כאשר דייר מוגן מפר את התנאים שנקבעו בהסדר חסד שיפוטי, ההגנה מפני פינוי מתבטלת באופן מיידי. במצב זה צו הפינוי חוזר לתוקפו המלא ובעל הנכס רשאי לפנות אל לשכת ההוצאה לפועל למימוש הפינוי. בית המשפט העליון הבהיר כי ערכאת הערעור אינה מוסמכת להעניק סעד חלופי מיוזמתה אם הדייר לא עמד בתנאים שנקבעו בעבר.
סוגיית היחסים בין בעלי נכסים לבין דיירים מוגנים מעוררת לעיתים קרובות מתחים כלכליים ואנושיים מורכבים. לפיכך, במצבים שבהם מתרחשת הפרת תנאי סעד מן הצדק. בעל הנכס רשאי לפעול לפינוי הדייר המוגן מן הנכס. פסק הדין המנחה בעניין זה ניתן בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים.
במסגרת ע״א 748/81 אסתר סוקולובר נ' עידית הרפז.
פסק דין זה. בנוסף, שנכתב על ידי השופט ד' לוין בהסכמת הנשיא מ' שמגר והשופט מ' בייסקי. שרטט גבולות ברורים. בית המשפט הדגיש כי חסד שיפוטי אינו יכול לבוא על חשבון קניינו של בעל הבית.
במאמר זה נסקור את פרטי ההליך, את הנימוקים המשפטיים ואת השלכותיהם המעשיות על שוכרים ומשכירים.
ראשית, מוסד הדיירות המוגנת מעוגן במסגרת חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל״ב-1972. עם זאת, חוק זה מעניק הגנה רחבה לשוכר ששילם דמי מפתח. החוק מונע את פינוי הדייר, אלא אם הוכחה אחת מעילות הפינוי המנויות בחוק.
שנית, סעיף 132(א) לחוק מסמיך את בית המשפט לסרב לתת צו פינוי. כתוצאה מכך, השופט מפעיל שיקול דעת זה אם שוכנע כי הפינוי אינו צודק בנסיבות העניין. מנגנון זה מכונה ״סעד מן הצדק״.
בנוסף, סעיף 132(ב) לחוק מסמיך את ערכאת הערעור לשקול מחדש מתן סעד. עם זאת, סמכות זו מופעלת רק כאשר עומד לביקורת פסק דין הפינוי המקורי. לעומת זאת, להלן עקרונות היסוד של הסעד:
-
חריג לכלל: הסעד מהווה חבל הצלה יוצא דופן לדייר שהפר את החוזה.
-
התנאה בתשלום: השופט מתנה את מניעת הפינוי בסילוק חובות ובתשלום שוטף ומדויק.
-
אי-עמידה בתנאים: כל סטייה מהתנאים מבטלת את ההגנה ומכשירה פינוי מיידי.
עובדות המקרה: ע״א 748/81 אסתר סוקולובר נ' עידית הרפז
פרשת סוקולובר החלה בחודש אפריל 1975 בדירת ארבעה חדרים ברחוב גורדון 7 בתל אביב. לדוגמה, המערערת, אסתר סוקולובר, השכירה את הדירה למשיבה, עידית הרפז, ולבעלה דאז. השוכרים שילמו דמי מפתח וזכו במעמד של דיירים מוגנים.
זמן קצר לאחר תחילת השכירות, ביצעו השוכרים שינויים מבניים משמעותיים בדירה. לדוגמא, הם עשו זאת ללא קבלת הסכמתה של בעלת הבית. יתרה מכך, השוכרים צברו פיגור מתמשך בתשלום דמי השכירות החודשיים.
בעקבות זאת, המערערת התרתה בשוכרים פעמים רבות אך ללא הועיל. כלומר, משכך, המערערת הגישה תביעת פינוי ותביעה כספית לבית משפט השלום בתל אביב. ההליך התנהל בפני כבוד השופט פוליאקוב.
ביום 12.4.1977 הצדדים הגיעו להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין. אולם, ההסכם כלל מספר רכיבים מהותיים:
-
בית המשפט נתן פסק דין לפינוי הדירה והחזרת החזקה לבעלת הבית.
-
פסק הדין לא יהיה ניתן להוצאה לפועל אם השוכרים ישלמו חוב עבר בסך 6,954.50 ל״י.
-
החוב ישולם בתשלומים חודשיים שווים של 500 ל״י החל מיום 15.5.1977.
-
השוכרים ישלמו את דמי השכירות השוטפים מידי חודש בחודשו מראש עד לעשירי בחודש.
-
השוכרים לא יגרמו לכל הפרעה וישמרו על השקט והשלווה במושכר.
השתלשלות ההליכים: הפרת תנאי סעד מן הצדק וההוצאה לפועל
בפועל, השוכרים לא קיימו את תנאי פסק הדין. אמנם, הם לא שילמו את חוב העבר כסדרו והמשיכו לפגר בתשלומי השכירות השוטפים. לפיכך, נוצרה הפרת תנאי סעד מן הצדק באופן ישיר ומתמשך.
כתוצאה מכך, פתחה המערערת בהליכי הוצאה לפועל למימוש צו הפינוי. ואולם, באוגוסט 1978 נמסרה למשיבה אזהרת פינוי כדין. ההליכים נמשכו קרוב לשנתיים עקב ניסיונות להתחשב במצבה האישי הקשה של המשיבה.
המשיבה נותרה בדירה לבדה עם שלוש בנותיה הקטנות לאחר שבעלה נטש אותה. יחד עם זאת, מצבה הבריאותי והכלכלי היה קשה ביותר. לבסוף, כאשר נקבע מועד לפינוי בכוח, פנתה המשיבה לבית משפט השלום בבקשה בהולה (המרצה 5447/80).
בבקשתה עתרה המשיבה לבטל את פסק הדין ולעכב את ביצוע הפינוי. מאידך, היא טענה כי הפקידה בבנק סך של 19,533 ל״י המכסה את מלוא החוב. להלן פירוט ההחלטות בערכאות הקודמות:
-
החלטת בית משפט השלום: השופט שפי שמע ראיות ודחה את בקשת המשיבה. הוא קבע כי המשיבה הפרה את ההסדר באופן בוטה ונותרה חייבת כספים. לפיכך קבע כי הפינוי יימשך.
-
פסק דינו של בית המשפט המחוזי: המשיבה ערערה למחוזי (ע״א 360/81). השופטים בן דרור, מלץ ומישר החליטו להעניק לה ארכה חדשה לפירעון החובות ומנעו את הפינוי.
שימו לב: בית המשפט המחוזי נהג במידת רחמים מופלגת, אך עשה זאת ללא סמכות שבדין ומבלי שהמשיבה ביקשה ארכה כזו בעתירותיה המקוריות.
טענות הצדדים בערעור לבית המשפט העליון
המערערת, אסתר סוקולובר, הגישה ערעור ברשות לבית המשפט העליון. בא כוחה טען שלוש טענות מרכזיות נגד פסיקת המחוזי:
-
חריגה מסמכות בערעור: בית המשפט המחוזי לא היה מוסמך להאריך מועדי תשלום שהמשיבה כלל לא ביקשה בערכאה הראשונה.
-
היעדר סמכות לפי סעיף 132(ב): בערעור לא עמד לביקורת פסק דין הפינוי המקורי, אלא החלטה בבקשת ביטול בהוצאה לפועל.
-
היעדר תחולה להלכת בן-שחר: פרשת בן-שחר נ' מחלב נגעה למקרה טראגי וחריג ביותר שבו נמנע עושק, בשונה מענייננו שבו בעלת הבית נהגה בסבלנות רבה.
מנגד, המשיבה טענה כי מצבה האישי הטרגי מצדיק מתן חסד שיפוטי. המשיבה הדגישה כי שילמה סכום נכבד לחשבון הבנק של המערערת. לשיטתה, ראוי היה לאפשר לה להשלים את התשלומים ולמנוע את השלכתה לרחוב עם בנותיה.
הכרעת בית המשפט העליון: ביטול סעד מן הצדק והחזרת הפינוי
בית המשפט העליון קיבל את ערעורה של בעלת הבית. וביטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי. השופט ד' לוין הדגיש כי אי-עמידה בתנאים מבטלת את ההגנה באופן מוחלט. בית המשפט ביסס את פסק דינו על שלושה נימוקים עיקריים:
ראשית, בית המשפט אינו מעניק סעד שבעל הדין לא ביקש בכתבי טענותיו. המשיבה עתרה לביטול פסק הדין ולא ביקשה ארכה לתשלום. לפיכך, המחוזי שגה כאשר יצר מתווה תשלומים חדש מיוזמתו.
שנית, סעיף 132(ב) לחוק אינו מקנה לערכאת הערעור סמכות להעניק סעד מחודש בהליך מסוג זה. השופט פוליאקוב כבר העניק בשלום סעד מותנה בשנת 1977. משלא קוימו התנאים, הסייג בטל וצו הפינוי הפך לבר-ביצוע מיידי.
שלישית, בית המשפט דחה את ההסתמכות על הלכת בן-שחר נ' מחלב. בית המשפט קבע כי המערערת גילתה אורך רוח יוצא דופן במשך שנים. לפיכך, אין לכפות עליה פגיעה קניינית נוספת כדי לממן עשיית חסד סוציאלי עם הדיירת.
אזהרה: דייר מוגן שאינו משלם את דמי השכירות במועדם המדויק מסתכן בביטול אוטומטי של הגנת החוק ובפינוי מיידי מביתו.
השוואת מעמד הדייר לפני פסק הדין ולאחריו
השוואת המצב המשפטי בעקבות הכרעת בית המשפט העליון בע״א 748/81פרמטר להשוואה פסיקת בית המשפט המחוזי (בוטלה)פסיקת בית המשפט העליון (סופית)תוקף צו הפינוי הצו עוכב והותנה בפריסת תשלומים חדש הצו הפינוי חזר לתוקף מלא ומיידי לביצוע סמכות למתן ארכה הענקת ארכה מכוח סמכות טבועה וחסד שלילת סמכות להעניק סעד שלא נתבקש מעמד סעיף 132(ב)החלת הסעיף על בקשות ביטול מאוחרות הגבלת הסעיף רק לערעור על פסק הדין המקורי איזון זכויות הצדדים העדפת מצוקת הדיירת על פני זכות הקניין הגנה על קניין בעלת הבית לאחר סבלנות ממושכת
השלכות מעשיות: איך נכון לפעול במקרי שכירות מוגנת?
פסק הדין מעניק הדרכה ברורה לשוכרים ולמשכירים בהתמודדות עם הפרת חוזה. על מנת למנוע תוצאות קשות, מומלץ לפעול לפי הצעדים הבאים:
-
הקפדה דווקנית על תשלומים: על הדייר לשלם כל תשלום במועדו המדויק ולשמור אסמכתאות בנקאיות מלאות.
-
פנייה מוקדמת לערכאות: אם נוצר קושי תזרימי, יש להגיש בקשה מנומקת להארכת מועד בטרם חלוף המועד הקובע.
-
ניסוח מדויק של כתבי טענות: על עורך הדין לכלול את כל הסעדים המבוקשים במפורש, לרבות סעד חלופי של ארכה.
-
מיצוי הליכי גבייה עבור המשכיר: בעל בית אינו מחויב להמתין עד אין קץ כאשר תנאי הפשרה מופרים שוב ושוב.
שאלות ותשובות
מהי המשמעות המעשית של הפרת תנאי סעד מן הצדק?
המשמעות היא אובדן מיידי של ההגנה שניתנה לדייר. כאשר הדייר אינו עומד בתנאי התשלום שנקבעו בפסק הדין המותנה. פסק הדין לפינוי נכנס לתוקף מבצעי מלא. בעל הנכס אינו נדרש להגיש תביעה חדשה אלא יכול לפנות ישירות ללשכת ההוצאה לפועל כדי להוציא לפועל את צו הפינוי.
האם בית משפט של ערעור יכול להעניק חסד שיזם בעצמו?
לא. בית המשפט העליון הבהיר. כי ערכאת הערעור אינה מוסמכת להעניק סעד שלא נתבקש על ידי בעל הדין בערכאה הראשונה. בנוסף לכך, סעיף 132(ב) לחוק הגנת הדייר חל רק כאשר מוגש ערעור ישיר על פסק דין הפינוי עצמו.
ולא על החלטות מאוחרות בבקשות לעיכוב הליכים בהוצאה לפועל.
מתי בית המשפט יחיל את הלכת בן-שחר נ' מחלב?
הלכת בן-שחר מיועדת למקרים נדירים ויוצאי דופן במיוחד בעלי אופי טראגי. שבהם אי-מתן הסעד יוביל לעושק ולגרימת עוול חמור. לעומת זאת, כאשר בעל הבית נהג בהגינות ובסבלנות לאורך שנים והדייר המשיך להפר את חובותיו. בית המשפט לא ימנע את ביצוע הפינוי.
כיצד השפיע מצבה הכלכלי של הדיירת על ההוצאות בהליך?
למרות שערעור בעלת הבית התקבל במלואו. בית המשפט העליון גילה רגישות למצבה החומרי הקשה של הדיירת. מאחר שהמשיבה הייתה מחוסרת אמצעים לחלוטין ואף מונה לה אפוטרופוס. נמנע בית המשפט מלחייב אותה בתשלום הוצאות משפט.
סיכום ומסקנות משפטיות
לסיכום, פסק הדין בעניין סוקולובר נ' הרפז ממחיש את האיזון הנדרש בדיני הגנת הדייר. סעד מן הצדק מהווה חסד מיוחד, ועל הדייר המוגן למלא אחר תנאיו בדווקנות. אי-עמידה בחיובים מחזירה את צו הפינוי לתוקפו ומבטיחה את זכות הקניין של בעל הבית. במקרה זה, בית המשפט העליון קיבל את ערעור המערערת.
ביטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי והשיב את צו הפינוי על כנו.
