בית המשפט המחוזי קבע כי קבלת דמי שכירות כשלעצמה אינה מהווה וויתור על עילת פינוי כאשר השוכר חדל מלהפעיל בנכס את העסק המוסכם. כל עוד השוכר מחזיק בנכס בפועל, המשכיר זכאי לתשלום דמי שכירות. לפיכך, אי-הפעלת העסק המקורי במשך שנים שוללת את הגנת הדייר הנגזר ומקימה עילת פינוי כדין.
סכסוכים בין בעלי נכסים לבין דיירים מוגנים מעוררים שאלות משפטיות מורכבות בנוגע לזכויות הצדדים לאורך השנים. לפיכך, במקרים רבים עולה השאלה האם התנהגות המשכיר מבססת. וויתור על עילת פינוי כאשר השוכר משנה את השימוש במושכר. מאמר זה סוקר את פסיקת בית המשפט המחוזי בסוגייה זו.
ומעניק כלים מעשיים להתמודדות עם מצבים דומים.
בפסק הדין המרכזי בעניין ע״א (מרכז) 27876-10-14 אליהו אביוב ומרגלית אביוב נ' טוביה לירון ואח'. בנוסף, נדון ערעור על החלטת פינוי של דיירים מוגנים. בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בהרכב השופטים אילן ש' שילה (סג״נ, אב״ד), מיכל נד״ב ובלהה טולקובסקי. בחן את גבולות ההגנה של דייר נגזר.
ההכרעה שניתנה ביום 25.03.2015 מחדדת את חובות השוכר. עם זאת, ומבהירה מתי השתיקה של המשכיר אינה יוצרת מניעות.
חוק הגנת הדייר נוסח משולב, התשל״ב-1972 מסדיר את זכות הדיירות המוגנת ואת התנאים להעברתה ליורשים. כתוצאה מכך, סעיף 23(ב) לחוק מאפשר לילדי הדייר המקורי להפוך לדיירים מוגנים בנכס מסחרי. עם זאת, סעיף 26 לחוק מציב תנאי מהותי וקפדני להמשך ההגנה.
על פי סעיף 26 לחוק. לעומת זאת, ההגנה מותנית בכך שהיורש מוסיף לנהל במושכר את העסק שהדייר המקורי ניהל בו. בנוסף, על היורש להימנע מהשכרת המושכר לצד שלישי. אם הפעילות העסקית המקורית נפסקה, פוקעת ההגנה הסטטוטורית של הדייר.
-
הדייר הנגזר נדרש להמשיך ברציפות את עסקו של הדייר המקורי.
-
הפסקת הפעילות המקורית שוללת את הזכאות לפי סעיף 26 לחוק.
-
אי-הסדרת רישיון עסק עלולה להוביל לאובדן מעמד הדיירות המוגנת.
שימו לב: הדייר הנגזר אינו נהנה ממעמד של דייר מקורי, וחובת הוכחת המשכיות העסק חלה עליו במלואה.
השתלשלות העובדות: ממוסך לתיקון רכב למבנה נטוש
תחילתו של הסיפור בשנת 1945. לדוגמה, כאשר שכר פנחס אביוב ז״ל מבנה ברחוב הרצל בראשון לציון לצורך הפעלת מוסך. החל משנת 1948 הוכר המנוח כדייר מוגן בנכס. לאחר פטירתו בשנת 2000, המשיך בנו להפעיל את המוסך במשך כשנתיים נוספות בלבד.
בחודש מאי 2002 סגר הבן את המוסך בעקבות התראה של עיריית ראשון לציון בדבר היעדר רישיון עסק. לדוגמא, בין השנים 2003 ל-2007 הפעיל הבן במקום חניון בתשלום, ללא הסכמת בעלי הנכס. החל משנת 2008 עמד הנכס כשהוא ריק מכל פעילות עסקית ממשית.
בשנת 2011 פנו הדיירים לבית הדין לשכירות כדי לקבל אישור לשינוי מטרת השכירות. כלומר, בית הדין מחק תובענה זו בשל היעדר תוכניות מעשיות. בעקבות זאת, הגישו בעלי המקרקעין תביעת פינוי לבית משפט השלום בראשון לציון.
טענות הצדדים בשאלת וויתור על עילת פינוי
המערערים טענו כי עמדה להם זכות לשנות את מטרת השכירות לפי סעיף 37(א)(2) לחוק הגנת הדייר. אולם, לטענתם, העירייה מנעה מהם להפעיל מוסך, ולכן התקיימו התנאים להתיר הפעלת מסעדה או בית קפה. בנוסף, המערערים טענו כי המשיבים יצרו מניעות עקב קבלת דמי שכירות לאורך שנים רבות.
לעומת זאת, בעלי הנכס עמדו על זכותם לפנות את המושכר נוכח סגירת המוסך והפסקת הפעילות. אמנם, המשיבים הדגישו כי מעולם לא נתנו את הסכמתם לשינוי ייעוד הנכס לחניון או למסעדה. כמו כן, המשכירים טענו כי גביית דמי השכירות אינה שוללת מהם את עילת הפינוי.
אזהרה: שיהוי בהגשת תביעה לשינוי מטרת שכירות עלול לחשוף את השוכר לתביעת פינוי מיידית ללא זכות סעד מן הצדק.
הכרעת בית המשפט: מדוע נדחה הערעור?
בית המשפט המחוזי דחה את הערעור במלואו ואישר את פסק הדין של בית משפט השלום. ראשית, השופט אילן ש' שילה קבע. ואולם, כי המערערים לא העלו כראוי בסיכומיהם את הבקשה לשינוי ייעוד. לפיכך, הערכאה הדיונית לא נדרשה להכריע בנושא שלא הובא לפניה במסגרת ההליך.
שנית, בית המשפט בחן האם המשכירים ביצעו וויתור על עילת פינוי עקב קבלת התשלומים החודשיים. יחד עם זאת, השופטים קבעו כי אין לראות בקבלת התשלומים וויתור או מחילה מצד הבעלים. כל עוד השוכר ממשיך להחזיק במושכר. המשכיר זכאי לקבל את דמי השכירות המגיעים לו לפי דין.
יתרה מכך, בית המשפט הבחין בין תקופת הפעלת החניון לבין התקופה שבה הנכס עמד ריק. כאשר הנכס עומד בשיממונו במשך שנים, שתיקת המשכיר אינה מקנה לדייר הגנה מפני פינוי.
ההבחנה בין השלמה עם שימוש חלופי לנכס נטוש
משכך, בית המשפט המחוזי פסק. כי היעדר פעילות עסקית החל משנת 2008 מבסס עילת פינוי עצמאית. השופטים חייבו את המערערים בשכר טרחת עורך דין בסך 25,000 שקלים.
שלבים מעשיים: כיצד למנוע אובדן זכויות בנכס מוגן
-
הסדרת רישיונות עסק בזמן. על הדייר לפעול ללא דיחוי לקבלת כל האישורים הרגולטוריים הנדרשים להפעלת העסק.
-
פנייה יזומה לשינוי מטרת השכירות. במקרה של מניעה חוקית, יש לפנות בהקדם לבית הדין לשכירות עם תוכניות מגובשות.
-
תיעוד מחאות המשכיר בכתב. על בעל הבית לשלוח מכתבי התראה ברורים בעת שינוי שימוש כדי למנוע טענת מניעות.
-
הימנעות מנטישת המושכר. הפסקת הפעילות העסקית בנכס חושפת את הדייר לתביעת פינוי מיידית.
שאלות ותשובות
האם קבלת דמי שכירות מהווה תמיד הסכמה לשינוי ייעוד?
לא, קבלת דמי שכירות אינה מהווה כשלעצמה הסכמה להפרת ההסכם. בית המשפט בוחן כל מקרה לפי מכלול נסיבותיו, כולל שאלת השימוש בפועל במושכר.
מה קובע סעיף 26 לחוק הגנת הדייר לגבי יורש עסק?
הסעיף קובע כי יורש זכאי להגנה רק. אם הוא ממשיך לנהל במושכר את אותו העסק שניהל מורישו. אי-המשך הפעלת העסק שולל את זכות הדיירות המוגנת.
כיצד יכול דייר מוגן לשנות את מטרת השכירות כחוק?
הדייר רשאי להגיש תובענה לבית הדין לשכירות בצירוף תוכניות מפורטות. עליו להוכיח כי התקיימו התנאים המזכים אותו בשינוי לפי הוראות הדין.
מה הדין כאשר נכס מוגן עומד ריק במשך שנים?
השבתת הפעילות העסקית לתקופה ממושכת מקימה לבעל הבית עילת פינוי מוצקה. במצב זה המשך תשלום דמי השכירות אינו מונע את הפינוי.
לסיכום, פסק הדין של בית המשפט המחוזי מבהיר. כי תשלום דמי שכירות אינו יוצר חסינות מפני תביעת פינוי. כאשר השוכר אינו מקיים את מטרת השכירות והנכס עומד ריק. בעל המקרקעין רשאי לעמוד על זכויותיו הקנייניות.
ניהול נכון של סכסוכים אלו דורש הבנה מעמיקה וייעוץ משפטי מותאם אישית.
