לא. הפטור הזה נמחק מספר החוקים, והמצב המשפטי החדש חל על כל מכירה שנעשתה מיום 1 בינואר 2014 ואילך. במקומו עומדים היום שני מסלולים עיקריים למוכר דירת מגורים: פטור ממס במכירת דירה יחידה, לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, וחישוב ליניארי מוטב לפי סעיף 48א(ב2) למי שרכש את הדירה לפני אותו תאריך. מי שמתכנן מכירה על סמך הכלל הישן מתכנן על בסיס דין שאינו קיים.
הרבה מוכרים מגיעים לפגישה הראשונה עם משפט אחד בראש: "יש לי פטור, לא מכרתי דירה כבר יותר מארבע שנים". המשפט הזה היה נכון עד סוף שנת 2013, והיום הוא פשוט לא נכון. הרפורמה שנכנסה לתוקף בתחילת 2014 שינתה את כל מבנה הפטורים במכירת דירת מגורים, והפער בין מה שהקורא זוכר לבין מה שקורה בפועל בשומה יכול להסתכם בעשרות ואף במאות אלפי שקלים.
מה בדיוק בוטל, ומאיזה תאריך
עד לרפורמה, סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 פתח בפסקה שאפשרה למוכר דירת מגורים מזכה לקבל פטור ממס אחת לארבע שנים, בלי קשר לשאלה כמה דירות היו בבעלותו. הפסקה הזו, סעיף 49ב(1), מופיעה היום בנוסח החוק במילה אחת בלבד: "נמחקה".
המחיקה נעשתה בתיקון 76 לחוק, שקבע כי מיום 1 בינואר 2014 השתנה מערך הפטורים במכירת דירת מגורים מזכה. התאריך הזה מוגדר בחוק עצמו כ"יום המעבר", והוא ציר הזמן שכל החישוב היום נסמך עליו. מכירה שנעשית עכשיו נבחנת לפי הנוסח החדש, גם אם הדירה נרכשה עשרות שנים קודם לכן.
החישוב הליניארי המוטב: מה בא במקום
בעלי דירה שנרכשה לפני יום המעבר לא נותרו בלי הגנה. סעיף 48א(ב2) לחוק קובע מנגנון שנקרא חישוב ליניארי מוטב: השבח הריאלי שנצבר עד יום המעבר פטור ממס, ורק יתרת השבח הריאלי שנצברה אחריו מחויבת במס. שיעור המס על היתרה הוא עד 25%.
המשמעות המעשית פשוטה. ככל שהדירה הוחזקה זמן ארוך יותר לפני 2014, כך גדל החלק הפטור מתוך כלל הרווח. דירה שנרכשה בשנות התשעים ונמכרת היום תישא מס על פלח קטן יחסית מהשבח, בעוד דירה שנרכשה ב-2013 כמעט לא תיהנה מהמנגנון. המספר הסופי תלוי בשווי הרכישה, בהוצאות המוכרות ובהצמדה למדד, וחישוב מס שבח ומס רכישה משתנה מעסקה לעסקה.
| הנושא | עד 31.12.2013 | מיום 1.1.2014 ואילך |
|---|---|---|
| הפטור המרכזי | פטור אחת לארבע שנים, סעיף 49ב(1) | הסעיף נמחק. פטור לדירה יחידה, סעיף 49ב(2) |
| כמה דירות מותר להחזיק | גם מוכר עם כמה דירות יכול היה להיכנס לפטור | הפטור מיועד למי שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה |
| תקופת בעלות נדרשת | לפי הנוסח שבוטל | 18 חודשים לפחות מיום שהנכס היה לדירת מגורים |
| מי שאינו עומד בתנאים | חיוב מלא במס | חישוב ליניארי מוטב לפי סעיף 48א(ב2) |
| תקרת שווי | לפי הנוסח שבוטל | תקרת פטור לפי סעיף 49א(א1), 5,008,000 ש"ח |
הפטור לדירה יחידה לפי סעיף 49ב(2)
זהו הפטור שמחליף בפועל את מה שהקורא מחפש. החוק דורש שלושה דברים במקביל: שהדירה הנמכרת תהיה דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור, שהמוכר יהיה בעל הזכות בה 18 חודשים לפחות מהיום שבו הפכה לדירת מגורים, ושבמהלך 18 החודשים שקדמו למכירה הוא לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור לפי אותה פסקה.
הפטור אינו בלתי מוגבל בסכום. סעיף 49א(א1) קובע תקרת פטור, וכל שווי מכירה שמעליה נחשב כמכירה של זכות אחרת החייבת במס. תקרת הפטור עומדת על 5,008,000 ש"ח, והיא אינה מתעדכנת בשנות המס 2025 עד 2027, כפי שפורט בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025 של רשות המסים.
- ספרו את הדירות, לא את השנים. השאלה הראשונה היום אינה מתי מכרתם לאחרונה אלא כמה דירות רשומות עליכם ועל בני התא המשפחתי במועד המכירה.
- בדקו את תאריך הרכישה מול 1.1.2014. הוא שקובע איזה חלק מהשבח נכנס למסלול הפטור הליניארי ואיזה חלק מחויב.
- מדדו את תקופת הבעלות. 18 החודשים נספרים מהיום שבו הנכס היה לדירת מגורים, ולא בהכרח מיום חתימת החוזה.
- השוו את שווי המכירה לתקרת הפטור. חצייה של התקרה אינה מבטלת את הפטור, אך היא יוצרת רכיב חייב במס על ההפרש.
- אספו אסמכתאות להוצאות. שכר טרחה, תיווך ושיפוצים מקטינים את השבח, ובלי קבלות קשה להוכיח אותם בשומה.
מתי דירה נוספת אינה שוללת את הפטור
החוק מכיר במצבים שבהם המוכר מחזיק דירה נוספת ובכל זאת רואים את הדירה הנמכרת כדירתו היחידה. סעיף 49ג קובע חזקה כזו, בין היתר כשהדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בתוך 24 החודשים שקדמו למכירה, כשחלקו של המוכר בבעלות על הדירה הנוספת אינו עולה על שליש, ולגבי דירה שהתקבלה בירושה אינו עולה על מחצית, או כשמדובר בדירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997.
מוכר שאינו עומד בתנאי הדירה היחידה עשוי להיכנס לגדר פטורים אחרים במיסוי מקרקעין, וכל פטור כזה מותנה בתנאים נפרדים משלו.
דירה שהתקבלה בירושה
לדירת ירושה יש מסלול פטור נפרד בסעיף 49ב(5), והוא אינו נסמך על מספר הדירות של היורש. שלושת התנאים המצטברים הם שהמוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של צאצא, שהמוריש היה ערב פטירתו בעל דירת מגורים אחת בלבד, ושאילו היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה הוא היה פטור ממס. מכירת דירה בירושה נבחנת אפוא לפי מצבו של המוריש, לא רק לפי מצבו של המוכר.
העברת דירה במסגרת צוואה או הסכם ממון נבחנת גם בזירה של עורך דין לדיני משפחה, ולא רק מול פקיד השומה. מוכר שקיבל שומה שאינו מסכים עמה רשאי לפתוח בהליך של השגה וערר על השומה במקום להשלים עמה.
ההפרש בין המסלולים נמדד בעשרות אלפי שקלים ולפעמים יותר, והוא נקבע לפי נתונים שאפשר לבדוק לפני שחותמים: מספר הדירות, תאריך הרכישה, תקופת הבעלות ושווי המכירה.
באמת ביטלו את הפטור ממס שבח אחת ל-4 שנים?
כן. סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, שבו היה מעוגן הפטור, מופיע בנוסח החוק כיום כפסקה שנמחקה. השינוי נעשה בתיקון 76 לחוק וחל על מכירות מיום 1 בינואר 2014 ואילך.
כמה זמן צריך להחזיק דירה כדי לקבל פטור ממס שבח?
בפטור לדירה יחידה החוק דורש בעלות של 18 חודשים לפחות מהיום שבו הנכס היה לדירת מגורים. בנוסף, המוכר לא יכול היה למכור דירת מגורים אחרת בפטור לפי אותה פסקה ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
מה קורה אם הדירה שווה יותר מתקרת הפטור?
הפטור לא נשלל. תקרת הפטור לפי סעיף 49א(א1) עומדת על 5,008,000 ש"ח, ואת ההפרש שמעליה רואים כמכירה של זכות אחרת בדירת מגורים מזכה החייבת במס. הניכויים והתוספות מיוחסים באופן יחסי בין החלק הפטור לחלק החייב.
מה זה חישוב ליניארי מוטב ולמי הוא רלוונטי?
זהו המנגנון שבסעיף 48א(ב2), והוא רלוונטי למי שרכש דירת מגורים מזכה לפני 1 בינואר 2014. השבח הריאלי שנצבר עד אותו מועד פטור ממס, ועל היתרה שנצברה אחריו חל מס בשיעור של עד 25%.
יש לי שתי דירות. אני עדיין יכול לקבל פטור?
ייתכן. סעיף 49ג קובע מצבים שבהם רואים את הדירה הנמכרת כדירה יחידה למרות קיומה של דירה נוספת, למשל דירה חלופית שנרכשה ב-24 החודשים שקדמו למכירה, או חלק בדירה שאינו עולה על שליש. כל מקרה נבחן לפי הנתונים שלו במועד המכירה.
ירשתי דירה. משלמים עליה מס שבח?
קבלת הירושה עצמה אינה אירוע מס, והשאלה מתעוררת במכירה. סעיף 49ב(5) מאפשר פטור ליורש שהוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא, כשהמוריש היה בעל דירה אחת בלבד ואילו מכר אותה בעצמו היה פטור ממס.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
