הדיירים בתמ״א 38 מתמודדים עם שאלות קשות של שוויון, וטענת אפליה בתמ״א 38 נחשבת לאחת הטענות המרכזיות שמעלים בעלי דירות המתנגדים לפרויקט. בית המשפט העליון הבהיר כי שוויון נבחן בין שווים, ולא בין בעלי נכסים בעלי מאפיינים שונים. לכן, חלוקת תוספת שטח לפי גודל הדירה אינה מהווה אפליה אסורה שמצדיקה ביטול הפרויקט.
רקע כללי על פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ״א 38
פרויקטים של התחדשות עירונית מציבים אתגר רגשיי, כלכלי וקנייני עבור כל בעל דירה. כאשר מדובר בהריסת מבנה קיים והקמתו מחדש, הציפייה לחלוקה הוגנת של הזכויות עומדת בלב ההסכמות. עם זאת, טענת אפליה בתמ״א 38 הופכת לעתים למוקד מחלוקת משמעותי.
הסיפור של בניין משותף בתל-אביב
בבניין משותף של 12 דירות, 11 דיירים חתמו על הסכם עם יזם לביצוע פינוי-בינוי. לפיכך, על פי ההסכם. היזם היה מחויב להרוס את המבנה הישן ולהקים בניין חדש של 26 דירות. כאשר כל דייר ותיק יקבל דירה משודרגת עם תוספת שטח וחניה.
ההסכם חילק את הדירות הקיימות לשלוש קבוצות – גדולות. בנוסף, בינוניות וקטנות – וקבע תוספת שטח של 23 מ״ר לדירות הגדולות. 19 מ״ר לדירות הבינוניות והקטנות, וכן מרפסת של 11 מ״ר וחניה לכל דירה.
טענות המבקשת – חוסר שוויון בתוספת השטח
הדיירת הלן אייזן, שבבעלותה דירה של 43.95 מ״ר בחצי קומה. עם זאת, סירבה לחתום על ההסכם בטענה כי התנאים מקפחים אותה באופן מהותי. היא טענה כי ההסכם מעניק לדירות הגדולות תוספת שטח עדיפה, ופוגע בחלקה היחסי ברכוש המשותף.
בנוסף, היא דרשה שהדירה תועבר לקומה השישית במקום החמישית. כתוצאה מכך, והעלתה טענות לגבי ייחודיות הדירה: חוסר שכנים באותה הקומה. קרבה לגג והמבנה המרובע של הדירה המקורית.
החלטות המפקחת על רישום המקרקעין והבית המשפט המחוזי
המפקחת דחתה את טענות המבקשת וקבעה. לעומת זאת, כי סעיף 72 לחוק המקרקעין ממנה להחליט בסכסוכים בין הדיירים בלבד. ולכן אין צורך לצרף את היזם. היא קבעה כי קרבת הדירה לגג מהווה פחת קנייני, ולא יתרון.
בית המשפט המחוזי, בנקודה זו, קבע כי השוויון שנבחן הוא כמותי-מהותי ולא כלכלי מוחלט. לדוגמה, חלוקת תוספת שטח לפי קבוצות גודל נחשבת לסבירה ואינה מהווה אפליה.
פסקת בית המשפט העליון – רע״א 5108/23
הדיירת פנתה לבית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור. לדוגמא, אך השופט י' כשר דחה את הבקשה ביום 16.11.2023. השופט ציין כי רשות ערעור בגלגול שלישי תינתן רק במקרים של שאלות משפטיות עקרוניות או עיוות דין משמעותי.
הוא הבהיר כי טענת אפליה בתמ״א 38 איננה נוגעת לחובת תוספת שטח אחידה לכל דירה, אלא למגבלה של 25 מ״ר לתוספת מרבית. לכן, אין חובת מתן שטח זהה לכל הדירות, וההבדלים בגודל הדירה המקורית נחשבים לגיטימיים.
מבחן כמותי-מהותי מול מבחן כלכלי
בית המשפט העליון העלה את השאלה האם על המפקחת להחיל מבחן כמותי-מהותי (מטרים מרובעים) או מבחן כלכלי (שווי בשקלים). כלומר, בית המשפט המחוזי העניק עדיפות למבחן הכמותי, למעט במקרים קיצוניים שבהם פער השווי הכלכלי משמעותי.
שלבים לבירור טענות קיפוח בתמ״א 38
- בדיקת טבלת ההקצאות והשוואת תוספת השטח לדירות בעלות מאפיינים דומים.
- הזמנת שמאות מקרקעין מקצועית להשוואת ערך דירת המקור לדירת התמורה.
- העלאת השגות בכתב מול נציגות הדיירים והיזם.
- בחינת התאמת תוספות הבנייה למגבלות החוק ולמדיניות הוועדה המקומית.
- קבלת ייעוץ משפטי עצמאי לפני פנייה למפקחת על רישום המקרקעין.
שאלות נפוצות
האם דייר בדירה קטנה זכאי לאותה תוספת שטח כדייר בדירה גדולה?
הפסיקה קובעת כי אין חובה להעניק תוספת שטח זהה לכל הדירות; יש להתאים תוספת לפי מאפיינים דומים.
מה משמעות השארת שאלת מבחן השוויון בצריך עיון?
בית המשפט העליון טרם קבע באופן חד-משמעי אם יש להעדיף מבחן כמותי או כלכלי. אולם, ייתכן שבעתיד תינתן משמעות גבוהה יותר לשווי הכלכלי.
האם המפקחת מוסמכת לצרף את היזם להליך?
לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, סמכות המפקחת מוגבלת להחליט בסכסוכים בין הדיירים בלבד. אמנם, ולכן אין צורך לצרף את היזם.
מתי מתערב בית המשפט העליון בערעור בגלגול שלישי?
במקרים נדירים של שאלה משפטית ציבורית עקרונית או עיוות דין קיצוני.
סיכום ומסקנות מעשיות
פסקי הדין ברע״א 5108/23 מדגישים את הרף הגבוה שבפני דיירים המתנגדים לפרויקטים של תמ״א 38. ואולם, כדי שהטענה של חוסר שוויון תתקבל. על הדייר להציג ראיות ברורות לקיפוח משמעותי מול דיירים דומים. בנוסף, הסוגיה של עדיפות מבחן כלכלי על פני מבחן כמותי פותחת פתח לדיונים משפטיים עתידיים.
ניהול משא ומתן מקצועי. ובדיקה משפטית מעמיקה הם הצעדים החשובים ביותר להגנה על הזכויות הקנייניות של כל בעל נכס.
