הבנייה בפועל. ההסכם בין המהנדסים לקבלן קבע כי ההסכם הראשי ונספחיו, לרבות נספח ההתייקרות.
מהווים חלק בלתי נפרד ממנו. לדוגמה, יתרה מכך, הקבלן אף חתם כערב לכל התחייבויות המהנדסים כלפי שיכון ופיתוח. למרות זאת, הקבלן טען כי נציג המהנדסים הבטיח לו בעל פה. כי יקבל 100% מההתייקרויות בפועל.
תביעת הקבלן והכרעת בית המשפט המחוזי
הקבלן הגיש תביעה כספית לבית המשפט המחוזי בתל אביב. לדוגמא, התביעה כללה שלוש דרישות עיקריות לתשלום כספי:
-
תשלום מלוא ההתייקרות בשיעור 100% עד למועד הסיום החוזי בינואר 1976.
-
תשלום בסך 197,998 לירות בגין עבודות נוספות ושינויים בבנייה.
-
פיצוי בסך מוערך של 100,000 לירות עבור נזקי התייקרות בתקופת איחור של שבעה חודשים.
בית המשפט המחוזי, מפי השופט חלימה, קיבל חלקית את התביעה. כלומר, השופט האמין לעדות מנהל הקבלן. וקבע כי המהנדסים הבטיחו לו כי לא ייפגע מנוסחת ההתייקרות המופחתת. לפיכך, בית המשפט המחוזי העדיף את ההבטחה שבעל פה על פני ההסכם הכתוב.
בנוסף, השופט חייב את המהנדסים בתשלום מלוא הסכום עבור העבודות הנוספות. לעומת זאת, בית המשפט דחה את התביעה לפיצוי בגין נזקי ההתייקרות בתקופת האיחור. אולם, מכיוון שהיא התבססה על הערכות בלבד. שני הצדדים ערערו לבית המשפט העליון.
עמדת בית המשפט העליון לגבי הבטחה בעל פה מול חוזה כתוב
בית המשפט העליון דן בהליך ע״א 758/85 בפני הרכב שכלל את השופט א' גולדברג. אמנם, הנשיא מ' שמגר והשופטת ש' נתניהו. השופט גולדברג הבהיר את מעמדה של הבטחה בעל פה מול חוזה כתוב בדיני החוזים. ההלכה הפסוקה קובעת כי מה שהוסכם במסמך הסופי הוא שמגבש את רצון הצדדים.
ולא דברים שנאמרו בשלב המשא ומתן. ואולם, מכיוון שהקבלן הודה כי ההבטחה ניתנה לפני החתימה ולא נרשמה בחוזה. אין לה תוקף משפטי מחייב.
יתרה מכך, בית המשפט העליון דחה את טענת הקבלן לפיה לא ראה את ההסכם הראשי. יחד עם זאת, ואת נספח ההתייקרות. השופט גולדברג הדגיש כי הקבלן חתם בעצמו כערב על ההסכם מול שיכון ופיתוח. כמו כן, מעדות הקבלן עלה בבירור.
כי הוא ידע על ההגבלה ל-85% התייקרות עוד לפני החתימה. לפיכך, אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שמכיר את תוכנו ומסכים לתנאיו. מאידך, השופטים שמגר ונתניהו הסכימו עם מסקנה זו, וקבעו כי המהנדסים חבים בתשלום 85% בלבד.
סוגיית העבודות הנוספות והיחס בין ההסכמים
המהנדסים טענו בערעור. מצד שני, כי הקבלן אינו זכאי לתשלום עבור העבודות הנוספות ללא אישור בכתב מאת שיכון ופיתוח. הם הסתמכו על סעיף 5 לתנאים הכלליים של ההסכם הראשי. לעומת זאת, בית המשפט העליון דחה טענה זו.
השופט גולדברג הסביר. לסיכום, כי הדרישה לאישור בכתב חלה רק במקרים שבהם שיכון ופיתוח עצמה דרשה את השינויים.
בפועל, המהנדסים הם שנתנו לקבלן את ההוראות הישירות לביצוע השינויים והתוספות באתר. לאור, בהסכם בין המהנדסים לקבלן נקבע במפורש כי המהנדסים אחראים לתיאום הבנייה ולפיקוח על מהלכה. סעיף 3 להסכם קבע כי בכל מקרה של סתירה בין ההסכמים. יחול ההסכם הישיר שבין המהנדסים לקבלן.
לפיכך, בית המשפט אישר את חיוב המהנדסים בסך 197,998 לירות עבור עבודות אלה.
שימו לב: הפניה להסכם מסגרת אינה גורעת מהוראות מיוחדות שנחתמו ישירות בין המזמין לקבלן המשנה. כאשר מזמין העבודה נותן הוראה ישירה לבצע שינויים, הוא אינו יכול לפטור את עצמו מתשלום בטענה שצד שלישי לא אישר את הדברים בכתב.
הוכחת נזק כספי בעקבות התייקרויות ואיחורים
במסגרת הערעור שכנגד, ביקש הקבלן להפוך את ההחלטה בעניין נזקי ההתייקרות בתקופת האיחור. בהתאם, הקבלן טען כי המהנדסים גרמו לעיכוב של שבעה חודשים בסיום הפרויקט. כתוצאה מכך, הוא נאלץ לשאת בעלויות חומרים ושכר עבודה גבוהים בהרבה מהמתוכנן. עם זאת, הקבלן העמיד את דרישתו על סכום משוער של 100,000 לירות בלבד.
על בסיס הנחה כללית.
בית המשפט העליון דחה את הערעור שכנגד, ואישר את נימוקי בית המשפט המחוזי. השופט גולדברג פסק כי טענת התייקרות היא טענה עובדתית הדורשת הוכחה מדויקת לפי דיני הראיות. תובע אינו יכול להסתפק בהנחות או באומדנים כלליים. כדי לזכות בפיצוי, הקבלן היה חייב להציג תחשיבים מפורטים.
חשבוניות וראיות על העבודות שביצע בפועל לאחר ינואר 1976. היעדר תשתית ראייתית זו שלל את זכאותו לפיצוי.
אזהרה: תביעות לפיצויים בענף הבנייה נדחות לעיתים קרובות בשל אי הצגת תחשיב חשבונאי מבוסס. בתי המשפט אינם פוסקים פיצוי על בסיס הערכות סתמיות, אלא דורשים הוכחה מדויקת של כל רכיב נזק שנגרם בפועל.
השוואת עילות התביעה והכרעת בית המשפט העליון
פסק הדין המחיש את ההבדל המהותי בין טענות המבוססות על ראיות לבין טענות בעל פה שאינן מגובות בהסכם כתוב:
השוואת רכיבי התביעה של הקבלן והכרעת בית המשפט העליון רכיב התביעה טענת הקבלן טענת המהנדסים הכרעת העליון תשלום 100% התייקרות הובטח בעל פה שהקבלן לא ייפגע מניכוי 15%ההסכם הכתוב מגביל את התשלום ל-85% בלבד הערעור התקבל: ההסכם הכתוב גובר על הבטחה בעל פה תשלום עבור עבודות נוספות העבודות בוצעו על פי הוראה ישירה של המהנדסים נדרש אישור מוקדם בכתב מחברת שיכון ופיתוחה ערעור נדחה: המהנדסים מחויבים לשלם עבור מה שהזמינו נזקי איחור בהתייקרויות הערכה כללית של 100,000 לירות בגין עיכובי בנייה הנזק לא הוכח בתחשיבים ובראיות מוסמכות הערעור שכנגד נדחה: לא הוכח גובה הנזק הממשי
מה עושים לפני חתימה על הסכם בנייה?
כדי למנוע תרחיש של הבטחה בעל פה מול חוזה כתוב. מומלץ לפעול לפי מספר כללים מקצועיים:
-
עיגון כל ההסכמות בכתב. ודאו שכל הבטחה שניתנה בשיחה או בפגישה תופיע בגוף החוזה לפני מועד החתימה.
-
קריאת כל מסמכי ההפניה. לעולם אל תחתמו על הסכם המפנה לנספחים חיצוניים בלי לעיין בהם לעומק ובלי להבין את השלכותיהם.
-
תיעוד הוראות שטח בזמן אמת. דרשו לקבל כל הוראה לשינוי או לתוספת בנייה בכתב, כולל ציון מפורש של העלות המוסכמת.
-
שמירת קבלות ותחשיבים כספיים. נהלו רישום יומיומי של התייקרויות והוצאות בפועל כדי שתוכלו להוכיח נזקים במידת הצורך.
שאלות ותשובות
האם הבטחה שניתנה בשיחת טלפון יכולה לגבור על חוזה כתוב?
לא, כלל הראיות בדיני חוזים קובע כי הסכם סופי בכתב ממצה את כוונות הצדדים. הבטחה בעל פה מול חוזה כתוב מאבדת את תוקפה המשפטי. אם לא מצאה ביטוי במסמך שנחתם בסופו של דבר.
מה הדין כאשר אדם חותם על הסכם מבלי שקרא את נספחיו?
הפסיקה קובעת כי אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו והסכים לכל תנאיו. חתימה על הסכם המפנה לנספח מחייבת את החותם במלוא ההוראות הכלולות בו. גם אם נמנע מלקרוא אותן.
האם ניתן לדרוש תשלום על עבודות נוספות ללא אישור בכתב?
כן, אם הגורם שהזמין את העבודות נתן הוראה ישירה לבצען והתחייב לפקח על הפרויקט. במקרה כזה, המזמין אינו יכול להתעשר על חשבון הקבלן ולטעון להיעדר אישור מצד גורמים שלישיים.
איך מוכיחים נזקי התייקרות בבית המשפט?
הוכחת נזק דורשת הגשת ראיות חשבונאיות מדויקות, יומני עבודה, קבלות וחוות דעת מומחה. בית המשפט אינו פוסק פיצוי על בסיס הערכות כלליות או הנחות שאינן נתמכות במסמכים.
סיכום פסק הדין והמשמעות המעשית
פסק הדין בע״א 758/85 מציב תמרור אזהרה לכל העוסקים בענף הבנייה. בית המשפט העליון ביטל את חיוב המהנדסים בתשלום מלוא ההתייקרויות. ודחה את הערעור שכנגד של הקבלן. ההכרעה ממחישה את מעמדה החלש של הבטחה בעל פה מול חוזה כתוב.
צדדים לחוזה אינם יכולים להסתמך על אמירות בעל פה שסותרות תניות מפורשות. כאשר אתם עומדים בפני עריכת הסכם מסחרי מורכב. מומלץ להיוועץ בעורך דין מנוסה שיבטיח שכל זכויותיכם הכספיות יעוגנו במסמך המשפטי בצורה מפורשת ומחייבת.
