הפרת חוזה המכר: זכות הקיזוז של הנתבעים

הפרת חוזה המכר עשויה להוביל למחלוקות משפטיות סבוכות, בעיקר כאשר עולה שאלת הפרת חוזה המכר וזכות הקיזוז. מאמר זה יבחן את פסק הדין שניתן בבית משפט השלום בחיפה, ת״א 10834/06 ו-13026/08, מיום 24 באוקטובר 2013, בהליך שבין אנטוניה הופמן לבין משה וחנה פרוטר. פסק הדין עסק בטענות הדדיות לפיצויים מוסכמים וזכות קיזוז של הנתבעים עקב הפרת חוזה מכר דירה על ידי התובעת.

הפרת חוזה המכר זכות הקיזוז הוא נושא מרכזי בתחום זה. לפיכך, המקרה מדגיש את החשיבות של הבנה מעמיקה של דיני החוזים והמכר. וכיצד בית המשפט מתייחס לחיובים שלובים והפרה צפויה. לכן, קוראים המחפשים מידע משפטי בנושא ימצאו כאן ניתוח מקצועי ורגיש של ההליכים וההכרעה. עם דגש על הערך הפרקטי.

רקע והעובדות המרכזיות בהפרת חוזה המכר

ב-28 בספטמבר 2000, אנטוניה הופמן ובנה, אלון אריה. בנוסף, חתמו על חוזה קבלנות עם חברת צבי פיינגולד ובנו בע״מ. מטרת החוזה הייתה בניית ארבע דירות בחיפה. משום כך, התובעת והתובע היו זכאים לשתי דירות מתוך אלו.

ב-26 בנובמבר 2002. עם זאת, התובעת חתמה על חוזה מכר עם משה וחנה פרוטר (הנתבעים) למכירת דירה במגרש זה. התשלום האחרון, בסך 85,000 דולר, היה אמור להיות משולם במועד מסירת הדירה המושלמת. אולם, בין הצדדים פרצה מחלוקת.

התובעת טענה לפיצוי מוסכם של 40,000 דולר בשל אי-מסירת הדירה על ידי הנתבעים. כתוצאה מכך, מנגד, הנתבעים טענו שהם זכאים לקזז סכומים מתוך התמורה עקב הפרת החוזה על ידי התובעת.

המסגרת המשפטית: חיובים שלובים והפרה צפויה

סעיף 3.2.2(ג) לחוזה המכר קבע כי הנתבעים ישלמו את יתרת התמורה של 85,000 דולר כנגד מסירת דירה מושלמת וראויה למגורים. המסירה הייתה תלויה גם בהמצאת טופס 4 מעיריית חיפה. כמו כן, התובעת הייתה מחויבת להעביר 15,000 דולר לעורכי הדין עד לרישום הבית המשותף.

בית המשפט קבע כי מדובר בחיוב שלוב, כלומר, שני הצדדים מחויבים לבצע פעולות מסוימות בו-זמנית.

השופט שלמה לבנוני הסביר כי חיוב שלוב משמעותו שחובת המוכר למסור את הממכר. וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד. כפי שקובע סעיף 23 לחוק המכר, תשכ״ח-1968.

הפרה צפויה מתרחשת כאשר צד אחד לחוזה מבהיר כי לא יוכל או לא ירצה לקיים את חיובו העתידי. במקרה כזה, הצד הנפגע רשאי לעכב את ביצוע חיובו שלו.

אחריות המוכר בחוק המכר (דירות)

התובעת טענה כי היא אינה אחראית לליקויי הבנייה ולאיחור במסירה. כלומר, מכיוון שהחוזה הטיל את האחריות על חברת פיינגולד. אולם, בית המשפט דחה טענה זו. השופט שלמה לבנוני הדגיש כי חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, קובע בסעיף 7א.

שאין להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה. אולם, הוספת חייב נוסף, כמו חברת פיינגולד, היא לטובת הקונה רק אם מדובר בחיוב נוסף. ולא במקום חיובה של התובעת. בית המשפט קבע כי תנייה השוללת את חבות המוכר אינה לטובת הקונה.

טענות הצדדים וההכרעה השיפוטית

התובעת טענה שהיא זכאית לפיצוי מוסכם של 40,000 דולר בגין הפרה יסודית של הנתבעים. אמנם, שלא שילמו את יתרת התמורה. הנתבעים, מנגד, טענו שהם זכאים לפיצוי מוסכם בסך 40,000 דולר עקב הפרה יסודית של התובעת. שלא מסרה את הדירה מושלמת וראויה למגורים במועד.

כמו כן, הנתבעים טענו לזכות קיזוז של סכומים נוספים.

בית המשפט מצא כי במקרה זה, לא הייתה סימטריה בין החיובים. ואולם, הנתבעים היו נכונים לשלם את יתרת התמורה. אך התובעת לא מסרה את הדירה המובטחת במועד החוזי. עד יום 14 בינואר 2005, הדירה לא הייתה ראויה למגורים.

מה שהצביע על הפרה צפויה מצד התובעת. לפיכך, השופט שלמה לבנוני קבע שהנתבעים זכאים לקזז את הסכומים המגיעים להם עקב אי-מסירת הדירה. במקרה זה, השופט שלמה לבנוני קבע שהנתבעים זכאים לקזז את הסכומים המגיעים להם עקב אי-מסירת הדירה, מה שהצביע על הפרה צפויה מצד התובעת, בדומה לחשיבות הסכמה מראש על פרטים במקרה של הסכם שותפות עסקי.

מעמד חברת פיינגולד והתנהלות התובעת

השופט שלמה לבנוני ניתח את הקשרים בין התובעת לחברת פיינגולד. יחד עם זאת, הוא קבע כי עוד לפני חתימת חוזה המכר, התובעת ובנה ידעו שחברת פיינגולד בקשיי נזילות. התובעת הסתירה מידע זה מהנתבעים, והציגה מצג שווא של חברה קבלנית יציבה. יתרה מכך, חברת פיינגולד לא התגוננה בפני הודעת צד ג' שהוגשה נגדה.

ולא ננקטו נגדה צעדים משפטיים על ידי התובעת, למרות איחורים משמעותיים בבנייה. מאידך, על כן, השופט קבע כי התנהלותה של התובעת הייתה חשודה וצינית.

תפיסת חזקה חד-צדדית על ידי הנתבעים

הנתבעים תפסו חזקה בדירה ביום 14 בינואר 2005. מצד שני, עוד לפני השלמת בנייתה וללא תשלום יתרת התמורה. הם ליוו זאת במכתב מפורש לתובעת. בית המשפט התייחס למעשה זה של עשיית דין עצמית.

למרות שהשופט שלמה לבנוני הדגיש כי בית המשפט אינו יכול להשלים עם עשיית דין עצמית. לסיכום, הוא הבחין בין המקרים השונים. השופט שלמה לבנוני קבע שהאשם העיקרי במצב שנוצר הוא התובעת. הנתבעים, כאנשים סבירים, יכלו להניח שעילות הקיזוז שלהם עולות על יתרת התמורה.

זכות הקיזוז והפיצויים המוסכמים

השופט שלמה לבנוני דחה את תביעת התובעת לפיצוי מוסכם בסך 40,000 דולר. לאור, מנגד, הוא קיבל את טענת הנתבעים. ופסק לזכותם פיצוי מוסכם בסך 40,000 דולר בגין הפרה יסודית של התובעת. כמו כן, הוא פסק פיצוי מוסכם נוסף בסך 35,000 דולר בגין האיחור במסירת הדירה.

השופט שלמה לבנוני קבע. בהתאם, כי אין חפיפה בין הפיצוי המוסכם בגין הפרה יסודית לבין הפיצוי בגין איחור במסירה. הפיצוי בגין הפרה יסודית מבטא פיצוי קבוע, ואילו הפיצוי היומי מבטא אובדן דמי שכירות. על כן, הנתבעים זכאים לשני סוגי הפיצויים.

חיובים נוספים וליקויי בנייה

בית המשפט קיבל חלק מטענות הנתבעים לכיסוי עלויות שונות בהן נשאו. למעשה, בסכום של 14,029 שקלים חדשים. עלויות אלה כללו רכישת דלת, השלמת מעקה, הוספת אדמה ורכישת מוצרים. ואומתו במסמכים שהוגשו לבית המשפט.

השופט שלמה לבנוני קיבל את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, ברוקנר. ראשית, וקבע שהנתבעים זכאים לפיצוי של 71,866 שקלים חדשים בגין ליקויי בנייה בדירה וברכוש המשותף. כמו כן, הוא קיבל את חוות דעתו של השמאי זייד. ופסק פיצוי של 31,300 שקלים חדשים בגין ירידת ערך הנכס.

התביעה לפיצוי בגין עוגמת נפש התקבלה חלקית. שנית, ובית המשפט פסק לנתבעים סכום של 13,000 שקלים חדשים.

סיכום והשלכות משפטיות

בית משפט השלום בחיפה, בהכרעתו מיום 24 באוקטובר 2013, בהליך ת״א 10834/06. שלישית, דחה את תביעתה של אנטוניה הופמן לפיצוי מוסכם. השופט שלמה לבנוני קיבל את טענת הנתבעים, משה וחנה פרוטר. כי הם זכאים לקזז סכומים מתוך התמורה המגיעה להם עקב הפרת החוזה על ידי התובעת.

הנתבעים זוכו בפיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית ואיחור במסירה, וכן בעלויות ליקויי בנייה. מכאן, ירידת ערך ועוגמת נפש. יתרת התמורה שהייתה חייבת לתובעת קוזזה כנגד סכומים אלו. ההכרעה מדגישה את חשיבות עקרון תום הלב ואת הכלל בדבר הפרה צפויה.

ואף את אחריות המוכר על פי חוק המכר (דירות).

בסופו של דבר, בית המשפט חייב את התובעת לשלם לנתבעים את הפרש הסכומים לאחר קיזוזים. בנוסף, בית המשפט הורה על רישום הדירה על שם הנתבעים. פסק הדין מדגיש את החשיבות של התנהלות תקינה בחוזים, ומונע מצדדים להתחמק מאחריותם. במקרה של הפרת חוזה המכר וזכות הקיזוז, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי.

1. תעדו בכתב כל תקשורת הנוגעת לאיחור במסירה או לליקויים בנכס.

2. אל תתפסו חזקה בנכס או תפעלו באופן חד-צדדי לפני קבלת ייעוץ משפטי.

3. אספו חוות דעת מקצועיות (שמאי, מומחה בנייה) לתיעוד ליקויים וירידת ערך.

4. בדקו את סעיפי הפיצוי המוסכם והקיזוז בחוזה שלכם לפני שאתם פועלים.

5. היוועצו בעורך דין מקרקעין לפני עיכוב תשלום או תפיסת חזקה.

שאלות ותשובות בנושא הפרת חוזה מכר וזכות קיזוז

תחומים משיקים שכדאי להכיר: עורך דין משפט אזרחי, עורך דין מקרקעין ועורך דין הוצאה לפועל.