בישראל בוטל מס העיזבון בשנת 1981, ולכן עצם קבלת הנכס בירושה אינה יוצרת חיוב במס בישראל. המדינה שבה נמצא הנכס היא שעשויה לגבות מס עיזבון או מס ירושה משלה, לעיתים עוד לפני שהנכס נרשם על שמכם. מרגע שהנכס בידיכם, תושב ישראל חייב לדווח לרשות המסים על ההכנסות שהנכס מפיק ועל הרווח במכירתו, ומס ששולם בחו״ל ניתן לרוב לקיזוז כזיכוי מול המס הישראלי. הטעות היקרה ביותר היא ההנחה שהיעדר מס ירושה בישראל פוטר גם מחובת הדיווח.
קיבלתם הודעה מעורך דין בחו״ל שדירה, בית או חלקת קרקע רשומים כעת על שמכם. לצד ההתמודדות הרגשית מגיעה שאלה מעשית מאוד: מי גובה מס, מתי, וכמה. התשובה כמעט אף פעם אינה נוגעת למדינה אחת בלבד, משום שירושת נדל״ן זר מפעילה בו זמנית את דיני המס של מדינת הנכס ואת דיני המס של מדינת המגורים שלכם. המאמר מסביר את חלוקת העבודה בין שתי המערכות, מה בדיוק חייב בדיווח בישראל, ומה סדר הפעולות הנכון בשנה הראשונה.
שתי מערכות מס, שני אירועים שונים לגמרי
הבלבול הנפוץ ביותר נובע מערבוב בין שני דברים שאין ביניהם קשר משפטי. הראשון הוא מס על עצם ההעברה, כלומר מס עיזבון או מס ירושה שהמדינה גובה מפני שאדם נפטר ורכושו עבר ליורשים. השני הוא מס על מה שהנכס מייצר אחרי שהתקבל: שכר דירה, רווח הון במכירה, ולעיתים גם מיסי מקרקעין מקומיים.
ישראל ויתרה על סוג המס הראשון. חוק מס עיזבון בוטל בשנת 1981, וממועד זה קבלת ירושה כשלעצמה אינה אירוע מס בישראל, בין אם מדובר בדירה בתל אביב ובין אם מדובר בבית בברלין. מדינות רבות אחרות שמרו על המס הזה בדיוק, וחלקן גובות אותו מהעיזבון עצמו לפני חלוקתו. המשמעות המעשית היא שהחשבון הראשון נפרע לרוב בחו״ל, בלי שרשות המסים בישראל מעורבת בו כלל.
סוג המס השני הוא המקום שבו ישראל נכנסת לתמונה. שיטת המס הישראלית ליחידים היא פרסונלית: תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו בכל העולם, ולא רק על הכנסות שהופקו בישראל. ברגע שהנכס הזר נושא פירות, הפירות האלה מדווחים בישראל גם אם הכסף מעולם לא הועבר לחשבון בנק ישראלי.
שלושת אירועי המס בירושת נדל״ן זר
| השלב | מדינת הנכס | ישראל |
|---|---|---|
| העברת הנכס ליורש | ייתכן מס עיזבון או מס ירושה, לפי דיני אותה מדינה | אין מס עיזבון מאז 1981 |
| השכרת הנכס | מיסוי במדינת מקום הנכס, לרוב בשיעור מקומי | חייב בדיווח ובמס, עם מסלול מס מופחת או מסלול רגיל |
| מכירת הנכס | מס רווח הון מקומי, לעיתים בניכוי במקור | מס רווח הון ליחיד, בשיעור 25% על הרווח הריאלי |
| החזקה בלבד | ארנונה ומיסי מקרקעין מקומיים | חובת דיווח על נכס חוץ מעל תקרת שווי שנקבעה בתקנות |
שיעור המס של 25% על הרווח הריאלי הוא נקודת המוצא ליחיד, והוא מחושב על ההפרש בין תמורת המכירה לבין עלות הנכס. כאן מסתתרת ההפתעה הגדולה: היורש נכנס לנעלי המוריש. עלות הנכס לצורך חישוב הרווח אינה שוויו ביום הפטירה אלא המחיר ששילם המוריש בזמנו, ולעיתים לפני עשרות שנים. דירה שנקנתה בפריז בשנות השמונים ונמכרת היום מייצרת רווח חייב עצום, גם אם היורש לא ראה ממנה שקל עד רגע המכירה.
מה בדיוק חייבים לדווח בישראל
חובת הדיווח רחבה יותר ממה שרוב היורשים מניחים, והיא מתעוררת בשלוש דרכים שונות. ההכנסה השוטפת מהנכס, כלומר דמי שכירות, מדווחת בדוח השנתי בנספח המיועד להכנסות ולמסי חוץ. במסלול אחד ההכנסה ברוטו ממוסה בשיעור מופחת של 15% בניכוי פחת, בלי אפשרות לנכות הוצאות ובלי זיכוי בגין מס ששולם בחו״ל. במסלול השני ההכנסה נטו ממוסה לפי מדרגות המס הרגילות, אך מותר לנכות את ההוצאות ולקבל זיכוי על המס הזר. הבחירה בין המסלולים היא החלטה כלכלית שמשתנה ממקרה למקרה, ובמדינות שבהן שיעור המס המקומי גבוה, המסלול הרגיל לרוב עדיף.
מעבר להכנסה, עצם ההחזקה בנכס חוץ ששוויו עולה על תקרה הקבועה בתקנות מחייבת הגשת דוח שנתי, גם אם הנכס עומד ריק ואינו מניב שקל. התקרה מתעדכנת מדי שנה, ולכן יש לבדוק אותה מול הנתון העדכני ולא מול מספר שנשמע מוכר. חובה שלישית נוגעת לחשבון בנק זר שנפתח כדי לקלוט את דמי השכירות או את תמורת המכירה, וגם הוא נכנס לתמונת הדיווח.
סדר הפעולות בשנה הראשונה
- אתרו את מסמכי הבסיס. צו ירושה או צו קיום צוואה, נסח רישום הנכס במרשם המקומי, ומסמכי הרכישה המקוריים של המוריש. מסמך הרכישה הוא שקובע את עלות הנכס לצורך חישוב הרווח בעתיד, ובלעדיו החישוב יתבצע לרעתכם.
- בררו מה נגבה כבר בחו״ל. בקשו מהעורך דין המקומי אישור על מס עיזבון או מס ירושה ששולם מהעיזבון. האישור נדרש בהמשך גם להוכחת מקור הכספים בבנק בישראל.
- בדקו קיום אמנת מס. ישראל חתומה על אמנות למניעת כפל מס עם מדינות רבות. האמנה קובעת איזו מדינה רשאית למסות כל סוג הכנסה ובאיזה שיעור, ובנדל״ן זכות המיסוי הראשונה שמורה כמעט תמיד למדינה שבה נמצא הנכס.
- ודאו שהעברת הבעלות מוכרת בשתי המדינות. צוואה שנערכה בישראל אינה בהכרח מספיקה לרישום במרשם הזר. לרוב נדרשים תרגום נוטריוני ואישור אפוסטיל, ולעיתים הליך ירושה נפרד במדינת הנכס.
- קבעו את המסלול לפני הפעולה הראשונה. ההחלטה אם להשכיר, להחזיק או למכור משפיעה על חבות המס יותר מכל צעד אחר. תכנון לפני החתימה זול פי כמה מתיקון אחריה.
הטעויות שחוזרות אצל יורשים
הטעות הראשונה היא דחיית הדיווח עד למכירה. יורשים רבים מניחים שכל עוד לא נכנס כסף אין מה לדווח, בעוד חובת הדיווח על עצם ההחזקה כבר קמה. הפער נחשף בדרך כלל שנים אחר כך, כשהתמורה מגיעה לבנק והבנק מבקש הסבר.
הטעות השנייה היא רישום רשלני של הבעלות. כשהנכס נרשם על שם יורש אחד מטעמי נוחות, ההעברה המאוחרת ליתר היורשים עלולה להיחשב מתנה או מכירה, על כל חבות המס הנלווית. הסדרת חלוקת העיזבון בין היורשים, לרבות הסכם חלוקה, נעשית מוקדם ככל האפשר ולא אחרי הרישום.
הטעות השלישית היא התייחסות לנכס הזר כאילו הוא מנותק משאר הרכוש. עסקאות מקרקעין בישראל וזכויות בנכס זר משפיעות זו על זו בהיבטי מס ותכנון עיזבון, במיוחד כשמדובר בבני זוג בעלי אזרחות כפולה. בחינה כוללת מונעת מצב שבו פתרון בתחום אחד יוצר חשיפה בתחום אחר.
הפער בין מס עיזבון זר לבין חובת הדיווח הישראלית הוא המקום שבו נוצרות רוב החשיפות, והוא ניתן לניהול כשמטפלים בו מוקדם ולא אחרי המכירה.
שאלות ותשובות
ירשתי דירה בחו״ל, האם אני משלם מס ירושה בישראל?
לא. מס העיזבון בישראל בוטל בשנת 1981, ולכן קבלת נכס בירושה אינה אירוע מס בישראל, גם כשהנכס מצוי מחוץ למדינה. החיוב האפשרי בשלב הזה הוא במדינה שבה נמצא הנכס, לפי דיניה שלה.
אם אין מס, למה בכלל צריך לדווח למס הכנסה?
הדיווח אינו נגזר מקיום חבות במס. תושב ישראל שמחזיק בנכס חוץ ששוויו מעל התקרה הקבועה בתקנות חייב בהגשת דוח שנתי, גם כשהנכס ריק ואינו מניב הכנסה. הכנסה משכירות או רווח ממכירה מייצרים חובת דיווח נפרדת ונוספת.
כמה מס משלמים על מכירת נכס שהתקבל בירושה בחו״ל?
נקודת המוצא ליחיד היא מס רווח הון בשיעור 25% על הרווח הריאלי. מס רווח הון ששולם במדינת הנכס ניתן לרוב לזיכוי מול המס הישראלי, בכפוף לאמנת המס ולתקרת הזיכוי. השיעור בפועל תלוי בנתוני המקרה ומחייב חישוב פרטני.
הרווח מחושב לפי השווי ביום הפטירה או לפי מה שהמוריש שילם?
לפי מה שהמוריש שילם. היורש נכנס לנעלי המוריש גם בשווי הרכישה וגם ביום הרכישה, ולכן עליית הערך שהצטברה בכל שנות ההחזקה של המוריש נכללת ברווח החייב. זו הסיבה שאיתור מסמכי הרכישה המקוריים כה חשוב.
שילמתי מס עיזבון בחו״ל, אפשר לקזז אותו בישראל?
ככלל לא. הזיכוי בגין מסי חוץ מיועד למס על הכנסה, ואילו מס עיזבון מוטל על עצם העברת הרכוש ואינו מס על הכנסה. מס רווח הון או מס על שכר דירה ששולמו בחו״ל הם אלה שנכנסים למנגנון הזיכוי.
יש לי דירה מושכרת בחו״ל שהתקבלה בירושה, איך ממסים את השכירות?
קיימים שני מסלולים. מסלול מס מופחת של 15% על ההכנסה ברוטו בניכוי פחת, בלי ניכוי הוצאות ובלי זיכוי מס זר, ומסלול רגיל שבו ההכנסה ממוסה לפי מדרגות המס אך מותר לנכות הוצאות ולקבל זיכוי על המס ששולם בחו״ל. במדינות עם שיעורי מס גבוהים המסלול הרגיל לרוב משתלם יותר.
ירושת נדל״ן מעבר לים אינה בעיה שנפתרת בטופס אחד. היא דורשת סנכרון בין מרשם זר, הליך ירושה, דוח שנתי בישראל ולעיתים גם צוואה וצו קיום צוואה שנערכים מחדש כדי שיתקבלו בשתי המדינות. באותה מידה, מי שמחזיק במקביל בזכויות בישראל יגלה שהחלטות בנוגע לרכישה ומכירה של נכסים משפיעות על חבות המס הכוללת שלו. הצעד המשמעותי ביותר הוא הקדמת הבדיקה לרגע שבו עוד אפשר לבחור, ולא אחרי שהחתימה כבר ניתנה.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
