רטיבות חוזרת בדירה חדשה: כשהקבלן תיקן והליקוי חזר

מאמר זה עוסק במצב ספציפי אחד: הקבלן הגיע, תיקן, והרטיבות חזרה. נסביר מדוע ליקוי עונתי מקבל התייחסות שונה, איך נבחנת תניית ויתור בחוזה מכר במצב כזה, ומה מוכיחים כשהתיקון עצמו כשל. להמחשה מובא פסק דין שניתן בבית משפט השלום בירושלים. את המסגרת הכללית של אחריות הקבלן ריכזנו בליקויי בנייה בדירה חדשה מקבלן: תקופת בדק ואחריות, ואת ההתמודדות עם ליקוי נסתר בליקויים נסתרים בדירה: הסעדים שעומדים לקונה.

רכישת דירה חדשה היא לרוב אחת ההשקעות המשמעותיות ביותר בחיי אדם, אולם לעיתים היא עלולה להיות מלווה באכזבה ובהתמודדות עם ליקויי בנייה. אחד הליקויים הנפוצים והמתסכלים ביותר הוא ליקויי רטיבות בדירה חדשה. תביעות בנושא זה מגיעות לעיתים קרובות לבתי המשפט. הן מעלות שאלות מהותיות לגבי אחריות הקבלן, היקף התיקונים הנדרשים, וזכותם של הרוכשים לפיצוי. התמודדות עם ליקויי רטיבות בדירה חדשה מעלה שאלות מהותיות לגבי אחריות הקבלן, וחשוב להבין את זכותו של קונה לדירה לתקן ליקויים: מדריך מקיף.

ליקויי רטיבות בדירה חדשה הוא נושא מרכזי בתחום זה. לפיכך, המאמר שלפניכם יסקור מקרה מבחן רלוונטי מפסק דין ת״א (ירושלים) 42480-01-15. אדוארד דורפמן נ' האחים ישראל בע״מ, שניתן ביום 06.09.2019 בבית משפט השלום בירושלים. בראשות השופטת מירית פורר. המקרה ממחיש את המורכבות בתיקים אלו ואת אופן ההכרעה השיפוטית. כדי להבין טוב יותר את ההחלטות השיפוטיות במקרים של ליקויי בנייה, מומלץ לעיין גם במאמר תביעת ליקויי בנייה: פסקי דין והחלטות חשובות.

הוא יספק לכם מידע חיוני על הזכויות והחובות של קונים וקבלנים. בנוסף, קבלו כלים מעשיים להתמודדות עם ליקויי רטיבות.

רקע ועובדות המקרה: ליקויי רטיבות מתמשכים

התובעים, אדוארד ואנה דורפמן, רכשו דירה חדשה מחברת האחים ישראל בע״מ בשנת 2010. עם זאת, הם חתמו על הסכם מכר אשר קבע את מועד מסירת הדירה למאי 2011. אולם, כבר במרץ 2011, עוד לפני המסירה הרשמית, התגלו ליקויי רטיבות בחדר הממ״ד בדירה. במקרים כאלה, חשוב להכיר את הזכויות בנוגע לפיצויים על עיכוב מסירת דירה: כל מה שצריך לדעת.

הנתבעת טענה כי היא תיקנה את הליקויים לפני מסירת הדירה במאי 2011. כתוצאה מכך, ולאחר מכן ביצעה תיקונים חוזרים. מנגד, התובעים טענו שהליקויים חזרו על עצמם מדי שנה עם בוא הגשמים. לטענתם, התיקונים שבוצעו לא היו יעילים ולא פתרו את הבעיה באופן יסודי.

כתוצאה מכך, הם הגישו תביעה כספית בסך 75,000 ש״ח. לעומת זאת, הם עתרו גם לצו עשה לתיקון הליקויים או, לחלופין, לחיוב הנתבעת בעלות התיקון.

השאלות המשפטיות המרכזיות

המקרה מעלה שתי שאלות משפטיות עיקריות. ראשית, האם הנתבעת אחראית לתיקון ליקויי הרטיבות בחדר הממ״ד. שנית, מהי זכאותם של התובעים לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו להם. לדוגמה, אלו שאלות נפוצות המלוות מקרים של ליקויי בנייה בדירות חדשות.

הנתבעת טענה, בין היתר, לשיהוי בהגשת התביעה. לדוגמא, בהסתמך על סעיף 2.5 להסכם המכר ועל פרוטוקול מסירת הדירה. לפי טענת הנתבעת, התובעים ויתרו על דרישותיהם אם לא העלו אותן תוך שנה ממועד המסירה. כמו כן, הנתבעת הפנתה לסעיף 8.2(ד) בהסכם.

אשר קובע כי סעד התובעים היחיד הוא תיקון הליקויים ולא פיצוי כספי. כלומר, מנגד, התובעים עמדו על זכותם לפיצויים כספיים וטענו כי הליקויים לא תוקנו כראוי. לכן, יש להטיל על הנתבעת אחריות מלאה.

ההכרעה ונימוקי בית המשפט בסוגיית ליקויי הרטיבות

השופטת מירית פורר מבית משפט השלום בירושלים קיבלה את התביעה בחלקה. אולם, היא קבעה כי הנתבעת אכן אחראית לתיקון ליקויי הרטיבות בדירה. השופטת התייחסה לטענות הנתבעת בדבר ״השתק״ ואי-הגשת תביעה במועד. היא קבעה כי תקופת השנה הקבועה בסעיף 2.5 להסכם החלה רק לאחר הופעת הליקויים בפועל.

היא לא החלה במועד חתימת ההסכם או מסירת הדירה.

השופטת ציינה כי ליקויי רטיבות הם ליקויים עונתיים. אמנם, הם עלולים לחזור ולהחמיר בהתאם למזג האוויר. לכן, יש לבחון את אופן התפתחותם ויעילות התיקונים שבוצעו. בית המשפט קבע כי התובעים לא יכלו לדעת בעת קבלת הדירה.

כי התיקון שבוצע על ידי הנתבעת לא צלח. ואולם, זאת מאחר שהיה חסר בסימנים חיצוניים המעידים על כשל בתיקון.

אחריות הקבלן ותקופת הבדק

השופטת הסתמכה על העיקרון לפיו קבלן אחראי לליקויים שמתגלים בדירה חדשה. יחד עם זאת, היא הדגישה את חשיבות חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973. החוק קובע סטנדרטים ותקופות אחריות לליקויים, ובכללם ״תקופת בדק״. במקרה זה, ממכלול הראיות עלה כי הנתבעת הייתה מודעת לליקוי.

היא אף נקטה בפעולות לתיקונו במשך תקופת הבדק, למרות טענותיה המנוגדות.

השופטת קבעה כי כישלונות הנתבעת החוזרים ונשנים בתיקון הרטיבות, למרות שהייתה מודעת לה. מאידך, מטילים עליה אחריות. היא נדרשה לשאת בעלות התיקון. הואיל והתובעים זנחו את בקשתם לצו עשה, התביעה הכספית לפיצויים הייתה הסעד היחיד הנדרש.

קביעת פיצויים והיקף הנזק

בית המשפט מינה מומחה מטעמו כדי לבחון את הנזק ולהעריך את עלות התיקונים. מצד שני, המומחה העריך את עלות תיקון ליקויי הרטיבות בסך של 40,000 ש״ח. וכלל בכך 5,000 ש״ח עבור פיקוח מהנדס. בית המשפט אימץ את חוות דעת המומחה בהיותה אובייקטיבית והוגנת.

התובעים תבעו גם פיצוי בסך 35,000 ש״ח בגין אי-יכולתם להשתמש בממ״ד עקב הצטברות עובש וריח. לסיכום, ופיצוי נוסף בסך 40,000 ש״ח בגין נזק לא ממוני (עוגמת נפש). השופטת דחתה את התביעה לפיצוי על אי-שימוש בממ״ד. היא קבעה כי תמונות הממ״ד מלמדות שהחדר היה מרוהט ובשימוש בפועל.

כמו כן, לא צורפה חוות דעת שמאי לביסוס טענת ערך השימוש. עם זאת, היא פסקה לתובעים פיצוי בסך 15,000 ש״ח בגין עוגמת נפש. לאור, היא ציינה כי כישלונות הנתבעת החוזרים ונשנים בתיקון הליקוי גרמו לתובעים אכזבה מתמשכת.

המשמעות המעשית לקונים ולקבלנים

פסק הדין מדגיש את חשיבות האחריות המוטלת על קבלנים בנוגע לתיקון ליקויי בנייה. בהתאם, ובפרט ליקויי רטיבות בדירה חדשה. ההחלטה מבהירה כי תניות ויתור באשר לתביעות עתידיות אינן פוטרות קבלנים מאחריותם. זאת במיוחד כאשר מדובר בליקויים המתגלים רק לאחר תקופה, או שהתיקונים שבוצעו בהם לא צלחו.

כמו כן, פסק הדין ממחיש את חשיבות פניית הקונה לקבלן במועד. גם אם ההודעה אינה עומדת בדרישות טכניות מחמירות של הסכם. בית המשפט ייקח בחשבון אם הקבלן היה מודע לליקוי. המשמעות המעשית היא כי על קונים להיות ערניים לליקויים.

הם צריכים לדרוש תיקון מהקבלן בכתב, ולתעד את כל הפניות והתיקונים. על הקבלנים, מנגד, חלה חובה לדאוג לתיקון יסודי ויעיל. כישלון בתיקון עשוי להוביל לחיוב בפיצוי כספי.

טיפים מעשיים להתמודדות עם ליקויי רטיבות בדירה חדשה

אם אתם מתמודדים עם ליקויי רטיבות בדירה חדשה, קיימים מספר צעדים חיוניים שעליכם לנקוט:

1. תיעוד מקיף: צלמו ותעדו כל סימן רטיבות, עובש, וכל נזק נלווה. שמרו את כל מסמכי הרכישה, הסכם המכר, פרוטוקולי המסירה ותכתובות עם הקבלן.
2. פנייה לקבלן: פנו לקבלן באופן מיידי ובכתב (בדואר רשום או מייל עם אישור קריאה). דרשו את תיקון הליקויים במסגרת תקופת הבדק והאחריות.
3. חוות דעת מומחה: במקרים של ליקויים מתמשכים או מורכבים, שכרו מומחה (מהנדס בניין או שמאי מקרקעין) לבדיקת הליקויים והערכת עלות התיקון.
4. מעקב אחר התיקונים: אם הקבלן מבצע תיקונים, וודאו כי הם יסודיים ויעילים. אם הליקויים חוזרים, פנו שוב בכתב.
5. ייעוץ משפטי: אל תהססו לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין וליקויי בנייה. הוא יבחן את המקרה ויסייע לכם להבין את זכויותיכם. הוא ילווה אתכם בדרך המשפטית המתאימה.

חשוב לזכור, זכויותיכם כקונים מוגנות בחוק. אל תוותרו עליהן.

סיכום והמלצות

פסק הדין בעניין דורפמן נ' האחים ישראל בע״מ משמש תזכורת חשובה לאחריותם של קבלנים כלפי רוכשי דירות חדשות, במיוחד בכל הנוגע לליקויי רטיבות בדירה חדשה. בית המשפט קבע במפורש כי גם אם בהסכם המכר קיימות תניות המגבילות את זכות התביעה, קבלן אינו יכול להתנער מאחריותו לליקויים מהותיים ומתמשכים שלא תוקנו כראוי.

בית המשפט חייב את הנתבעת בעלות תיקון הרטיבות כפי שנקבעה בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, בתוספת מס ערך מוסף, וכן בפיצוי בסך 15,000 ש״ח בגין עוגמת נפש, ובנוסף בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך דין. אם אתם ניצבים בפני מצב דומה, אל תהססו לפנות לעורך דין מומחה בתחום.

הוא ילווה אתכם בתהליך המשפטי ויסייע לכם למצות את זכויותיכם. הוא יבטיח שהנכס שרכשתם יהיה ראוי למגורים.

כך מנהלים ליקוי רטיבות חוזר

1. מתעדים כל התפרצות בנפרד, עם תאריך, ולא מסתפקים בתיעוד מהפעם הראשונה.
2. פונים לקבלן בכתב אחרי כל התפרצות, גם אם כבר פניתם בעבר.
3. שומרים כל אישור ביקור טכנאי, כל הצעת תיקון וכל פרוטוקול מסירה.
4. מזמינים חוות דעת מהנדס שתקבע אם התיקון שבוצע היה יסודי או קוסמטי.
5. לא זונחים את הדרישה לצו עשה לתיקון בעין אם התיקון עדיין רלוונטי לכם.
6. לתביעת פיצוי על אי שימוש בחלק מהדירה מצרפים חוות דעת שמאי לערך השימוש.

שאלות נפוצות