אחריות וחבות אישית ברכישת דירה הוא נושא מרכזי בתחום זה. לפיכך, התובעים העבירו לנתבעים סכומים נוספים, שהצטברו לסך של 721,150 ש״ח. למרבה הצער, חוזה מפורט לא נחתם, והתובעים לא קיבלו כל בטוחות כנדרש על פי הדין. בשנת 2016, התגלעו מחלוקות בין הצדדים. הצדדים הסכימו לבטל את העסקה.
הסכם הביטול כלל התחייבות להחזרת הכספים בתוספת ריבית, אולם המועד שנקבע להשבה לא קויים.
המסגרת המשפטית: חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות
כך למשל, החוק מחייב את המוכר להבטיח את השקעת הקונה באמצעות אחת מהדרכים המפורטות בחוק. בנוסף, דרכים אלה כוללות ערבות בנקאית, ביטוח, שעבוד הדירה, או רישום הערת אזהרה. מטרת החוק היא למנוע מצב שבו רוכש דירה יאבד את כספו ואת זכותו לדירה. במיוחד במקרה של חדלות פירעון של היזם או הקבלן.
כתוצאה מכך, החוק מבטיח כי גם אם העסקה כושלת. עם זאת, הכספים שהושקעו על ידי הקונה יהיו מוגנים. הוראותיו קוגנטיות. משמעות הדבר היא שאין אפשרות להתנות עליהן בהסכם בין הצדדים.
אי עמידה בהוראות אלה עלולה לגרור סנקציות חמורות ואף להטיל אחריות אישית על היזם.
השאלה המשפטית המרכזית
בית המשפט התבקש להכריע בשאלה האם הנתבעים, ובמיוחד חיים כהן ותמר כהן. כתוצאה מכך, אחראים לפיצוי התובעים על נזקם הכספי. בית המשפט בחן את התנהלותם של הנתבעים ואת ההסכמים שנחתמו בין הצדדים. השאלה התרכזה באחריותם האישית של כהן ותמר, כאשר החברה עצמה לא התכחשה לחבותה.
בחינת הנסיבות הדגישה את העובדה. לעומת זאת, כי התובעים שילמו סכומים גדולים מבלי לקבל חוזה מפורט או בטוחות כמתחייב. נושא אחריות וחבות אישית ברכישת דירה עמד במרכז הדיון. בית המשפט נדרש לקבוע אם התנהלות זו, ובמיוחד זו של חיים כהן.
מצדיקה הטלת אחריות אישית, ולא רק אחריות תאגידית.
הכרעת בית המשפט ונימוקיו
בית המשפט קיבל את התביעה נגד חברת פנינת רמז בע״מ ונגד חיים כהן באופן מלא. לדוגמה, בית המשפט קבע כי החברה אחראית במלואה לנזקי התובעים. היא זו שהציעה את הדירה למכירה, והיא ידעה על הצורך להגיש בקשה להבטחת השקעות. אך לא עשתה זאת.
בנוגע לחיים כהן, בית המשפט קבע כי הוא התחייב אישית להשבת הכספים לתובעים בהסכם הביטול. לדוגמא, כמו כן, בית המשפט מצא כי התנהגותו של כהן הייתה חסרת תום לב. הוא גרם לתובעים לשלם סכומים גבוהים ללא הגנה משפטית מתאימה. מה שהעיד על חוסר יושר וחוסר אחריות מצידו.
מנגד, בית המשפט דחה את התביעה נגד תמר כהן. כלומר, בית המשפט קבע כי תמר לא הייתה מעורבת באופן משמעותי בעסקה. היא נכחה בפגישה אחת בלבד. לא הוצגו ראיות המעידות על מעורבותה בהחלטות פיננסיות או במתן מצגי שווא לתובעים.
לפיכך, בית המשפט פסק כי היא אינה חבה באחריות אישית במקרה זה.
היקף החבות
בית המשפט קבע כי סך החוב של הנתבעים לתובעים יעמוד על 701,150 ש״ח. אולם, סכום זה מורכב מהתחייבות להשבה על פי הסכם הביטול בסך 801,150 ש״ח. בקיזוז 100,000 ש״ח שכבר הושבו לתובעים. בית המשפט לא קיבל את טענת הנתבעים כי הושבו 150,000 ש״ח, עקב היעדר אסמכתאות.
בנוסף לכך, התובעים ביקשו פיצוי נוסף בגין דמי שכירות ששילמו, בסך מצטבר של 94,500 ש״ח. אמנם, בית המשפט דחה בקשה זו. הוא קבע כי התובעים לא הוכיחו את נזקם. כמו כן, הם לא הציגו כל ראיה התומכת בכך שדמי השכירות מהווים נזק צפוי כתוצאה מההפרה.
לפיכך, בית המשפט חייב את פנינת רמז בע״מ. ואולם, ואת חיים כהן במשותף לשלם לתובעים סך של 701,150 ש״ח. סכום זה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה. בנוסף, הוא חייב אותם לשאת בהוצאות התובעים.
כולל אגרת בית המשפט ושכר טרחת עורך דין בסך 60,000 ש״ח.
המשמעות המעשית של פסק הדין
פסק דין זה מהווה תזכורת חשובה לחשיבותם של חוזים מפורטים והבטחת השקעות בעסקאות מקרקעין. יחד עם זאת, הוא מדגיש כי יזמים ומקדמי פרויקטים חייבים לפעול בשקיפות מלאה. ובתום לב מוחלט כלפי רוכשי הדירות. הפרה של התחייבויות אלו עלולה להוביל לא רק לחובות תאגידיים.
אלא גם לאחריות וחבות אישית ברכישת דירה, ולחיוב בפיצויים.
כתוצאה מכך, רוכשי דירות צריכים להקפיד על קבלת ייעוץ משפטי מקצועי. עליהם לוודא כי כל ההסכמים מפורטים וחתומים כחוק. כמו כן, חשוב ביותר לוודא קבלת בטוחות מתאימות על הכספים המועברים. זאת על מנת להגן על השקעתם מפני סיכונים בלתי צפויים.
בנוסף, פסק הדין מעביר מסר חד וברור ליזמים: אין להתעלם מהוראות חוק הבטחת השקעות. התנהלות ״כשיטה״ של קבלת כספים ללא בטוחות, כפי שהתברר במקרה זה. תיחשב חוסר תום לב בוטה. היא עלולה להוביל להטלת אחריות אישית מלאה.
התנהלות זו מסכנת את היזם ואת משפחתו בהפסדים כספיים כבדים.
כיצד נכון לפעול בעסקת מקרקעין?
כאשר רוכשים דירה, חשוב לנקוט בצעדים הבאים כדי להגן על עצמכם ועל השקעתכם:
-
ייעוץ משפטי מקצועי: שכרו עורך דין המתמחה במקרקעין עוד לפני חתימה על כל מסמך. עורך הדין יבדוק את החוזה, את פרטי הפרויקט ואת זהות היזם.
-
חוזה מפורט: ודאו שכל פרטי העסקה, כולל לוחות זמנים, מפרט טכני, מועדי תשלום וסנקציות על הפרה, מפורטים בחוזה כתוב וברור.
-
בטוחות: דרשו וקבלו את הבטוחות הנדרשות על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה-1974, כגון ערבות בנקאית.
-
תיעוד: שמרו על כל המסמכים, ההתכתבויות והאישורים הקשורים לעסקה.
-
בדיקת יזם: בררו פרטים על היזם והחברה הקבלנית. בדקו את המוניטין שלהם ואת הפרויקטים הקודמים שביצעו.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
