תניית פטור מדמי ניהול לקבלן: מתי החוזה לא ייחשב מקפח?

רוכשי דירות רבים מתמודדים עם מצב שבו החברה הקבלנית פוטרת את עצמה מהשתתפות בהוצאות הבית המשותף. לפיכך, במרכזו של פסק הדין עמדה תניית פטור מדמי ניהול בהסכמי מכר דירות. אשר פטרה את הקבלן מתשלום עבור דירות שטרם נמכרו. סוגיה זו מעוררת מתח מתמיד בין עקרון חופש החוזים המסחרי לבין הגנת רוכשים מפני תניות בלתי הוגנות.

הקוראים ילמדו כיצד משא ומתן פרטני משפיע על סיווג החוזה. בנוסף, ומהם מועדי ההתיישנות לתקיפת תניות אלו.

נציגות הבית המשותף בבניין ״לב העיר״ ברחוב בלפור בתל אביב הגישה תביעה כספית נגד חברת אוניל בניה בע״מ. עם זאת, מדובר במבנה יוקרתי הכולל 168 דירות מגורים, לצד חניון ציבורי, שטחי משרדים ומסעדה. החברה הקבלנית הקימה את הפרויקט ונותרה במועד הגשת ההליך בעלת זכויות בעשרות דירות שטרם נמכרו.

הסכמי המכר כללו תנייה מפורשת בסעיף 5(א)(2). כתוצאה מכך, לפיה, עד למסירת 75% מהדירות תישא החברה במחצית חלקה בדמי הניהול בלבד. לאחר מסירת שיעור זה, הרוכשים יישאו לבדם בכל הוצאות האחזקה, והחברה תהיה פטורה כליל. החברה מכרה למעלה מ-75% מהדירות בשנת 2009, ובעקבות זאת הפסיקה לשלם דמי ניהול.

הנציגות דרשה מהקבלן תשלום חוב נטען בסך של כ-1.245 מיליון ₪. לעומת זאת, בית משפט השלום בתל אביב-יפו דחה את התביעה. השופטת ח' ינון קבעה. כי הצדדים ניהלו משא ומתן ממשי על ההסכם והבינו את משמעות התנייה.

עם זאת, הערכאה הדיונית לא הכריעה בשאלה האם מדובר בחוזה אחיד. לפיכך, הגישה הנציגות ערעור לבית המשפט המחוזי.

המסגרת המשפטית: חוק החוזים האחידים וחוק המקרקעין

חוק החוזים האחידים, התשמ״ג- 1982 נועד להגן על לקוחות מפני תנאים מקפחים בחוזים שנוסחו מראש. לדוגמה, סעיף 2 לחוק מגדיר חוזה אחיד כנוסח שתנאיו נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו לחוזים רבים מול אנשים בלתי מסוימים. כאשר תנאי מקנה לספק יתרון בלתי הוגן. בית המשפט מוסמך לבטלו או לשנותו מכוח סעיף 3 לחוק.

מנגד, חוק המקרקעין. לדוגמא, התשכ״ט- 1969 מסדיר בסעיף 58(א) את חובת בעלי הדירות להשתתף בהוצאות הרכוש המשותף. החוק קובע כי בעל דירה ישתתף בהוצאות לפי חלקו היחסי. ״זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר״.

כלומר, המחוקק ראה בהוראה זו עניין דיספוזיטיבי הניתן להתנאה. משום כך, הצדדים רשאים להסכים על חלוקת תשלומים שונה.

שימו לב: חוק החוזים האחידים חל רק על תנאים שהספק הכתיב מראש. אם הצדדים ניהלו משא ומתן מהותי ושינו תניות רבות, עשוי החוזה לאבד את מעמדו כחוזה אחיד.

ההליך בערעור: ע״א (תל אביב) 6545-03-13

בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בהרכב השופטים ישעיהו שנלר (סג״נ, אב״ד). כלומר, ד״ר קובי ורדי (סג״נ) וחגי ברנר. דן בהליך ע״א (תל אביב) 6545-03-13 נציגות הבית המשותף לב העיר נ' אוניל בניה בע״מ. השופט חגי ברנר כתב את פסק הדין העיקרי, והשופטים שנלר וורדי הסכימו עמו.

בית המשפט בחן שלוש שאלות עיקריות:

• האם תביעת הנציגות התיישנה ביחס לרוכשים הוותיקים בבניין.

• האם הסכמי המכר מהווים חוזה אחיד נוכח המשא ומתן שנוהל.

• לפיכך, האם תניית פטור מדמי ניהול מהווה תנאי מקפח או סותרת את תקנת הציבור.

טענות הנציגות התמקדו בכך שהקבלן ניסח חוזה סטנדרטי שלא אפשר שינוי בתקופת הפטור. אולם, לטענתה, פטור בלתי מוגבל בזמן מקים חזקת קיפוח לפי סעיף 4(1) לחוק. מנגד, חברת אוניל בניה בע״מ טענה. כי הרוכשים היו מיוצגים בידי עורכי דין מנוסים וזכו להנחות כספיות גדולות.

כמו כן, החברה טענה להתיישנות התביעה.

ההכרעה השיפוטית: מדוע תניית פטור מדמי ניהול נותרה בתוקף?

ראשית, בית המשפט המחוזי קבע. אמנם, כי התביעה התיישנה לגבי 31 דירות שהסכמיהן נחתמו לפני יום 23.11.2003. השופט ברנר הסתמך על הלכת בית המשפט העליון ברע״א 6734/09 סלון ירושלים. לפי הלכה זו, מרוץ ההתיישנות של עילת תנאי מקפח מתחיל ביום כריתת החוזה.

מועד זה קובע, ולא המועד המאוחר שבו הספק הפעיל את התנאי.

שנית, בית המשפט בחן את מאפייני ההתקשרות. ואולם, העד המרכזי מטעם הנציגות, אלון כהן, שימש כדוגמה למשא ומתן שקיימו הדיירים. עיון בנספח השינויים העלה נתונים חד-משמעיים לגבי עסקתו:

• הצדדים הסכימו על לא פחות מ-104 שינויים ותיקונים בגוף ההסכם.

• הרוכש קיבל הנחה כספית משמעותית בסך 900,000 ₪ ממחיר הדירה.

• דיירים נוספים ניהלו משא ומתן והשיגו שינויים, כולל ברף הפטור מדמי הניהול.

לפיכך, בית המשפט פסק. יחד עם זאת, כי ריבוי התיקונים יצר ״מסה קריטית״ אשר שללה מההסכם את אופיו כחוזה אחיד. השופט ברנר הדגיש כי כאשר מתנהל משא ומתן פתוח שאינו במתכונת של ״קבל או עזוב״. אין תחולה לחוק החוזים האחידים.

כפועל יוצא, תניית הפטור תקפה ומחייבת את הצדדים.

אזהרה: הגשת תביעה בטענה לתנאי מקפח בחלוף למעלה משבע שנים ממועד חתימת חוזה המכר תוביל לסילוק התביעה מחמת התיישנות.

נימוקים נוספים: ״עסקת חבילה״ ושלילת חזקות הקיפוח

יתרה מכך, בית המשפט המחוזי הבהיר כי גם אילו נחשב ההסכם לחוזה אחיד. מאידך, התנייה לא הייתה נפסלת. השופטים ראו בהסכמות הכספיות ״עסקת חבילה״ שלמה. הרוכש קיבל הנחה של כמעט מיליון שקלים כנגד הסכמתו לתנאי התחזוקה.

ביטול תניית הפטור בדיעבד היה מפר את האיזון החוזי בין הצדדים.

בנוסף, בית המשפט דחה את הטענה לתחולת חזקת הקיפוח לפי סעיף 4(1) לחוק. מצד שני, השופט ברנר הסביר כי דמי ניהול מהווים חבות כספית בלבד. המונח ״אחריות״ בסעיף 4(1) מתייחס לאחריות נזיקית או אחריות לטיב המוצר, ולא לחובות כספיות. לבסוף, נדחתה הטענה בדבר סתירה לתקנת הציבור בשל הרחבת חזית פסולה ולגופו של עניין.

סיכומו של דבר. לסיכום, אציע לחבריי להרכב לדחות את הערעור. ולחייב את המערערת לשלם למשיבה את הוצאות הערעור בסך של 23,600 ₪. השופט ישעיהו שנלר והשופט ד״ר קובי ורדי הצטרפו לפסק הדין, והערעור נדחה במלואו.

השוואה בין חוזה אחיד לבין חוזה שנערך לגביו משא ומתן ממשיקריטריון לבחינהחוזה אחיד טיפוסיהסכם המכר בפרשת לב העירחופש המיקוחתכתיב חד-צדדי (קבל או עזוב)משא ומתן ער באמצעות עורכי דיןהיקף השינויים בנוסחללא שינויים או שינוי בודד וזניח104 שינויים מוסכמים בנספח נפרדהתאמת התמורה הכספיתמחיר מדף קבוע ונוקשההנחה מסחרית של 900,000 ₪ ממחיר המקורתחולת חוק החוזים האחידיםחל במלואו ומאפשר ביטול תניותאינו חל עקב שלילת אופי החוזה האחיד

מה עושים במשא ומתן מול קבלן: שלבים מומלצים

1. בדיקת תניות התחזוקה. קראו בעיון את סעיפי הניהול ובדקו אם הקבלן פוטר את עצמו מתשלומים עתידיים.

2. דרישת הגבלה בזמן. הגבילו כל פטור קבלני לתקופה קצובה ומוגדרת מראש, כגון חצי שנה מיום מסירת הדירה הראשונה.

3. תיעוד נספח השינויים. ודאו כי עורך דינכם מנהל משא ומתן כתוב ומתעד את כל התיקונים המהותיים.

4. שקילת האיזון הכלכלי. הבינו כי קבלת הנחה גדולה במחיר עלולה לחסום טענות עתידיות בדבר קיפוח בהוצאות שוטפות.

שאלות ותשובות