לא תמיד. כאשר החוזה כולל חיוב עצמאי ולא תנאי מפסיק מפורש, הפרת החיוב אינה מביאה לביטול עסקת המתנה. במצב כזה, נותן המתנה זכאי לדרוש את אכיפת החיוב או השבת כספים, אך אינו יכול לדרוש את ביטול הרישום של הנכס.
הענקת נכס מקרקעין לבני משפחה כוללת לעיתים קרובות דרישות שונות מצד ההורה המעניק. לפיכך, במקרים רבים, מתעוררת מחלוקת כאשר אחד הצדדים טוען. כי התרחשה הפרת תנאי בהסכם מתנה שנחתם בין הצדדים. מאמר זה בוחן את ההבדל המהותי שבין חיוב עצמאי לבין תנאי מפסיק.
ומסביר מתי החוק מאפשר לדרוש רק את אכיפת ההתחייבות. בנוסף, ומתי ניתן לדרוש את ביטול ההעברה כולה.
סעיף 4 לחוק המתנה, תשכ״ה-1968, קובע שני מנגנונים שונים להטלת הגבלות על מקבל המתנה:
-
מתנה על תנאי מתלה או מפסיק: חוזה שבו תוקף המתנה תלוי באירוע מסוים. בהתקיים תנאי מפסיק, חוזה המתנה חדל מלהתקיים באופן אוטומטי.
-
מתנה בחיוב: חוזה שבו המקבל נוטל על עצמו התחייבות אישית לעשות מעשה או להימנע ממעשה. החיוב עומד בפני עצמו ואינו מבטל את המתנה שהושלמה.
בפסק הדין המנחה בע״א 495/80 ברקוביץ נ' קלימר, בית המשפט העליון הבהיר את ההבחנה הזו. לפיכך, כאשר צד מפר חיוב צמוד, נותן המתנה אינו רשאי לבטל את עסקת היסוד. עם זאת, במקום זאת, נותן המתנה רשאי לתבוע את מילוי החיוב בלבד.
שימו לב: חוק המקרקעין, תשכ״ט-1969, מעניק משקל רב לסופיות הרישום בלשכת רישום המקרקעין. לכן, בית המשפט בוחן בקפדנות האם כוונת הצדדים הייתה לאפשר ביטול מוחלט של העסקה.
רקע עובדתי: ע״א 36/86 מני נ' מני
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, נדון הליך ע״א 36/86. כתוצאה מכך, הצדדים בתיק היו הגב' רוז בלום מני ואליהו מני נגד מלכיאל מני. כאשר כבוד השופט ש' לוין כתב את פסק הדין, בהסכמת השופטים א' ברק וא' וינוגרד.
הסכסוך עסק בהסכם משנת 1975 שבו העבירה האם את זכויותיה בנכס מקרקעין (גוש 6921 חלקה 36) לשני בניה ללא תמורה. לעומת זאת, בהסכם נקבע כי הזכויות בנכס יירשמו על שם הבנים. עם זאת, נקבעו שני סעיפים מרכזיים להגנת האם:
-
זכותה של האם לקבל לחזקתה ולשימושה את כל פירות הנכס והכנסותיו למשך כל ימי חייה.
-
איסור על ביצוע עסקאות בנכס לפי חוק המקרקעין, תשכ״ט-1969, ללא הסכמת האם. לדוגמה, למעט השכרה לתקופה של עד עשר שנים.
לאחר שהזכויות נרשמו בטאבו על שם שני הבנים. לדוגמא, האם ואחד הבנים טענו כי הבן השני הפר את ההתחייבויות. לטענתם, הבן השכיר חלקים לדיירים מוגנים ונטל לעצמו את דמי השכירות. בעקבות זאת, האם ובנה פנו לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו.
וביקשו פסק דין הצהרתי המבטל את העברת הזכויות לבן השני.
טענות הצדדים וההליך בערכאות הקודמות
בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בתיק ה.פ. כלומר, 972/85, השופט אלוני מחק את התובענה. השופט קבע כי טענות המבקשת נוגעות להפרת חיובים בלבד. ולכן אינן מקימות עילת ביטול של המתנה.
על פסק דין זה הגישו האם ובנה ערעור אל בית המשפט העליון. אולם, למרבה הצער, האם נפטרה לאחר הגשת הערעור.
במסגרת הערעור, המערערים טענו כי התרחשה הפרת תנאי בהסכם מתנה המהווה תנאי מתלה ומפסיק. אמנם, לטענתם, הפרת האיסור על ביצוע עסקאות ושלילת הפירות מצדיקות השבת המקרקעין לידי האם. לעומת זאת, המשיב טען כי מדובר בעסקה שהושלמה ברישום. וכי החיובים אינם תנאי לקיומה של המתנה.
הכרעת בית המשפט העליון: הפרת תנאי בהסכם מתנה
בית המשפט העליון דחה את הערעור לגופו. ואולם, תוך תיקון ההחלטה כך שהתובענה תימחק ולא תידחה על הסף. בית המשפט חייב את המערער בתשלום שכר טרחת עורך דין בסך 2,000 ש״ח. בפסק דינו, ניתח השופט ש' לוין את שתי התניות שבהסכם:
-
הזכות לפירות הנכס: בית המשפט קבע כי פירות הנכס כלל לא נכללו במתנה. לפיכך, אם המשיב נטל כספים שלא כדין, האם הייתה זכאית לתבוע את השבתם, אך עילה זו אינה מבטלת את הבעלות.
-
איסור עשיית עסקאות: בית המשפט קבע כי בהיעדר הוראה מפורשת המגדירה זאת כתנאי מפסיק, מדובר במתנה בחיוב בלבד.
בית המשפט מצא חיזוק למסקנה זו בשתי עובדות מרכזיות:
-
הנכס נרשם בלשכת רישום המקרקעין באופן מלא על שם שני הבנים.
-
ההסכם העניק לבנים כוח להשכיר את הנכס לתקופה של עד עשר שנים ללא אישור האם.
כפועל יוצא מכך, העברת הבעלות והסמכות לבצע פעולות בנכס העידו על סופיות המתנה. לפיכך, הפרת החיוב אינה מעניקה זכות לבטל את ההעברה.
אזהרה: רישום זכויות בטאבו ללא הגדרת תנאי מפסיק מפורש עלול למנוע כל אפשרות להחזיר את הנכס במקרה של סכסוך עתידי.
מה עושים בעת ניסוח הסכם מתנה להבטחת זכויות?
-
הגדרת תנאי מפסיק מפורש. יש לציין במפורש בחוזה כי הפרת ההתחייבות תביא לפקיעת המתנה ולהשבת הרישום.
-
רישום הערת אזהרה תואמת. מומלץ לרשום בלשכת רישום המקרקעין הערה על קיומו של תנאי מפסיק לצד העברת הזכויות.
-
הפרדת זכות המגורים או הפירות. יש לעגן את זכויות ההורה בהסכם ברור, תוך קביעת סנקציות כספיות מוגדרות מראש.
-
הגבלת עסקאות ייעודית. מומלץ להתנות כל פעולה מהותית בנכס בהסכמה מראש ובכתב של נותן המתנה.
שאלות ותשובות
האם כל הפרת תנאי בהסכם מתנה מאפשרת לבטל את העסקה?
לא. יחד עם זאת, כפי שנקבע בפסיקה, רק תנאי שהוגדר מראש כתנאי מפסיק מוביל לפקיעת המתנה. לעומת זאת, הפרת חיוב עצמאי מאפשרת לתבוע את אכיפת החיוב בלבד.
מה ההבדל המעשי בין אכיפת חיוב לבין ביטול מתנה?
באכיפת חיוב, מקבל המתנה נשאר הבעלים של הנכס, אך נדרש לקיים את התחייבותו. כגון תשלום כספים. בביטול מתנה, הבעלות בנכס חוזרת במלואה לידי נותן המתנה.
מדוע רישום הזכויות בטאבו החליש את טענת האם?
בית המשפט העליון ראה בהשלמת הרישום. ובמתן סמכות להשכיר את הנכס הוכחה לכך שמדובר בעסקה סופית ומוגמרת. ולא במתנה התלויה בתנאי מפסיק.
כיצד יכול נותן מתנה להגן על זכויותיו לפירות הנכס?
על נותן המתנה לקבוע בהסכם מנגנון ברור של תנאי מפסיק. ולרשום הערת אזהרה מתאימה להבטחת זכויותיו הכלכליות כל ימי חייו.
עריכת הסכמי מתנה בתוך המשפחה דורשת איזון עדין בין הרצון להעניק נכס לבין הצורך להבטיח ביטחון כלכלי ואישי. פסק הדין מדגיש. כי ניסוח משפטי בלתי מדויק עלול לחסום את הדרך להשבת הנכס בעת משבר. על כן, מומלץ להסתייע בליווי משפטי מקצועי ומקיף טרם ביצוע העברות מקרקעין ללא תמורה.
