האם יורש רשאי לבצע ביטול עסקת מקרקעין יורש כדי לחסוך במס שבח? בית המשפט העליון קבע כי ביטול ללא טעם כלכלי-קנייני אמיתי נחשב לביטול פיקטיבי ולא מזכה בהחזר מס.
רקע משפטי
במסגרת פסקי הדין ע״א 8340/10 ו-ע״א 7635/11, בית המשפט בחן מתי ניתן לקבל החזר לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין. לפיכך, הוא הציב מבחנים להבדלה בין ביטול אותנטי לביטול מלאכותי.
המערכת ההליכים הקודמות
העסקה החלה במכירת שלושה נכסים בתל אביב בין שלוש אחיות. לפיכך, בשנת 1998, האחות חיה גלמונד מכרה את חלקה לאהובה ולבנה של אהובה. אהובה מכרה את חלקה לחברה “מ.ו. השקעות בע״מ”.
החוזים כללו סעיף המאפשר ביטול במידה והקונה יחויב במס שבח. בנוסף, רשות המיסים חייבה את העסקאות במס שבח. הערעורים נדחו עד לבית המשפט העליון.
ביטול עסקת מקרקעין יורש לאחר הפטירה
לאחר פטירת אהובה ובעלה, יורשיהם שלח הודעת ביטול לשתי ההסכמים. עם זאת, הם ביקשו החזר מס לפי סעיף 102. רשות המיסים דחתה את הבקשה. ועדת הערר קבעה כי הביטול הוא למראית עין ונועד להתחמק ממס.
המבחנים לבחינת ביטול עסקת מקרקעין יורש
הבית המשפט פיתח מספר קריטריונים:
- קיום הסכמה הדדית לביטול.
- קירבה משפחתית בין הצדדים.
- מטרת הביטול – האם היא חיסכון במס בלבד.
- משך הזמן שחלף עד הביטול.
- רישום העסקה והשלמתה בפועל.
- הערך המוחזר – האם הוא שוק אמיתי.
יישום המבחנים במקרה המ.ו. השקעות
הביטול נעשה רק אחרי פטירת האישה, והנכסים עברו “מכיס לכיס”. עם זאת, לא היה טעם קנייני אמיתי. בנוסף, עברו שבע-שמונה שנים מאז העסקה הראשונית. לכן, בית המשפט ראה בביטול פיקטיבי.
השלכות פרקטיות
ביטול עסקת מקרקעין יורש ללא נימוק כלכלי ייחשב פיקטיבי ולא יזכה בהחזר מס. בנוסף, שימוש מרובה בהליכים משפטיים עלול להוביל לחיוב בהוצאות גבוהות. כתוצאה מכך, על כן, מומלץ להימנע מתכנון מס רטרואקטיבי ולפעול בתום לב.
המלצות למי ששוקל ביטול עסקת מקרקעין יורש
- בדקו את כוונת הביטול. לעומת זאת, אם המטרה היא חיסכון במס בלבד, הסיכון גבוה.
- תעדו את ההודעה לביטול והחזרים הכספיים בפועל.
- קבלו ייעוץ משפטי ממומחה למיסוי מקרקעין לפני כל פעולה.
- הימנעו מהליכים חוזרים בנושא זה, שכן הם נתפסים כשימוש לרעה בהליך משפטי.
במקרים של עסקאות בין קרובי משפחה. לדוגמה, רשויות המס ובית המשפט בודקים בקפידה את האותנטיות של הביטול. נטל ההוכחה נופל על המבקש לקבלת ההחזר.
