הסכם חכירה מעניק זכויות שימוש בנכס לתקופה ארוכה, לעיתים יותר מ‑25 שנים, ונרשם בטאבו. לעומת זאת, שכירות מעניקה זכות שימוש קצרה יותר ואינה נרשמת כזכות קניינית. לכן, לפני חתימה על הסכם חכירה חשוב לבדוק את זהות החוכר, את נסח הטאבו, את תנאי החכירה מרשות מקרקעי ישראל (רמ״י) ואת ההשלכות המשפטיות והמיסוייות.
הסכם חכירה הוא נושא מרכזי בתחום זה. אנשים רבים מתלבטים כיצד חקירת נכס מקרקעין משפיעה על רכישת זכויות. בנוסף , ההבדלים בין חכירה לשכירות משפיעים על המיסוי והחובות. עם זאת , רוב הקרקעות מנוהלות על ידי רמ״י. ולכן יש לבחון את תנאי החכירה במדויק.
הגדרת חכירה והגדרת שכירות
חוק המקרקעין מגדיר שכירות כזכות להשתמש בנכס ללא בעלות קבועה. לעומת זאת, חכירה מתארת זכות שימוש ארוכת טווח, של יותר מחמש שנים. לפיכך, חכירה של יותר מ‑25 שנים נקראת חכירה לדורות ומקנה מעמד קרוב לבעלות.
רישום זכויות בטאבו
שכירות עד עשר שנים אינה דורשת רישום בטאבו. אולם, חכירה של יותר מעשר שנים, ובמיוחד חכירה לדורות, חייבת ברישום. לפיכך, רישום בטאבו מעניק לחוכר מעמד קנייני ומאפשר קבלת משכנתא.
מה בודקים לפני חתימה על הסכם חכירה?
חתימה על הסכם חכירה משקפת עסקה משמעותית. לפיכך, יש לבצע בדיקות מקיפות כדי למנוע הפתעות. בנוסף, ייעוץ משפטי מקצועי נחשב לחובה.
בדיקת נסח הטאבו וזהות החוכר
קחו נסח טאבו עדכני ובדקו את הבעלות, זכויות חכירה קודמות, שעבודים ועיקולים. בנוסף, וודאו שהחוכר המוכרז בטאבו הוא זה שמבצע את ההעברה. לכן, בדיקה זו תמנע עסקה עם גורם בלתי מוסמך.
תנאי החכירה מרשות מקרקעי ישראל (רמ״י)
רמ״י מנהלת רוב הקרקעות במדינה. לפיכך , כשמדובר בנכס של רמ״י, קראו את חוזה החכירה המקורי ובדקו את תנאי החכירה. דמי חכירה שנתיים, דמי היתר ודרישות חידוש.
השלכות מיסוי
הסכם חכירה יוצר חבות מס שונה משכירות רגילה. לכן, התייעצו עם עורך דין או רואה חשבון לגבי מס רכישה, היטל השבחה ומע״מ. בנוסף, בדקו אם נדרש תשלום דמי הסכמה לרמ״י.
העברת זכות חכירה ותום תקופת החכירה
זכות חכירה לדורות נחשבת לקניינית, ולכן החוכר יכול להעבירה לצד שלישי. אולם, ברוב המקרים רמ״י דורשת הסכמה ותשלום דמי הסכמה. לכן, בידקו מראש את התנאים והעלויות.
העברת זכות חכירה
בזכות חכירה לדורות ניתן לבצע העברה, אך רמ״י עשויה לדרוש דמי הסכמה. בנוסף, על החוכר להגיש את כל המסמכים הדרושים ולקבל את האישור לפני הסגירה.
תום תקופת החכירה
כאשר תסתיים תקופת החכירה, הזכויות חוזרות לבעלים, לרוב רמ״י. עם זאת, בחכירה לדורות קיימת אפשרות לחידוש, תלוי בתנאי רמ״י ובתשלום דמי חידוש.
שאלות ותשובות
האם הסכם חכירה חייב ברישום בטאבו?
כן. חכירה ל‑10 שנים ומעלה, ובמיוחד חכירה לדורות, חייבת ברישום בטאבו.
מהי חכירה לדורות?
חכירה לדורות היא זכות חכירה לתקופה של יותר מ‑25 שנים, קרובה לבעלות.
מה ההבדל בין דמי חכירה לדמי שכירות?
דמי חכירה משולמים עבור תקופה ארוכה ולעיתים במועד חד‑פעמי. לעומת זאת, דמי שכירות משולמים באופן תקופתי.
האם ניתן לקחת משכנתא על זכות חכירה?
כן. הבנקים מעניקים משכנתא על חכירה לדורות הרשומה בטאבו.
מה קורה אם הסכם החכירה הסתיים?
הזכויות חוזרות לבעלים, אך רמ״י עשויה לאפשר חידוש בהתאם לתנאים.
האם רמ״י דורשת תשלום עבור העברת זכות חכירה?
במרבית המקרים, רמ״י גובה דמי הסכמה על העברת זכות חכירה.
מה עושים לפני חתימה על הסכם חכירה?
- בדיקת נסח טאבו. הפיקו נסח עדכני ובדקו בעלות, שעבודים והערות אזהרה.
- קריאת חוזה חכירה מקורי. אם הנכס של רמ״י, בקשו את חוזה החכירה המקורי.
- בדיקת תנאי רמ״י. ביררו מדיניות חידוש, דמי הסכמה ודרישות העברה.
- הערכת השלכות מיסוי. התייעצו עם עורך דין או רואה חשבון על מס רכישה והיטלים.
- קבלת ייעוץ משפטי מקצועי. פנו לעורך דין מומחה במקרקעין.
- הבנת התחייבויות הצדדים. וודאו שאתם מודעים לכל הזכויות והחובות.
סיכום
הסכם חכירה, ובמיוחד חכירה לדורות, מהווה עסקה מורכבת עם השלכות ארוכות טווח. לפיכך, יש להבין את ההבדלים משכירות, לבצע רישום בטאבו ולבדוק את תנאי רמ״י. בנוסף, בדיקה מקיפה של נסח הטאבו, המיסוי וההסכמים תגן עליכם מפני סיכונים. לכן, קבלו ייעוץ משפטי פרטני מעורך דין מומחה במקרקעין.
מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
