בקצרה: חוק המכר, תשכ״ח-1968, מטיל על מוכר דירה חובת גילוי, וסעיף 16 שלו קוגנטי: אי-התאמה שהמוכר ידע עליה והעלים אינה ניתנת לוויתור חוזי. בת״א 28322-07-15 (אדיק בן רחל נ' סימון אזולאי) קבע בית משפט השלום בחיפה כי אי-גילוי רטיבות מהווה הפרה יסודית, ופסק לקונה פיצוי מוסכם בסך 42,000 ₪.
רכישת דירה היא לרוב אחת העסקאות הגדולות והחשובות בחיי אדם, אך לעיתים היא עלולה להסתבך עקב גילוי ליקויים בלתי צפויים. אחד הליקויים הנפוצים והמתסכלים ביותר הוא רטיבות נסתרת, אשר עלולה לגרום לנזקים משמעותיים ולעוגמת נפש רבה. במקרים אלו, עולה השאלה האם קונה הדירה זכאי לקבלת פיצויים לקונה דירה רטיבות נסתרת מהמוכר.
פיצויים לקונה דירה רטיבות נסתרת הוא נושא מרכזי בתחום זה. לפיכך, מאמר זה דן בהיבטים המשפטיים של סוגייה זו. תוך התייחסות לפסק דין רלוונטי שדן במקרה של רטיבות נסתרת בדירה. פסק הדין מספק תובנות חשובות לגבי אחריות המוכר והזכויות העומדות לקונה.
חוק המכר, תשכ״ח-1968, הוא דבר חקיקה מרכזי המסדיר עסקאות מכר, ובכלל זה מכירת דירות. בנוסף, מטרתו להבטיח הגינות ושקיפות בעסקאות אלו. חוק זה קובע כללים ברורים לעניין חובות המוכר וזכויות הקונה.
בנוסף לכך, חוק החוזים (חלק כללי), תשל״ג-1973, קובע עקרונות יסוד בדיני חוזים. עם זאת, כמו חובת תום הלב במשא ומתן ובקיום חוזה. עיקרון זה מחייב את הצדדים לנהוג בהגינות ובגילוי נאות זה כלפי זה. הפרת חובה זו עלולה להוביל לסעדים משפטיים, לרבות פיצויים. בסכסוך חוזי ניתן להיעזר בעורך דין משפט אזרחי לחוזים והפרות.
| הוראת חוק | מה היא קובעת |
|---|---|
| סעיף 14 לחוק המכר | על הקונה להודיע למוכר על אי-התאמה מיד לאחר שגילה אותה |
| סעיף 16 לחוק המכר | אי-התאמה שהמוכר ידע עליה והעלים מהקונה. סעיף קוגנטי שלא ניתן להתנות עליו בחוזה |
| סעיף 6 לחוק התרופות | הגדרת הפרה יסודית, שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה אותה מראש |
אי-התאמה ורטיבות בדירה
ליקויי רטיבות בדירה, בין אם כתם קטן ובין אם נזילות משמעותיות. כתוצאה מכך, נחשבים ל״אי-התאמה״ על פי חוק המכר. אי-התאמה היא מצב בו הנכס אינו תואם למה שהוסכם בין הצדדים או שונה מתכונות של דירת מגורים רגילה. על כן, אם התגלתה רטיבות לאחר המכירה, ייתכן שהמוכר הפר את התחייבויותיו. כאשר מדובר בנזקי רטיבות ונזילות, עורך דין נזקי רכוש לרטיבות ונזילות יכול לסייע בהערכת הנזק.
סעיפים 14 ו-16 לחוק המכר עוסקים באופן ישיר בסוגיית אי-ההתאמה ובהעלמתה. לעומת זאת, סעיף 14 קובע כי על הקונה להודיע למוכר על אי-התאמה מיד לאחר שגילה אותה. סעיף 16, שכותרתו ״העלמת אי-התאמה״. קובע כי אם אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן.
ולא גילה אותן לקונה, הקונה זכאי להסתמך עליה, וזאת על אף כל ויתור חוזי.
יתרה מכך, סעיף 16 הוא קוגנטי, כלומר, לא ניתן להתנות עליו בהסכם. לדוגמה, הוא משריין את זכותו של הקונה להסתמך על אי-התאמה שהועלמה ממנו. חשוב להדגיש כי לצורך תחולת סעיף זה, נדרשת ידיעה ממשית של המוכר על אי-ההתאמה. רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצד הקונה אינה מצילה את המוכר מאחריות.
אזהרה: כתם רטיבות שנראה בביקור בדירה עלול להיחשב כידוע לקונה. עם זאת, אי-גילוי יזום של המוכר על בעיית רטיבות מהווה הפרה של חובת הגילוי, גם אם חלק מהליקוי היה גלוי. אל תסתמכו על סעיף ויתור בחוזה, שכן סעיף 16 לחוק המכר קוגנטי.
הליך משפטי: ת״א (חיפה) 28322-07-15 אדיק בן רחל נ' סימון אזולאי
מקרה חשוב הממחיש את סוגיית פיצויים לקונה דירה רטיבות נסתרת הוא פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה. לדוגמא, ת״א 28322-07-15. אדיק בן רחל נ' סימון אזולאי, אשר ניתן ביום 29.04.2018. פסק הדין עסק בתביעה שהגיש אדיק בן רחל (התובע) נגד סימון אזולאי (הנתבע).
בטענה לאי-גילוי בעיות רטיבות בדירה.
טענות הצדדים והכרעות עובדתיות
התובע טען כי הנתבע לא גילה לו על בעיות רטיבות בדירה שמכר לו. כלומר, וזאת בניגוד לחוק המכר וחוק החוזים. לטענתו, הרטיבות התגלתה רק לאחר רכישת הדירה, והיא גרמה לו לנזקים כספיים. התובע דרש פיצוי בגין עלויות תיקון, אובדן דמי שכירות ועוגמת נפש, וכן פיצויים מוסכמים. לעיון נוסף: ביטול חוזה בעקבות הפרה.
מנגד, הנתבע טען כי התובע ביקר בדירה פעמיים וראה כתם רטיבות קטן בתקרת המטבח. אולם, וכי הוא גילה לו את מצב הדירה ואף הפנה אותו לבעלי הדירה העליונה. שהיוותה את מקור הרטיבות. הנתבע הכחיש את הנזקים הנטענים וטען לשיהוי בהגשת התביעה.
בית המשפט קבע ממצאים עובדתיים לאחר בחינת העדויות. אמנם, בית המשפט קבע כי התובע הוכיח שהנתבע לא גילה לו שקיימות בעיות רטיבות בדירה. אולם, בית המשפט קבע כי בביקורו בדירה, התובע ראה, או לפחות יכול היה לראות בעצמו. את כתם הרטיבות שהיה קיים בתקרת המטבח.
בית המשפט דחה את גרסת התובע לפיה רק בחודש דצמבר התחוור לו לראשונה דבר קיומה של בעיית רטיבות בתקרה.
הכרעת בית המשפט ונימוקיו
השופט אורי גולדקורן קבע. ואולם, כי הנתבע אכן הפר את הסכם המכירה בכך שלא גילה לקונה את בעיית הרטיבות בדירה. הוא ציין כי ליקויי הרטיבות מהווים ״אי-התאמה״. וכי אי-קיום ההתחייבות החוזית מהווה ״הפרה״ על פי חוק התרופות.
לכן, התובע זכאי לפיצויים.
בית המשפט דחה את טענת הנתבע כי הליקוי היה גלוי לחלוטין. יחד עם זאת, וקבע כי אי-גילוי בעיית הרטיבות על ידי הנתבע מהווה ״הפרה יסודית״ של ההסכם. כהגדרתה בסעיף 6 לחוק התרופות. בית המשפט הסביר.
כי אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם לרכישת דירה. מאידך, אם היה יודע מראש על תקרה וקירות דולפים. על כן, זכאי הקונה לתבוע פיצויים מוסכמים.
באשר לדרישת ההודעה המיידית של הקונה על אי-התאמה (סעיף 14 ו-16 לחוק המכר). מצד שני, בית המשפט קבע כי ידיעת המוכר על כתם הרטיבות שקולה להודעה מצד הקונה. בית המשפט הסתמך על פסיקה קודמת שקבעה. כי ויתור משתמע של המוכר על דרישת הודעה לפי סעיף 14 הוכר בפסיקת בית המשפט העליון.
יתרה מכך, שיהוי במתן הודעה מיידית מצד הקונה בנוגע לאי-התאמה עליה ידע המוכר. לסיכום, לא חוסמת טענות אפשריות מצד המוכר לגבי אשם תורם או אי-הקטנת הנזק.
נזקים ופיצויים
התובע דרש פיצויים עבור עלות תיקוני הרטיבות, אובדן דמי שכירות ועוגמת נפש. בנוסף לפיצויים המוסכמים בסך 42,000 ₪ שנקבעו בהסכם המכר. לאור, בית המשפט בחן את טענותיו והוכחותיו של התובע בעניין הנזקים. בית המשפט מצא כי התובע הוכיח את נזקיו באופן חלקי.
הוא לא הצליח להוכיח הפסדים כספיים העולים על סכום הפיצויים המוסכמים.
על כן, בית המשפט פסק לטובת אדיק בן רחל פיצוי בסך 42,000 ₪. בהתאם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה. בנוסף, חויב הנתבע בתשלום אגרת תביעה ושכר טרחת עורך דין בסך 6,000 ₪. בית המשפט דחה את טענת הקיזוז של הנתבע בגין חשבון חשמל.
משום שלא הציג קבלה המעידה על תשלום ולא הוכיח את חובו של התובע.
צעדים מעשיים לקונה דירה
אם אתם עומדים בפני רכישת דירה, או שגיליתם רטיבות נסתרת לאחר הרכישה. למעשה, חשוב לפעול באופן מושכל. הנה מספר צעדים מומלצים:
-
בדיקת נאותות יסודית: לפני חתימה על הסכם, יש לבצע בדיקה יסודית של הדירה, כולל שכירת שירותיו של שמאי או מהנדס מומחה לבדק בית. בדיקה זו יכולה לזהות ליקויים קיימים, ואף כאלו שאינם גלויים לעין בלתי מזוינת.
-
תיעוד: יש לתעד כל ליקוי שמתגלה, כולל תמונות, סרטונים וחוות דעת מקצועיות. תיעוד זה יהווה ראיה חשובה בהליך משפטי עתידי.
-
פנייה למוכר: במקרה של גילוי רטיבות נסתרת, יש לפנות למוכר באופן מיידי ובכתב, ולדרוש ממנו לתקן את הליקוי או לפצות אתכם.
-
ייעוץ משפטי: יש לפנות לעורך דין מקרקעין לקנייה, מכירה וליקויי בנייה. עורך הדין יוכל לבחון את פרטי המקרה, להעריך את סיכויי התביעה, ולייצג אתכם בהליכים משפטיים.
לתשומת לב: הזכות של הקונה מותנית בידיעה ממשית של המוכר על אי-ההתאמה. רשלנות של הקונה, ואפילו רשלנות חמורה, אינה פוטרת את המוכר מאחריות במקרה של העלמה מכוונת של ליקוי מהותי.
גיליתם רטיבות נסתרת או ליקוי שהוסתר מכם ברכישת דירה? לבדיקת זכאותכם לפיצוי ולבחינת חובת הגילוי של המוכר, פנו אלינו בטלפון 1-700-555-996.
שאלות ותשובות נפוצות
מהי חובת הגילוי של מוכר דירה?
חוק המכר מחייב את המוכר לגלות לקונה אי-התאמות בנכס. אי-גילוי של ליקוי שהמוכר ידע עליו עלול להיחשב הפרה של ההסכם ולזכות את הקונה בפיצוי.
האם אפשר לוותר על אחריות המוכר בחוזה?
סעיף 16 לחוק המכר קוגנטי. אי-התאמה שהמוכר ידע עליה והעלים מהקונה אינה ניתנת לוויתור חוזי, גם אם ההסכם כולל סעיף ויתור.
מה קורה אם הקונה ראה חלק מהליקוי?
בת״א 28322-07-15 נקבע כי גם כאשר הקונה ראה כתם רטיבות, אי-גילוי יזום של בעיית הרטיבות על ידי המוכר מהווה הפרה יסודית של ההסכם.
אילו פיצויים ניתן לתבוע?
ניתן לתבוע עלות תיקון, אובדן דמי שכירות, עוגמת נפש ופיצויים מוסכמים שנקבעו בחוזה. בית המשפט פוסק לפי הנזק שהוכח ולפי תנאי ההסכם.
תוך כמה זמן צריך להודיע למוכר על אי-התאמה?
סעיף 14 לחוק המכר מחייב הודעה מיד לאחר גילוי אי-ההתאמה. עם זאת, כאשר המוכר עצמו ידע על הליקוי, ידיעתו עשויה להיחשב שקולה להודעה.
האם כדאי לבצע בדק בית לפני רכישה?
כן. בדיקה של שמאי או מהנדס מומחה לפני חתימה יכולה לחשוף ליקויים נסתרים ולמנוע מחלוקת עתידית מול המוכר.
מסקנות ותובנות
פסק הדין במקרה של אדיק בן רחל נ' סימון אזולאי מדגיש את חובת הגילוי המוטלת על מוכרי דירות. ראשית, בית המשפט פסק כי אי-גילוי בעיות רטיבות. גם אם המוכר טוען שהן היו גלויות באופן חלקי, מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר. המזכה את הקונה בפיצויים.
קביעה זו מעניקה הגנה משמעותית לקונים מפני מוכרים המעלים ליקויים.
חשוב לציין כי בית המשפט התייחס גם למצב בו הקונה היה יכול לראות את כתם הרטיבות. למרות זאת, הוא עדיין קבע שהמוכר הפר את חובת הגילוי. לכן, יש חשיבות מכרעת לשקיפות מצד המוכר. על כן, במקרה של גילוי רטיבות נסתרת בדירה, עומדת לקונה זכות משפטית לדרוש פיצויים.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
