כשקבלן ויזם מתחייבים יחד כלפי רוכשי דירות להשלים את הבנייה, הם חייבים בדרך כלל יחד ולחוד, אלא אם החוזה קובע במפורש אחרת. המשמעות היא שאם אחד מהם קורס, השני נשאר מחויב להשלים את העבודה, והרוכש אינו נושא בסיכון של חדלות הפירעון. רוכש ששילם בתום לב לאחד מהם פטור מתשלום נוסף. לכן, לפני חתימה על חוזה בפרויקט משותף, כדאי לבדוק את האיתנות הכספית של שני הצדדים ולדרוש בטוחות לפי חוק המכר.
במקרה זה, אחריות קבלן ויזם בחדלות פירעון מחויבת יחד ולחוד, והקונה אינו נושא בסיכון של אחד החייבים.
כאשר קבלן ויזם חותמים חוזה עם קוני דירה, ההתחייבות להשלמת הבנייה מוטלת על שני הצדדים. החוזה מגדיר אותם כקבלן משותף. לכן, אם אחד מהם נכנס להליכי פירוק, האחר חייב להשלים את העבודה.
הכרת פסק הדין בעניין חממי נ' אייזנקוט
בית המשפט העליון דחה את ערעורו של חממי וקבע שהחובה היא אחריות קבלן ויזם בחדלות פירעון. בית המשפט התבסס על סעיף 54 לחוק החוזים, העוסק בשני חייבים בחיוב אחד.
לפיכך, החייב השני נושא בנטל של ההשלמה, ולא הקונה. בכך חיזק בית המשפט את עקרון "יחד ולחוד".
שאלות משפטיות מרכזיות
- האם קבלן ויזם חייבים יחד ולחוד.
- האם תשלום לנושה אחד פוטר את הקונה מתשלום נוסף.
- איך סעיף 59(א) לחוק החוזים משפיע על המקרה.
השלכות פסק הדין על קונים
ההחלטה מעמידה את נטל בדיקת האיתנות הפיננסית על היזמים והקבלנים. קונים צריכים לבדוק את יכולותיהם של השותפים לפני החתימה.
בנוסף, מומלץ לדרוש בטוחות בהתאם לחוק המכר (דירות) תשכ"ה-1974.
מה עושים במקרה של חדלות פירעון?
- בדקו את הסעיפים בחוזה הקשורים לחובת "יחד ולחוד".
- איספו את כל המסמכים: חוזים, קבלות, התכתבויות.
- פנו לעורך דין המתמחה במקרקעין ודיני חוזים.
- פעלו במהירות ברגע שמגלים חדלות פירעון.
אל תנסו לנהל את המחלוקת ללא ייעוץ מקצועי, שכן טעויות עלולות לעלות ביוקר.
סיכום
פסק הדין בחממי נ' אייזנקוט קבע באופן חד משמעי שאחריות קבלן ויזם בחדלות פירעון היא חובת "יחד ולחוד". הקונה אינו נושא בסיכון של חדלות הפירעון של אחד החייבים, והחובה נופלת על החייב הנותר.
לכן, לפני רכישת דירה בפרויקט משותף, יש לבצע בדיקה מעמיקה של האיתנות הפיננסית של שני הצדדים ולדרוש בטוחות מתאימות.
שאלות ותשובות
האם תמיד קבלן ויזם חייבים "יחד ולחוד"?
כן, לפי סעיף 54 לחוק החוזים, שניים המחויבים לחיוב אחד חייבים יחד ולחוד, אלא אם החוזה קובע אחרת במפורש.
מה קורה אם שילמתי לנושה אחד והוא פשט רגל?
במקרה של תשלום בתום לב לנושה אחד, הקונה פטור מתשלום נוסף. אחריות קבלן ויזם בחדלות פירעון נשארת על הנושה השני.
מה עושה רוכש דירה כשאחד השותפים לפרויקט נכנס לחדלות פירעון?
קודם כול, בדקו בחוזה אם הקבלן והיזם התחייבו יחד כלפיכם ואם יש הוראה שמשנה את האחריות המשותפת. אספו את כל המסמכים: החוזה, הקבלות וההתכתבויות. אם שניהם חייבים יחד ולחוד, אפשר לדרוש מהשותף שנשאר להשלים את הבנייה. כדאי לפעול מהר ולהיעזר בעורך דין שמתמחה במקרקעין ובדיני חוזים, כי טעות בשלב הזה עלולה לעלות ביוקר.
איך רוכש דירה יכול להגן על עצמו לפני חתימה על חוזה עם קבלן ויזם?
לפני החתימה כדאי לבדוק את האיתנות הכספית של כל אחד מהשותפים לפרויקט, ולא להסתפק באחד מהם. חשוב לדרוש בטוחות לכספים ששולמים, כפי שמחייב חוק המכר (דירות), ולוודא שהחוזה מגדיר בבירור את האחריות של כל צד להשלמת הבנייה. חוזה שקובע אחריות משותפת של שני הצדדים מקטין את הסיכון שהרוכש יישאר בלי דירה אם אחד מהם קורס.
