רוכשי דירות חדשות מוצאים את עצמם לא פעם מתמודדים עם ליקויי בנייה המתגלים רק לאחר קבלת החזקה. לפיכך, במצבים אלו עולה השאלה: מהי אחריות קבלן לליקויי בנייה שהתגלו בדירה. פסק דין חשוב של בית משפט השלום בחיפה. שניתן ביום 13.02.2025 על ידי כבוד השופט יעקב טורס.
מבהיר את הנושא ומחזק את מעמד רוכשי הדירות.
המקרה עסק בזוג שרכש דירה חדשה וגילה ליקויים רבים לאחר מסירת החזקה, כולל רטיבות חמורה. בנוסף, הם תבעו פיצוי כספי מהקבלן על עלויות התיקונים, הפרעה למגורים ועוגמת נפש. בית המשפט קיבל את טענות התובעים, קבע כי הקבלן נושא באחריות מלאה לליקויים. ופסק להם פיצוי משמעותי. נושא קשור: פיצויים על עיכוב מסירת דירה: כל מה שצריך לדעת.
רקע המקרה: תא (חיפה) 51738-06-20 אריה קטן נ' י.א. אלון בניה בע״מ
במוקד המקרה עמד תביעה שהגישו אריה קטן ואורלי קטן (התובעים) נגד י.א. עם זאת, אלון בניה בע״מ (הנתבעת). ביום 11.11.2015 רכשו התובעים דירת מגורים חדשה מהנתבעת בטירת הכרמל.
ביום 01.07.2016 קיבלו התובעים את החזקה בדירה. כתוצאה מכך, הם טענו כי לא קיבלו העתק מפרוטוקול המסירה, ולא היו מודעים לליקויים נסתרים בדירה. ובפרט רטיבות קשה בחלקים רבים ממנה. לאחר כניסתם לדירה, החלו התובעים לגלות את הליקויים ופנו למהנדס שערך חוות דעת מקצועית.
טענות הצדדים בפני בית המשפט
התובעים, אריה ואורלי קטן, טענו כי סבלו מבעיית רטיבות חמורה בדירה במשך כארבע שנים. לעומת זאת, וכי ניסיונות הנתבעת לטפל בה כשלו. הם העמידו את תביעתם על סך 350,000 שקלים, אשר כללו עלויות תיקונים לפי חוות הדעת. פיצוי על הפרעה למגורים ועלות דיור חלופי בעת התיקונים, וכן פיצוי בגין עוגמת נפש וטרחה.
מנגד, הנתבעת, י.א. לדוגמה, אלון בניה בע״מ, טענה כי התובעים חתמו על פרוטוקול מסירה ביום 20.06.2016. וכי היא תיקנה את הליקויים שצוינו בו. הנתבעת טענה גם כי התובעים מנעו ממנה הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים לאחר קבלת התביעה.
וכי נזקיהם הנטענים מוגזמים. בנוסף, הנתבעת טענה כי בתחילת שנת 2017 אכן הייתה טענת רטיבות. לדוגמא, אך היא שכרה חברה מתמחה באיתור נזילות, ותיקנה את הליקויים בהתאם לחוות דעתה.
הכרעת בית המשפט ונימוקיה לגבי אחריות קבלן לליקויי בנייה
כבוד השופט יעקב טורס קבע כי הנתבעת, י.א. כלומר, אלון בניה בע״מ, נושאת באחריות מלאה לליקויים שהתגלו בדירה. ראשית, בית המשפט קבע כי פרוטוקול המסירה אינו מהווה מסמך מחייב לגבי מצב הדירה. ובמיוחד לאור העובדה שהתובעים לא קיבלו עותק ממנו ולא היו מודעים לליקויים נסתרים.
סעיף 7 לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973. אולם, קובע כי אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה. משכך, הצהרת התובע בפרוטוקול המסירה אינה נחשבת לוויתור על זכותם לטעון לליקויי בנייה. בנושא זה קראו גם: חוק המכר דירות בנייה עצמית: תחולה והשלכות.
שנית, בית המשפט קיבל את טענות התובעים. אמנם, כי הם פנו לנתבעת מספר רב של פעמים בבקשה לתיקון הליקויים, ובפרט הרטיבות. אך הנתבעת כשלה בתיקונים אלו. בית המשפט הדגיש כי זכות התיקון של הקבלן אינה עומדת לו לנצח.
במיוחד כאשר הוא התחמק מתיקונים או ביצע ניסיונות תיקון כושלים, והדיירים איבדו בו אמון. ואולם, במקרה זה, התובעים איבדו אמון בנתבעת לאחר ניסיונות תיקון כושלים במשך כארבע שנים.
זכות התיקון והודעה על ליקויים
הנתבעת טענה כי לא ניתנה לה הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים. יחד עם זאת, וכי על התובעים היה ליידעה בכתב. בית המשפט דחה טענות אלו. הוכח כי התובעים פנו לנתבעת בעל פה וטלפונית פעמים רבות.
וכי די בידיעת הקבלן על הליקויים כדי לממש את זכות התיקון.
בנוסף לכך, בית המשפט קבע. מאידך, כי חוק המכר (דירות) אינו דורש שהודעה על אי התאמה תימסר בכתב. פסיקה קודמת של בית המשפט העליון אף קבעה. כי תניות חוזיות המחייבות הודעה בכתב עלולות לעמוד בסתירה לסעיף 7א לחוק המכר (דירות). להרחבה ראו: אחריות מוכר אי-התאמה בנדל״ן: פסיקה חדשה.
המגן על זכויות הקונה.
הפיצוי שנפסק לתובעים
בהתאם להסדר דיוני שהצדדים הגיעו אליו, בית המשפט פסק לתובעים את הסכומים הבאים:.
-
פיצוי בגין ליקויי בנייה: סך של 106,190 שקלים, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 25.08.2022.
-
רכיבים נוספים שהושארו להכרעת בית המשפט: סך של 9,828 שקלים (מחצית מסך 16,800 שקלים בתוספת מע״מ).
-
פיצוי בגין דיור חלופי: סך של 2,000 שקלים, נוכח הצורך בפינוי הדירה למשך 10 ימי עבודה לצורך ביצוע התיקונים.
-
פיצוי בגין עוגמת נפש: סך של 12,000 שקלים, בשים לב לסוג הליקויים, השפעתם על חיי היומיום והתנהלות הצדדים.
-
הוצאות משפט: סך של 10,000 שקלים.
-
שכר טרחת עורך דין: סך של 16,000 שקלים.
המשמעות המעשית של פסק הדין
פסק הדין מחזק באופן משמעותי את זכויותיהם של קונים בדירות חדשות. מצד שני, הוא מבהיר כי פרוטוקול מסירה אינו יכול לשמש ככלי לוויתור גורף על טענות לגבי ליקויים נסתרים. וכי על קבלנים חלה חובה מוגברת לספק מוצר איכותי ובטוח. בנוסף, הקביעה שזכות התיקון של הקבלן אינה עומדת לו לנצח. לעיון נוסף: זכותו של קונה לדירה לתקן ליקויים: מדריך מקיף.
ושדי בהודעות בעל פה על ליקויים. לסיכום, מעניקה לרוכשים כלים יעילים יותר להתמודדות עם קבלנים המתחמקים מאחריותם.
לפיכך, מומלץ לכל רוכש דירה להיות עירני לזכויותיו. לאור, יש לזכור כי חוק המכר (דירות) נועד להגן על הקונים. וכי קבלנים מחויבים לבצע תיקונים לליקויים שמתגלים, גם לאחר מסירת החזקה. וזאת תוך מתן מענה סביר ומהיר.
אי עמידה בחובות אלו עלולה לגרור תביעה משפטית וחיוב בפיצוי כספי.
התמודדות עם ליקויי בנייה – צעדים מומלצים
במידה וגיליתם ליקויי בנייה בדירתכם החדשה, חשוב לפעול באופן שיטתי ונכון. בהתאם, אלו הם מספר צעדים מומלצים:.
-
תיעוד: צלמו ותעדו כל ליקוי, כולל תאריך ומקום. תיעוד מקיף יחזק את טענותיכם.
-
פנייה לקבלן: פנו לקבלן בכתב (רצוי בדואר רשום) ופרטו את הליקויים. שמרו עותק מכל התכתבות.
-
חוות דעת מומחה: שכרו מהנדס או שמאי מומחה לליקויי בנייה שיעריך את הליקויים ויגיש חוות דעת מקצועית.
-
מעקב: עקבו אחר תגובת הקבלן וניסיונות התיקון שלו. אם התיקונים אינם מספקים, תיעדו גם זאת.
-
ייעוץ משפטי: פנו לעורך דין המתמחה בתביעות ליקויי בנייה. עורך הדין יוכל להעריך את מצבכם המשפטי, לנהל את המגעים עם הקבלן, ואף לייצג אתכם בתביעה בבית המשפט במידת הצורך.
סיכום
פסק הדין בתא (חיפה) 51738-06-20 מדגיש את חשיבות הגנה על רוכשי דירות מפני ליקויי בנייה. ואת אחריות קבלן לליקויי בנייה. בית המשפט קבע באופן חד משמעי. כי קבלן אינו יכול להתנער מאחריותו לליקויים המתגלים לאחר מסירת החזקה.
גם אם נחתם פרוטוקול מסירה.
ההחלטה מבהירה שזכות הקונה עדיפה. וכי ניסיונות תיקון כושלים או התחמקות מהקבלן מביאים לאובדן זכותו לתיקון. חשוב שקונים יהיו מודעים לזכויותיהם ויינקטו בצעדים משפטיים כאשר קבלנים אינם עומדים בהתחייבויותיהם. במקרים אלה, ייעוץ משפטי מקצועי מעורך דין המתמחה בתחום מקרקעין.
ובליקויי בנייה הוא חיוני להבטחת זכויותיהם ולקבלת הפיצוי המגיע להם.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
