זכות התיקון של רוכש דירה: אחריות קבלן ותיקונים לאחר

זכות התיקון של רוכש דירה הוא נושא מרכזי בתחום זה. לפיכך, פסק הדין בתא (תל אביב) 53894-07-20; אורנה מכנס נ' התחדשות אורבנית – מתחם הזמיר בע״מ. שניתן ביום 17.03.2025 על ידי השופט ליאור גלברד. מדגיש את חשיבות מתן הזדמנות נאותה לתיקון לרוכש דירה ואת אחריות הקבלן. אורנה מכנס, רוכשת דירת פנטהאוז בפרויקט תמ״א 38, גילתה ליקויים משמעותיים באיטום ובבניית דירתה.

היא ניסתה שוב ושוב לשכנע את חברת הבנייה, הנתבעת, לתקן את הליקויים. בנוסף, אך ניסיונותיה לא צלחו. לבסוף, היא ביקשה פיצוי כספי.

הרקע המשפטי: חוק המכר (דירות) ואחריות קבלנים

יחסי מוכר-קונה בדירות חדשות מוסדרים בעיקר על ידי חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973. עם זאת, חוק זה נועד להגן על רוכשי דירות מפני ליקויי בנייה. הוא קובע את אחריותו של המוכר, שהוא בדרך כלל הקבלן, כלפי הרוכש. במסגרת החוק מוגדרות סוגי ליקויים שונים, וכן זכויותיו של הרוכש לדרוש את תיקונם. יחסי מוכר-קונה בדירות חדשות מוסדרים בעיקר על ידי חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, אשר מגן על רוכשי דירות מפני ליקויי בנייה, ובנושא זה ניתן להרחיב תחת המסגרת המשפטית: חוק המכר (דירות).

סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות) הוא סעיף מרכזי בהקשר זה. כתוצאה מכך, סעיף זה מחייב את רוכש הדירה לאפשר למוכר, קרי הקבלן. לתקן כל ״אי התאמה״ בדירה שניתנת לתיקון. במקביל, המוכר מחויב לתקן את הליקויים תוך זמן סביר. סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות) מחייב את רוכש הדירה לאפשר לקבלן לתקן ליקויים, והוא מהווה חלק מההגנה המעוגנת בהבטחת השקעות רוכשי דירות: חוק המכר (דירות).

זכות זו של הקבלן לתקן את הליקויים לפני תשלום פיצוי כספי היא אבן יסוד בדיני המכר.

פרטי המקרה: אורנה מכנס נ' התחדשות אורבנית – מתחם הזמיר בע״מ

ביום 28.2.2013, אורנה מכנס התקשרה בהסכם עם חברת התחדשות אורבנית – מתחם הזמיר בע״מ לרכישת דירת פנטהאוז בפרויקט תמ״א 38 בקרית אונו. לעומת זאת, הדירה נמסרה לה ב-7.7.2014. לאחר מכן, גילתה מכנס ליקויים מהותיים באיטום ובבנייה, כולל נזילות וקילופי צבע בתקרה.

מכנס פנתה שוב ושוב אל חברת הבנייה לתיקון הליקויים. על אף ניסיונות התיקון הרבים שבוצעו, הליקויים חזרו על עצמם, בעיקר בעיות האיטום. לדוגמה, במרץ 2019, לאחר שהתובעת מיצתה את סבלנותה, היא שכרה מומחה מטעמה. מומחה זה קבע שנדרשות בדיקות נוספות ופתרונות יסודיים לליקויים.

טענות הצדדים בפני בית המשפט

התובעת טענה שהיא גילתה אורך רוח רב ואפשרה לנתבעת לבצע תיקונים רבים. לדוגמא, למרות זאת, הנתבעת כשלה בתיקון הליקויים באופן יסודי ומוצלח. לכן, התובעת דרשה פיצוי כספי שיכסה את עלויות התיקונים, דיור חלופי, עלויות מומחים ועוגמת נפש.

מנגד, הנתבעת טענה שהתובעת, בהיותה אדריכלית, הייתה מעורבת בתכנון ובחירת החומרים. כלומר, הנתבעת אף טענה. כי התובעת הקשתה על ביצוע התיקונים ולא נתנה לה ״הזדמנות נאותה״ לתיקון הליקויים. בנוסף, הנתבעת טענה שעלות התיקונים עבורה היא אפסית, משום שהקבלן המבצע אחראי כלפיה.

הכרעת בית המשפט והנימוקים

בית משפט השלום בתל אביב-יפו, בראשות השופט ליאור גלברד, קיבל את התביעה בחלקה. אולם, בית המשפט קבע. כי זכות התיקון של אורנה מכנס לפי סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות) לא פגה. הנתבעת לא הצליחה לתקן את הליקויים באופן מספק, על אף ניסיונותיה הרבים.

חוות דעת המומחה מטעם התובעת, שהעריכה את עלות התיקונים, התקבלה על ידי בית המשפט. בנוסף, השופט קבע שהנתבעת לא נתנה לתובעת ״הזדמנות נאותה״ לתקן את הליקויים באופן יסודי. אמנם, במיוחד ציין השופט שהבעיות באיטום במרפסת הדירה של התובעת השפיעו גם על דירות שכנות. מה שהעיד על חוסר תשומת לב מצד הנתבעת לבעיה המהותית.

מיצוי זכות התיקון של הקבלן

בית המשפט הדגיש כי ניתנה לנתבעת הזדמנות נאותה וסבירה, ואף למעלה מכך, לביצוע תיקונים. ואולם, ניסיונות התיקון כשלו פעם אחר פעם. למרות זאת, הנתבעת סירבה לבצע תיקונים בפיקוח מומחה מטעם התובעת או בפיקוח מומחה ניטרלי. מה שהיה מצביע על ניסיון להתחמק מאחריות.

התנהלות זו הובילה למיצוי זכות התיקון של הנתבעת. יחד עם זאת, במקרים של ליקויי רטיבות ואיטום, אומנם קיימת מורכבות. אך הנטל להוכיח את סבירות הטיפול מוטל על הקבלן. הנתבעת לא הציגה תיעוד מפורט של הבדיקות או דוחות מומחים שתמכו בטענותיה.

מה שהוביל לדחיית עמדתה.

אחריות הקבלן בתיקון ליקויים ברכוש משותף

הנתבעת טענה להיעדר יריבות בנוגע לליקויים באיטום מעטפת הדירה ותיקון נזקים בדירות השכנים. בית המשפט קיבל טענה זו באופן חלקי. הוא קבע שהתובעת אינה יכולה לתבוע פיצוי על נזקים שנגרמו לדירות השכנים. שכן זו עילת תביעה השייכת לשכנים עצמם.

השכנים רשאים לתבוע את הנתבעת בגין נזקים אלה.

באשר לעלות תיקון מעטפת הדירה, קבע בית המשפט כי מדובר ברכוש משותף. לכן, עילת התביעה שייכת לנציגות הבית המשותף או לכלל הדיירים, ולא לתובעת באופן בלעדי. עם זאת, בית המשפט פסק לתובעת פיצוי בגין חלקה היחסי ברכוש המשותף. אשר עמד על כ-4.3%.

היבטים פרקטיים וטיפים לרוכשי דירות

פסק הדין מדגיש את הצורך של רוכשי דירות להיות ערניים וקפדנים. כאשר מתגלים ליקויי בנייה, חשוב לפעול באופן מסודר ומתועד. הקפידו על תיעוד בכתב של כל פנייה לקבלן, כל ניסיון תיקון וכל תקלה חוזרת. שמרו על כל התכתובות, תמונות וחוות דעת מומחים.

• תיעוד: שמרו על תיעוד מקיף של כל התכתבויות עם הקבלן.

• מומחה: שכרו מומחה מטעמכם לאיתור הליקויים וליווי התיקונים, במיוחד לאחר ניסיונות תיקון כושלים.

• זכות התיקון: אפשרו לקבלן הזדמנות סבירה לתקן, אך אל תירתעו מלדרוש תיקון יסודי ומקצועי.

• יריבות: ודאו שאתם תובעים רק בגין נזקים שנגרמו ישירות לדירתכם או לחלקכם היחסי ברכוש המשותף.

סיכום

פסק הדין בעניין מכנס נ' התחדשות אורבנית – מתחם הזמיר בע״מ מהווה תזכורת חשובה לאחריות הכבדה המוטלת על קבלנים. הוא מדגיש כי זכות התיקון של רוכש דירה אינה מתפוגגת גם לאחר ניסיונות תיקון חוזרים ונשנים. הנתבעת חויבה לפצות את התובעת בסך של 146,860 ₪ בתוספת מע״מ ופיקוח הנדסי, וכן פיצוי בסך 10,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

החלטת בית המשפט מבהירה. כי חובת תום הלב דורשת שקיפות מצד המוכר ויכולת לפתור ליקויים באופן יסודי. אי עמידה בכך תפגע בזכותו לתקן ותטיל עליו אחריות לפיצוי כספי. מומלץ לכל רוכש דירה להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין ובליקויי בנייה.

על מנת להבטיח את מימוש זכויותיו במלואן.

הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.