בקצרה: תמ״א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שאושרה בשנת 2005 ונועדה לחזק מבנים קיימים שהיתר הבנייה שלהם הוצא לפני 1980, מפני רעידות אדמה. לתוכנית שני מסלולים: תמ״א 38/1 (חיזוק המבנה הקיים ותוספת בנייה) ותמ״א 38/2 (הריסת הבניין ובנייתו מחדש). זכויות הדיירים והרוב הנדרש בבית המשותף נקבעים בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008, והטבות המס נקבעות בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין. חשוב לדעת: התוכנית הפסיקה לקלוט בקשות חדשות להיתר, והיא מוחלפת בהדרגה בתכנון מקומי ומתחמי.
תמ״א 38 היא אחת התוכניות המוכרות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, ורבים מבלבלים בינה לבין מסלולים אחרים. המאמר מסביר מהי התוכנית באמת, מה ההבדל בין שני מסלוליה, מהן זכויות הדיירים וחובותיהם, ומה מצב התוכנית נכון לשנת 2026. ליווי של עורך דין התחדשות עירונית מסייע לדיירים להבין את זכויותיהם עוד לפני חתימה על הסכם עם היזם.
מהי תמ״א 38? הסבר בסיסי
תמ״א 38 היא ראשי תיבות של תוכנית מתאר ארצית מספר 38. אין מדובר בתוכנית מס או במיזוג מיסים, אלא בתוכנית תכנונית ארצית שאושרה בשנת 2005 מתוקף חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965. מטרתה המרכזית היא לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, ובמיוחד מבנים שהיתר הבנייה שלהם הוצא לפני 1 בינואר 1980, כלומר לפני שנכנס לתוקף התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת״י 413).
כדי לתמרץ בעלי דירות ויזמים לבצע חיזוק שעלותו גבוהה, מאפשרת התוכנית לקבל זכויות בנייה נוספות, כגון הוספת קומות ודירות חדשות, סגירת קומת עמודים, הרחבת דירות קיימות, הוספת מרחב מוגן (ממ״ד), מעלית ומרפסות. היזם מוכר את הדירות הנוספות ומכספי המכירה מממן את החיזוק ואת שיפור הבניין, ואילו הדיירים הקיימים מקבלים דירה מחוזקת ומשופצת בלא שהם משלמים ישירות עבור העבודות. חשוב להדגיש: תמ״א 38 היא מסגרת תכנונית, וכל פרויקט ספציפי חייב לעבור הליך של אישור היתר בנייה מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
שני המסלולים: תמ״א 38/1 מול תמ״א 38/2
לתוכנית שני מסלולי ביצוע נפרדים, ולכל אחד מהם משמעות שונה לחלוטין עבור הדיירים:
-
תמ״א 38/1 (חיזוק ותוספת): המבנה הקיים אינו נהרס. מבצעים בו עבודות חיזוק קונסטרוקטיבי, ובמקביל מוסיפים קומות ודירות, מעלית, ממ״דים, מרפסות והרחבות לדירות הקיימות. הדיירים לרוב נשארים להתגורר בדירותיהם במהלך העבודות, והבניין ממשיך להתקיים כשהוא משודרג ומחוזק.
-
תמ״א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש): הבניין הישן נהרס עד היסוד, ובמקומו נבנה בניין חדש לחלוטין העומד בתקני הבנייה העדכניים. במסלול זה הדיירים מפנים את דירותיהם, מקבלים דיור חלופי או דמי שכירות למשך תקופת הבנייה, ובסיומה מקבלים דירה חדשה בבניין החדש.
מה ההבדל בין תמ״א 38 לפינוי בינוי
תמ״א 38 ופינוי בינוי הם שני מנגנונים נפרדים של התחדשות עירונית, וחשוב לא לבלבל ביניהם. תמ״א 38 עוסקת בדרך כלל במבנה בודד או במספר מבנים סמוכים, ועיקר תכליתה חיזוק מפני רעידות אדמה. פינוי בינוי הוא מסלול נפרד המיועד למתחמים גדולים הכוללים כמה בניינים, שבו כל המתחם נהרס ונבנה מחדש בצפיפות גבוהה יותר. פינוי בינוי מתנהל לפי חקיקה ייעודית משלו ומול הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ואילו זכויות הבנייה בתמ״א 38 מקורן בתוכנית המתאר הארצית עצמה. להעמקה אפשר לעיין במדריך המעודכן להתחדשות עירונית.
| מסלול | מה נעשה למבנה | מגורי הדיירים בזמן העבודות | מקור הזכויות |
|---|---|---|---|
| תמ״א 38/1 | חיזוק המבנה הקיים ותוספת קומות ודירות | לרוב נשארים בדירה | תוכנית מתאר ארצית 38 |
| תמ״א 38/2 | הריסת הבניין ובנייתו מחדש | מפנים את הדירה ומקבלים דיור חלופי | תוכנית מתאר ארצית 38 |
| פינוי בינוי | הריסת מתחם שלם ובנייתו מחדש | מפנים את הדירה ומקבלים דיור חלופי | חקיקה ייעודית להתחדשות עירונית |
המסגרת המשפטית: חוקים ותקנות
המסגרת המשפטית של תמ״א 38 נשענת על כמה חוקים. חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965 הוא הבסיס לתוכנית ולהליך אישור ההיתרים. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008 מסדיר את הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות בבית המשותף כדי לקדם פרויקט, ומאפשר לצדד המעוניין לפנות למפקח על המקרקעין כאשר חלק מהדיירים מסרבים ללא טעם סביר. בנוסף, פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963 קובע את הטבות המס הניתנות בפרויקטים אלה. חלוקת התמורות והפיקוח על היזם נעשים במסגרת ההסכם בין הדיירים ליזם.
שימו לב, מצב התוכנית השתנה: המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה על סיום תמ״א 38, והתוכנית הפסיקה לקלוט בקשות חדשות להיתר. המועד שנקבע במקור היה אוקטובר 2022, והוארך בחלק מהרשויות המקומיות. במקום התוכנית מקודם מודל של תכנון מקומי ומתחמי, שבו הסמכות עוברת לרשויות המקומיות. משמעות הדבר: אין להניח שניתן לפתוח כיום פרויקט תמ״א 38 חדש בכל מקום, ויש לבדוק את המצב התכנוני העדכני מול הרשות המקומית לפני כל צעד.
הרוב הנדרש בבית המשותף
אחת השאלות המרכזיות היא כמה מבעלי הדירות צריכים להסכים כדי לקדם פרויקט. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008 קבע רוב מיוחד, נמוך מהסכמה פה אחד, כדי שדייר בודד לא יוכל לסכל פרויקט לכלל הבניין. באופן כללי: הרחבת דירות מחייבת הסכמה של בעלי 60% מהדירות, ואילו הריסת הבניין ובנייתו מחדש יכולה להתאשר על ידי המפקח על המקרקעין בעקבות פנייה של בעלי שני שלישים מהדירות שבבעלותם שני שלישים מהרכוש המשותף, בבניין שבו ארבע דירות לפחות. השיעורים המדויקים לכל סוג עבודה מפורטים בחוק ועודכנו בתיקונים לאורך השנים, ולכן חשוב לבדוק את הנוסח החל על המקרה הספציפי. דייר שמתנגד יכול להביא את התנגדותו בפני המפקח, שבוחן אם ההתנגדות סבירה.
הטבות המס בפרויקט
אחד התמריצים המרכזיים לביצוע פרויקטים אלה הוא מערך הטבות המס שנקבע בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין. הפרק מעניק, בתנאים הקבועים בו, פטורים והקלות ממסים שונים החלים על מכירת זכויות הבנייה הנוספות, וזאת כדי שהפרויקט יהיה כלכלי הן ליזם והן לדיירים. היקף ההטבה ותנאי הזכאות משתנים לפי סוג הפרויקט והתמורה, ולכן מומלץ לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין מיסים ולא להסתמך על הערכות כלליות.
תהליך חיזוק ובנייה: שלבים עיקריים
התהליך אורך זמן ומורכב מכמה שלבים עיקריים, שבכל אחד מהם לדיירים יש תפקיד וזכויות:
-
התארגנות הדיירים: בעלי הדירות מתאגדים, בוחרים נציגות ולעיתים ממנים עורך דין ומפקח מטעמם, שכר טרחתם משולם בדרך כלל על ידי היזם.
-
בחירת יזם וחתימת הסכם: נבחר יזם, ונחתם הסכם המסדיר את התמורות לדיירים, הערבויות, לוחות הזמנים והבטוחות. זהו השלב הקריטי ביותר לבחינה משפטית.
-
תכנון והגשת בקשה להיתר: היזם מכין תוכניות ומגיש בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית, בכפוף למצב התכנוני העדכני.
-
ביצוע העבודות: לאחר קבלת ההיתר מתחילה הבנייה. במסלול חיזוק הדיירים לרוב נשארים בדירה, ובמסלול הריסה הם מפונים לדיור חלופי.
-
מסירה ורישום: בסיום העבודות נמסרות הדירות ומעודכן רישום הבית המשותף, כולל הצמדות וזכויות חדשות.
זכויות הדיירים בתהליך: מהן הזכויות?
לדיירים בפרויקט התחדשות עירונית עומדות זכויות מהותיות שנועדו להגן עליהם מול היזם:
-
הזכות לקבל ערבויות ובטוחות מהיזם, ובכללן ערבות חוק מכר להבטחת קבלת הדירה וערבות לתשלום שכר דירה בתקופת הבנייה, כאשר הדבר רלוונטי.
-
הזכות למידע מלא ושקוף על הפרויקט, על התוכניות ועל זהות היזם וניסיונו, לפני החתימה על ההסכם.
-
הזכות לייעוץ משפטי עצמאי ולליווי מפקח מקצועי מטעם הדיירים, על חשבון היזם ברוב הפרויקטים.
-
הזכות לקבלת דירה משופצת או חדשה בהתאם למוסכם, ולעיתים בתוספת שטח, ממ״ד, מרפסת או מחסן וחניה.
-
הזכות של דייר סרבן להביא את התנגדותו בפני המפקח על המקרקעין, שיכריע אם הסירוב סביר.
לצד זכויות אלה חשוב להכיר את התמונה המלאה של ההליך, כפי שהיא מוצגת במדריך המשפטי המקיף להתחדשות עירונית לדיירים וליזמים.
חובות הדיירים: מה עליהם לעשות?
לצד הזכויות, על הדיירים גם לפעול בתום לב ולקיים חובות מסוימות כדי שהפרויקט יתקדם. עליהם לשתף פעולה בהליכי ההתארגנות והחתימה, למסור מסמכים נדרשים ולהימנע מהצבת דרישות בלתי סבירות שמסכלות פרויקט לכלל בעלי הדירות. דייר המסרב ללא טעם סביר עלול למצוא את עצמו מול הליך בפני המפקח על המקרקעין, ואף חשוף לחיוב בנזקים שנגרמו ליתר הדיירים בשל סירובו. עם זאת, סירוב מטעם ענייני, כגון פגיעה ממשית בזכויותיו של הדייר או הסכם בלתי הוגן, הוא סירוב לגיטימי שהחוק מכיר בו.
לתשומת לב: ההסכם מול היזם הוא לב הפרויקט מבחינת הדיירים. בו נקבעות התמורות, הערבויות, לוחות הזמנים והפיצוי במקרה של איחור או הפרה. חתימה על הסכם ללא בדיקה משפטית עצמאית היא הסיכון הגדול ביותר לדיירים, ולכן מומלץ לבחון את ההסכם עוד לפני ההסכמה העקרונית לפרויקט.
מצב התוכנית השתנה, והדרך הבטוחה היחידה היא לבדוק את המצב התכנוני העדכני ואת ההסכם מול היזם לפני כל התחייבות. לבדיקת זכויותיכם בפרויקט התחדשות עירונית ולבחינת ההסכם, פנו אלינו בטלפון 1-700-555-996.
שאלות ותשובות נפוצות על תמ״א 38
האם תמ״א 38 היא תוכנית מס?
לא. תמ״א 38 היא תוכנית מתאר ארצית מספר 38 מכוח חוק התכנון והבנייה, שמטרתה חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. היא אינה תוכנית מס, אף שהיא מלווה בהטבות מס הקבועות בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין ונועדו להפוך את הפרויקט לכלכלי.
מה ההבדל בין תמ״א 38/1 לתמ״א 38/2?
בתמ״א 38/1 המבנה הקיים מחוזק ומורחב בלי שנהרס, והדיירים לרוב נשארים בו במהלך העבודות. בתמ״א 38/2 הבניין הישן נהרס ונבנה מחדש, והדיירים מפונים לדיור חלופי לתקופת הבנייה ומקבלים בסופה דירה בבניין החדש.
האם עדיין אפשר לפתוח פרויקט תמ״א 38 חדש בשנת 2026?
התוכנית הפסיקה לקלוט בקשות חדשות להיתר, במועד שנקבע במקור לאוקטובר 2022 והוארך בחלק מהרשויות. במקומה מקודם תכנון מקומי ומתחמי בסמכות הרשויות המקומיות. לכן אין להניח שניתן לפתוח פרויקט חדש בכל מקום, ויש לבדוק את המצב התכנוני מול הרשות המקומית.
איזה רוב מבין בעלי הדירות נדרש כדי לקדם פרויקט?
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008 קובע רוב מיוחד ולא הסכמה פה אחד. הרחבת דירות מחייבת בעלי 60% מהדירות, והריסה ובנייה מחדש יכולה להתאשר על ידי המפקח בעקבות פנייה של בעלי שני שלישים מהדירות והרכוש המשותף. השיעור המדויק לכל עבודה מפורט בחוק ויש לבדוק את הנוסח החל על המקרה.
מה קורה אם דייר אחד מסרב?
דייר שמסרב ללא טעם סביר אינו יכול לבדו לסכל פרויקט לכלל הבניין. יתר הדיירים או היזם יכולים לפנות למפקח על המקרקעין, שבוחן אם ההתנגדות סבירה, ובמקרים מסוימים הדייר הסרבן עלול להיחשף לחיוב בנזקים. סירוב מטעם ענייני, כמו הסכם בלתי הוגן, נותר לגיטימי.
מתי כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין?
מומלץ להיוועץ בעורך דין עוד לפני החתימה על ההסכם עם היזם, וכן כאשר ההסכם מורכב, כשיש סכסוך בין הדיירים או מול היזם, כשנדרשות ערבויות ובטוחות, וכשמתעורר חשש לפגיעה בזכויות. בדיקה משפטית מוקדמת חוסכת לדיירים סיכונים משמעותיים בהמשך.
סיכום
תמ״א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, ולא תוכנית מס. היא פועלת בשני מסלולים, חיזוק ותוספת (38/1) או הריסה ובנייה מחדש (38/2), ונבדלת ממסלול פינוי בינוי. זכויות הדיירים והרוב הנדרש מעוגנים בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), והטבות המס בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין. נכון לשנת 2026 חשוב לזכור שהתוכנית הפסיקה לקלוט בקשות חדשות ומוחלפת בתכנון מקומי, ולכן בדיקת המצב התכנוני העדכני וההסכם מול היזם, בליווי משפטי, היא הצעד הנבון ביותר עבור כל דייר. ליווי של עורך דין מקרקעין יסייע להגן על הזכויות לאורך כל הדרך.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
