בית המשפט העליון קבע כי אין להטיל אשם תורם ברשלנות עורך דין על לקוח שלא פיקח על עבודת פרקליטו. הדבר נכון במיוחד כאשר מדובר בתושבי חוץ השוכרים בעל מקצוע שישמש כזרועם הארוכה. יחסי האמון בין הצדדים אינם דורשים מהלקוח לבלוש אחר המייצג או להעסיק גורמי פיקוח חיצוניים. לפיכך, עורך הדין נושא במלוא האחריות לנזקים שנגרמו עקב מחדליו.
בחינת סוגיית אשם תורם ברשלנות עורך דין מעוררת שאלות כבדות משקל בדבר חלוקת האחריות בין הצדדים. לקוחות רבים, ובפרט רוכשים המתגוררים מעבר לים, מפקידים את הטיפול בעסקאות נדל״ן בידי מומחים. במאמר זה ננתח פסק דין עקרוני שניתן בבית המשפט העליון. נלמד כיצד פסק הדין הגדיר את גבולות הפיקוח של הלקוח. כמו כן, נבחן את אופן הוכחת הנזקים הכספיים שנגרמו עקב איחורים בתשלומים.
יחסי עורך דין ולקוח מושתתים על חובת אמון מוגברת. לפיכך, סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ״א-1961, מחייב לפעול לטובת השולח בנאמנות ובמסירות. בנוסף, סעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ״ו-1986. מעגן עקרון זה כנורמת התנהגות מחייבת.
הפרת חובות אלו מקימה עילת תביעה בנזיקין וחוזים כאחד. בנוסף, כאשר פרקליט נוטל ייצוג בלעדי, הוא נושא באחריות מקצועית רחבה. לפיכך, בית המשפט בוחן בקפדנות את סטנדרט המיומנות הנדרש מבעל המקצוע.
שימו לב: כאשר לקוח אינו דובר את השפה ואינו מתגורר בארץ, בית המשפט מטיל על הפרקליט חובת זהירות מושגית וקונקרטית מוגברת.
ע״א 6277/19: מסכת העובדות ומחדלי הייצוג בפרויקט
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים דן בהליך ע״א 6277/19 (ד״ר סנפורד אשר הרמן ובט סוזן הרמן נ' עו״ד אריה וייס ומגדל חברה לביטוח בע״מ). פסק הדין ניתן ביום 15.03.2022. ההרכב כלל את כבוד המשנה לנשיאה נ' הנדל ואת השופטים י' אלרון וע' גרוסקופף, כאשר פסק הדין המרכזי נכתב מפי השופט גרוסקופף.
בני הזוג הרמן, אזרחי ותושבי ארצות הברית. עם זאת, רכשו בשנת 2006 דירה בפרויקט בירושלים מחברת מנרב תעשיות בע״מ. הרוכשים חתמו על ייפוי כוח רחב במיוחד לטובת עו״ד וייס. ייפוי הכוח הסמיך אותו לפעול בשמם בכל ענייני העסקה, לרבות טיפול בתשלומים ונטילת משכנתא.
בפועל, הפרקליט עיכב באופן שיטתי את העברת התשלומים לידי החברה הקבלנית. כתוצאה מכך, יתרה מכך, הוא נמנע מלפנות לחברה במועד כדי לנצל את זכות הרוכשים לדחות תשלומים לפי התקדמות הבנייה. בנוסף לכך, הוא לא עדכן את הלקוחות בהתראות פיגורים שקיבל. וגרם לעיכוב ממושך בהשלמת שמאות המשכנתא.
בעקבות מחדלים אלה, איבדו הרוכשים את אמונם והעבירו את הטיפול לפרקליט אחר. לעומת זאת, בסופו של יום, הם שילמו לקבלן ריביות פיגורים והפרשי הצמדה גבוהים. הרוכשים הגישו תביעה לפיצוי בגין נזקיהם לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד.
בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה בחלקה. עם זאת, הוא ייחס לרוכשים אשם תורם בשיעור 30%. לדוגמה, ופסק פיצוי על דרך האומדנה בסך 300,000 ש״ח. שני הצדדים ערערו על פסק הדין לבית המשפט העליון.
טענות הצדדים בשאלת אשם תורם ברשלנות עורך דין
במסגרת הערעור, טענו הרוכשים כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר הטיל עליהם אשם תורם. לדוגמא, לטענתם, הם שכרו מומחה שישמש כזרועם הארוכה עקב ריחוקם הגאוגרפי. לפיכך, לא הייתה להם יכולת מעשית לבלוש אחר פעולותיו או לפקח על התקדמות הבנייה.
בנוסף, המערערים הלינו על פסיקת פיצוי על דרך האומדנה. הם הציגו מסמכים המעידים על תשלומי יתר מדויקים ששילמו לקבלן. משכך, הם דרשו פיצוי מלא ללא הפחתה בגין אשם תורם ברשלנות עורך דין.
מנגד, המשיבים טענו בערעור שכנגד כי לא התרחשה כל התרשלות מקצועית. כלומר, לשיטתם, ציבור עורכי הדין אינו מחויב למסור דיווחים שוטפים מהשטח על קצב הבנייה. יתרה מכך, הם טענו כי מצוקתם הכלכלית של הרוכשים ניתקה את הקשר הסיבתי לנזק.
המשיבים הוסיפו וטענו כי הרוכשים ידעו היטב על לוח התשלומים. אולם, לטענתם, הרוכשים יכלו להיעזר בבנם ששהה בארץ כדי לפקח על ההליך. משכך, דרשו המשיבים להטיל על הרוכשים אשם תורם מלא.
הכרעת בית המשפט העליון בסוגיית אשם תורם של הלקוח
בית המשפט העליון קיבל את ערעור הרוכשים במלואו ודחה את הערעור שכנגד. אמנם, כבוד השופט גרוסקופף, בהסכמת המשנה לנשיאה הנדל והשופט אלרון. קבע כי עו״ד וייס התרשל והפר את חוזה ההתקשרות.
בסוגיית האשם התורם, ביטל בית המשפט העליון לחלוטין את החיוב שהושת על הרוכשים. בית המשפט ביסס את הכרעתו על מספר נימוקים עקרוניים:
-
הסתמכות לגיטימית על בעל מקצוע: לקוח השוכר מומחה רשאי להניח כי הלה יבצע את מלאכתו במיומנות ובנאמנות.
-
שלילת חובת בילוש הדדית: כשם שעורך דין אינו נדרש לבלוש אחר לקוחו, כך הלקוח אינו מחויב לבלוש אחר פרקליטו.
-
שמירה על יחסי אמון: דרישה להעסקת גורמי פיקוח חיצוניים או מעורבות בני משפחה פוגעת באופן קשה ביחסי הנאמנות.
-
הגנה על תכלית ההתקשרות: הטלת חובת פיקוח על תושבי חוץ חותרת תחת המטרה שלשמה נשכר המייצג כזרוע ארוכה.
אזהרה: ניסיון לגלגל אחריות פיקוח אל הלקוח נדחה בערכאות השיפוט, בפרט כאשר מדובר בעסקאות מורכבות של רוכשים זרים.
כימות הנזק הכספי: חישוב מדויק מול פסיקה על דרך האומדנה
בית המשפט העליון הבהיר את הכללים החלים על הוכחת נזק כספי. ככלל, פיצוי על דרך האומדנה שמור למצבים שבהם קיים קושי אובייקטיבי בהבאת נתונים מדויקים. לעומת זאת, כאשר הנזק ניתן לכימות אריתמטי, על התובע להציג תשתית ראייתית סבירה.
במקרה דנן, בית המשפט המחוזי שגה כאשר פסק סכום גלובלי. השופט גרוסקופף ביצע חישוב מדויק המבוסס על הראיות בתיק:
-
הסכום ששילמו הרוכשים בפועל לקבלן עמד על 4,668,719 ש״ח, לפי קבלות והודאת הנתבע.
-
סכום התמורה החוזית בצירוף הפרשי מדד תשומות הבנייה עמד על 4,031,104 ש״ח.
-
ההפרש הבסיסי שנוצר עקב מחדלי המייצג הסתכם בסך של 637,615 ש״ח.
-
מסכום זה הפחית בית המשפט 132,000 ש״ח בגין רכישת מחסן נפרד (30,000 דולר לפי שער מרבי של 4.4 ש״ח).
לפיכך, העמיד בית המשפט העליון את הפיצוי בגין התשלומים העודפים על סך מדויק של 505,615 ש״ח. סכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלום היתרה (22.4.2010). בנוסף לכך, נותרו על כנם פיצויים בגין עוגמת נפש. הוצאות טיפול משפטי ושכר טרחה בסך כולל של 227,536 ש״ח, ללא כל ניכוי אשם תורם.
השוואת עילות התביעה והיקף האחריות
כדי להבין את המשמעות המעשית של פסק הדין. נשווה בין הגישה המחוזית לעמדת בית המשפט העליון.
השוואת הגישות המשפטיות בין בית המשפט המחוזי לבית המשפט העליון בפרשת הרמןסוגייה לבחינהפסיקת בית המשפט המחוזיהכרעת בית המשפט העליוןאשם תורם של הלקוחהוטל בשיעור 30% עקב אי-בדיקת קצב הבנייה.בוטל כליל; הלקוח אינו חייב לפקח על פרקליטו.כימות הנזק בגין ריביותנפסק על דרך האומדנה בסך 300,000 ש״ח בלבד.חושב במדויק מתוך הראיות לסך 505,615 ש״ח.חובת הדיווח לתושבי חוץהוכרה כחלק מסטנדרט הזהירות של המייצג.הודגשה כחובת נאמנות מוגברת המונעת טענת אשם.
שלבים מומלצים למניעת נזקים בעסקאות מקרקעין של תושבי חוץ
תושבי חוץ המבצעים עסקאות נדל״ן נדרשים לנקוט צעדים מקדימים כדי להבטיח את זכויותיהם.
-
הגדרת סמכויות ברורה בהסכם שכר הטרחה. יש לציין מפורשות מהם תפקידי הפרקליט, לרבות מעקב אחר לוחות תשלומים ודרישות קבלן.
-
קביעת מנגנון עדכון שוטף בכתב. כדאי לקבוע דיווח תקופתי אודות קצב התקדמות הבנייה והעברת כספים מחשבון הנאמנות.
-
בדיקה מקדימה של מתווה המשכנתא. מומלץ להסדיר את הדרישות הבנקאיות והשמאות מוקדם ככל האפשר למניעת פיגורים.
-
שמירת תיעוד מלא של קבלות והעברות. יש לרכז את כל האסמכתאות הכספיות בזמן אמת לשם הוכחת נזקים במידת הצורך.
שאלות ותשובות
האם הלקוח חייב לפקח על עורך דינו בעסקת מקרקעין?
לא, בית המשפט העליון קבע מפורשות כי הלקוח רשאי להסתמך על מומחיות המייצג. אין לצפות מהרוכש לבלוש אחר פעולות הפרקליט או לשכור גורמי פיקוח חיצוניים.
מתי תוכר רשלנות מקצועית של עורך דין שייצג תושב חוץ?
רשלנות תוכר כאשר עורך הדין מפר את חובת הנאמנות והמסירות. דוגמאות בולטות כוללות עיכוב כספים שלא לצורך, אי-בירור התקדמות הפרויקט והתעלמות מהתראות פיגורים של הקבלן.
כיצד מוכיחים נזק כספי כתוצאה מאיחור בתשלומים לקבלן?
הוכחת הנזק נעשית באמצעות הצגת קבלות, חשבוניות ודפי חשבון נאמנות. התובע נדרש להראות את הפער בין המחיר החוזי המוצמד לבין התשלום שבוצע בפועל.
האם אי-החלפת עורך דין בזמן מקימה אשם תורם ברשלנות עורך דין?
ככלל, הימנעות מהחלפת פרקליט בשלב מוקדם אינה מגבשת אשם תורם. זאת כל עוד הלקוח פעל בתום לב והעביר את הטיפול לאחר שגילה את מחדלי הייצוג.
מאמר זה מוגש כשירות לציבור ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
