ביטול עסקה מזכה בהחזר מס שבח רק כשהוא ביטול אמיתי, עם טעם כלכלי וקנייני ממשי. ביטול שנועד בעיקר לחסוך במס ייחשב למראית עין, והמס לא יוחזר. כדי להכריע בוחנים כמה סימנים: הסכמה הדדית לביטול, קרבה משפחתית בין הצדדים, הזמן שעבר מאז העסקה, האם העסקה נרשמה והושלמה בפועל, והאם הנכס חוזר בערך שוק אמיתי. כשהנכס עובר מכיס לכיס בתוך המשפחה אחרי שנים רבות, קשה לשכנע שהביטול אמיתי, ועמידה עיקשת בהליכים עלולה להסתיים גם בהוצאות.
האם יורש רשאי לבצע ביטול עסקת מקרקעין יורש כדי לחסוך במס שבח? בית המשפט העליון קבע כי ביטול ללא טעם כלכלי-קנייני אמיתי נחשב לביטול פיקטיבי ולא מזכה בהחזר מס.
רקע משפטי
במסגרת פסקי הדין ע״א 8340/10 ו-ע״א 7635/11, בית המשפט בחן מתי ניתן לקבל החזר לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין. לפיכך, הוא הציב מבחנים להבדלה בין ביטול אותנטי לביטול מלאכותי.
המערכת ההליכים הקודמות
העסקה החלה במכירת שלושה נכסים בתל אביב בין שלוש אחיות. לפיכך, בשנת 1998, האחות חיה גלמונד מכרה את חלקה לאהובה ולבנה של אהובה. אהובה מכרה את חלקה לחברה “מ.ו. השקעות בע״מ”.
החוזים כללו סעיף המאפשר ביטול במידה והקונה יחויב במס שבח. בנוסף, רשות המיסים חייבה את העסקאות במס שבח. הערעורים נדחו עד לבית המשפט העליון.
ביטול עסקת מקרקעין יורש לאחר הפטירה
לאחר פטירת אהובה ובעלה, יורשיהם שלח הודעת ביטול לשתי ההסכמים. עם זאת, הם ביקשו החזר מס לפי סעיף 102. רשות המיסים דחתה את הבקשה. ועדת הערר קבעה כי הביטול הוא למראית עין ונועד להתחמק ממס.
המבחנים לבחינת ביטול עסקת מקרקעין יורש
הבית המשפט פיתח מספר קריטריונים:
- קיום הסכמה הדדית לביטול.
- קירבה משפחתית בין הצדדים.
- מטרת הביטול – האם היא חיסכון במס בלבד.
- משך הזמן שחלף עד הביטול.
- רישום העסקה והשלמתה בפועל.
- הערך המוחזר – האם הוא שוק אמיתי.
יישום המבחנים במקרה המ.ו. השקעות
הביטול נעשה רק אחרי פטירת האישה, והנכסים עברו “מכיס לכיס”. עם זאת, לא היה טעם קנייני אמיתי. בנוסף, עברו שבע-שמונה שנים מאז העסקה הראשונית. לכן, בית המשפט ראה בביטול פיקטיבי.
השלכות פרקטיות
ביטול עסקת מקרקעין יורש ללא נימוק כלכלי ייחשב פיקטיבי ולא יזכה בהחזר מס. בנוסף, שימוש מרובה בהליכים משפטיים עלול להוביל לחיוב בהוצאות גבוהות. כתוצאה מכך, על כן, מומלץ להימנע מתכנון מס רטרואקטיבי ולפעול בתום לב.
המלצות למי ששוקל ביטול עסקת מקרקעין יורש
- בדקו את כוונת הביטול. לעומת זאת, אם המטרה היא חיסכון במס בלבד, הסיכון גבוה.
- תעדו את ההודעה לביטול והחזרים הכספיים בפועל.
- קבלו ייעוץ משפטי ממומחה למיסוי מקרקעין לפני כל פעולה.
- הימנעו מהליכים חוזרים בנושא זה, שכן הם נתפסים כשימוש לרעה בהליך משפטי.
במקרים של עסקאות בין קרובי משפחה. לדוגמה, רשויות המס ובית המשפט בודקים בקפידה את האותנטיות של הביטול. נטל ההוכחה נופל על המבקש לקבלת ההחזר.
בדיקה ראשונית של המקרה תבהיר מה מגיע לכם ומה הצעד הבא.
עורך דין מיסים · או פנו אלינו בטלפון 1-700-555-996
שאלות ותשובות
מתי ביטול עסקת מקרקעין יכול לזכות בהחזר מס שבח?
החזר מס אפשרי רק כאשר הביטול אותנטי ויש מאחוריו טעם כלכלי וקנייני אמיתי. ביטול שנעשה למראית עין, כשהמטרה העיקרית שלו היא להתחמק ממס, נחשב לביטול פיקטיבי ואינו מזכה בהחזר. לכן לא די בשליחת הודעת ביטול או בקיומו של סעיף ביטול בחוזה, ויש לבחון את מהות הצעד ואת תכליתו בפועל.
אילו מבחנים משמשים להבחנה בין ביטול אמיתי לביטול מלאכותי?
נבחנים כמה קריטריונים יחד: האם קיימת הסכמה הדדית לביטול, האם יש קרבה משפחתית בין הצדדים, האם מטרת הביטול היא חיסכון במס בלבד, כמה זמן חלף מאז העסקה ועד הביטול, האם העסקה נרשמה והושלמה בפועל, והאם הערך שמוחזר לצד השני משקף מחיר שוק אמיתי. אף מבחן אינו מכריע לבדו, והתמונה הכוללת היא שקובעת.
האם קרבה משפחתית בין הצדדים משפיעה על ההכרה בביטול?
קרבה משפחתית היא אחד השיקולים שנבחנים. כאשר נכס עובר בין בני משפחה וחוזר ביניהם, מעין העברה מכיס לכיס, קשה יותר להראות שהביטול נובע מטעם קנייני אמיתי ולא משיקולי מס. במצב כזה ייבדקו בקפידה גם שאר המבחנים, כמו הזמן שחלף מאז העסקה והערך שהוחזר בפועל.
מה הסיכון בביטול עסקה שנועד רק לחסוך במס?
ביטול עסקת מקרקעין ללא נימוק כלכלי ממשי צפוי להיחשב פיקטיבי, ולכן לא יזכה בהחזר המס שהתבקש. מעבר לכך, שימוש חוזר ונשנה בהליכים משפטיים כדי לקדם ביטול כזה עלול להוביל לחיוב בהוצאות. לפני צעד כזה כדאי לבדוק היטב אם מתקיימים טעמים קנייניים אמיתיים שיכולים לעמוד בבחינה.
