סירוב להצעת מפקח בתמ״א 38 והשפעתו על חזקה ראייתית

בית המשפט העליון דחה בקשת רשות ערעור בתיק רע״א 6240/22, אודי חיות ואודרי נענה נ' יעקב עטר ואח', אשר ניתנה ביום 10.11.2022 על ידי כבוד השופט י' כשר. המקרה עסק בבקשה של בני זוג, בעלי דירה בבית משותף בבת ים, אשר סירבו להצטרף להסכם תמ״א 38. הם חויבו לחתום על ההסכם מכוח סעיף 5א לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס״ח-2008. פסק הדין מדגים את הקשיים הדיוניים והראייתיים המאפיינים דייר סרבן הטוען לפגיעה קניינית. הוא גם מבהיר את גבולותיה של החזקה הראייתית השלילית הנובעת מהימנעות מהבאת ראיות, וקובע כי סירוב להצעת מפקח בתמ״א 38 למינוי מודד אינו יוצר חזקה ראייתית שלילית.

סירוב להצעת מפקח בתמ״א 38 הוא נושא מרכזי בתחום זה. פסק הדין מציע תובנות חשובות לדיירים ולעורכי דין העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית. הוא מחזק את חשיבותה של הגשת ראיות מסודרת, ומבהיר את ההבדל בין הימנעות מהבאת ראיה קיימת לבין סירוב להצעה דיונית.

רקע וטענות הצדדים בפרויקט תמ״א 38 בבת ים

המבקשים, אודי חיות ואודרי נענה, הם בעלי דירה אחת מתוך 11 דירות בבית משותף הממוקם בשדרות העצמאות 7 בבת ים. יתר בעלי הדירות חתמו על הסכם לביצוע פרויקט הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ״א 38, אשר יכלול הקמת מבנה בן 14 קומות.

בשל סירוב המבקשים להצטרף להסכם, פנו המשיבים למפקח על רישום מקרקעין, כאשר המטרה הייתה לאכוף את ההסכם מכוח סעיף 5א לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). המבקשים טענו לפגיעה קניינית בשל מספר סיבות. ראשית, שטח הדירה החדשה שתוקצה להם בהסכם קטן משטח דירתם בפועל.

בנוסף, הם טענו לאי שוויון בתמורות לעומת דיירים אחרים. לבסוף, המבקשים טענו כי ההסכם כולל עירוב זכויות עם פרויקט סמוך באופן פסול.

המבקשים ביססו את טענותיהם על חוות דעת שמאי, מפת מדידה של מודד וחשבון ארנונה, אך הם הגישו את המסמכים באיחור ושלא בהתאם לסדרי הדין. כתוצאה מכך, המבקשים גם נמנעו מלזמן את המודד או השמאי למתן עדות, אף שהצהירו כי יעשו זאת. המפקח על רישום מקרקעין קיבל את תביעת המשיבים וחייב את המבקשים לחתום על ההסכם.

קביעה זו אושרה בהמשך על ידי בית המשפט המחוזי.

השאלה המשפטית המרכזית ודיני הראיות

השאלה המשפטית שהתעוררה בהליך הייתה כפולה. ראשית, האם המבקשים עמדו בנטל ההוכחה הנדרש כדי להראות שההסכם פוגע בזכויותיהם הקנייניות באופן המצדיק את אי אכיפתו מכוח חוק החיזוק. שנית, האם ישנה הצדקה למתן רשות ערעור ב״גלגול שלישי״, ובפרט האם סירובו של בעל דין להצעה דיונית ראייתית של הערכאה הדיונית (לדוגמה, מינוי מודד בלתי תלוי) יוצר כנגדו חזקה ראייתית שלילית, כפי שקבעו הערכאות הקודמות.

השופט כשר התייחס לשאלה זו בכובד ראש, תוך בחינת ההשלכות הרחבות על זכויות דיוניות של בעלי דין. בית המשפט בחן את ההבדלים בין הימנעות מהבאת ראיה זמינה לבין סירוב להצעה פרוצדורלית, וכיצד כל אחד מהם משפיע על הערכת הראיות והתנהלות ההליך המשפטי. בכך, הוא סיפק הבהרה חשובה לגבי אופן יישום חזקות ראייתיות בנסיבות אלה. המטרה הייתה לוודא כי זכויותיהם של בעלי הדין נשמרות, ושלא תיפגע יכולתם לנהל את הליך הדיון באופן עצמאי. לכן, נקבע כי סירוב להצעת מפקח בתמ״א 38 למינוי מודד אינו יוצר חזקה ראייתית שלילית.

הכרעת בית המשפט העליון ונימוקיה

השופט י' כשר דחה את הבקשה למתן רשות ערעור, בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, אף מבלי להידרש לתשובת המשיבים. בית המשפט קבע כי טענת המבקשים בדבר קביעה תקדימית המכשירה פגיעה בשטח דירה מנותקת מהקביעות העובדתיות של הערכאות הקודמות. הערכאות הקודמות קבעו כי המבקשים לא הוכיחו כלל את הפער הנטען בין שטח דירתם בפועל לשטח שהוקצה בהסכם, ומשכך לא התעוררה כל שאלה עקרונית הטעונה הכרעה.

עוד קבע בית המשפט כי החלטת המפקח על רישום מקרקעין שלא לקבל את המסמכים שהוגשו באיחור ושלא כדין (חשבון הארנונה ומפת המדידה) הייתה בגדר שיקול דעת דיוני לגיטימי, ומשכך בית המשפט העליון לא מצא מקום להתערב בהחלטה זו.

בית המשפט דחה גם את הטענה לפיה נדרשת רשות ערעור למניעת עיוות דין. בית המשפט קבע כי הקשיים הראייתיים נבעו מהתנהלותם הדיונית הלקויה של המבקשים עצמם. המבקשים הגישו מסמכים באיחור ולא הזמינו עדים, דבר שהקשה על קבלת ראיותיהם.

הערה עקרונית לגבי חזקה ראייתית

עם זאת, השופט כשר מצא לנכון להעיר הערה עקרונית וחשובה. הוא ביקר את קביעת בית המשפט המחוזי לפיה סירוב המבקשים להצעת המפקח למנות מודד בלתי תלוי מקים כנגדם חזקה ראייתית שלילית. בית המשפט המחוזי השווה זאת לחזקה החלה על צד הנמנע מהבאת ראיות המצויות בשליטתו.

השופט כשר הבהיר כי קיים הבדל מהותי בין הימנעות מהבאת ראיה זמינה לבין סירוב להצעה דיונית של בית המשפט. הצעה, מטבעה, משאירה שיקול דעת לניצע אם לקבלה.

המשמעות המעשית לדיירים בפרויקטים תמ״א 38

החלטה זו מבהירה שני היבטים משמעותיים לדיירים המעורבים בפרויקטים תמ״א 38 ובהליכים בפני המפקח על רישום מקרקעין. היבטים אלה נוגעים הן לנטל ההוכחה והן לדיני הראיות:

• נטל ההוכחה על דייר סרבן: נטל ההוכחה על דייר סרבן הטוען לפגיעה קניינית כתוצאה מהסכם חיזוק הוא נטל מהותי. יש להקפיד על הגשת ראיות, כגון חוות דעת, מסמכי מדידה ועדויות, באופן סדור ובמועד. אי הקפדה על כך עלולה להוביל לדחיית הראיות על הסף, ולפגוע בטענות הדייר.

• חזקה ראייתית שלילית וסירוב להצעה דיונית: נקבעה הבחנה עקרונית לפיה סירוב להצעה דיונית ראייתית של בית המשפט או של המפקח (לדוגמה, הצעה למנות מומחה מוסכם) אינו יוצר כשלעצמו חזקה ראייתית שלילית נגד הצד המסרב. זאת בניגוד להימנעות מהבאת ראיה קיימת המצויה בשליטתו. הבחנה זו מגינה על זכותו של בעל דין לשקול את ההצעות הדיוניות מבלי לחשוש שהסירוב יפעל באופן אוטומטי לרעתו.

הבחנה זו עשויה לשמש ערכאות דיוניות בעתיד בבואן לשקול את המשקל שיש לייחס לסירוב בעל דין להצעות דיוניות מסוג זה. בכך, היא מספקת ודאות משפטית רבה יותר ומאפשרת לבעלי דין לנהל את ענייניהם באופן מושכל. דיירים סרבנים צריכים להיות מודעים לזכויותיהם ולחובותיהם הדיוניות, ולהבין את חשיבות הטיעון המשפטי המסודר.

התנהלות נכונה של דייר סרבן בתמ״א 38

דיירים סרבנים בפרויקטים תמ״א 38 צריכים לנקוט בגישה פרואקטיבית ומקצועית בניהול טענותיהם. הגשת ראיות מסודרות ובמועד היא קריטית להצלחת הטיעון. דייר הטוען לפגיעה קניינית צריך להצטייד בחוות דעת שמאי מפורטות, מפות מדידה תקפות ועדויות רלוונטיות. חשוב לוודא כי כל המסמכים מוגשים כנדרש בסדרי הדין ולא באיחור.

כמו כן, דיירים צריכים לשקול היטב הצעות דיוניות מטעם המפקח או בית המשפט. יש להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתמ״א 38 ופינוי בינוי לגבי כל הצעה. הסירוב להצעה למינוי מודד בלתי תלוי, כפי שנדון בפסק הדין, אינו יוצר חזקה ראייתית שלילית. עם זאת, הוא עלול להקשות על הוכחת טענות הדייר אם לא יוצגו ראיות חלופיות מספקות.

לכן, ייעוץ משפטי מקצועי הוא חיוני על מנת להבין את ההשלכות של כל צעד.

שאלות ותשובות נפוצות בנושא סירוב להצעת מפקח בתמ״א 38

סיכום

פסק הדין של בית המשפט העליון ברע״א 6240/22 הוא אבן דרך חשובה בהבנת היבטים דיוניים וראייתיים בפרויקטים תמ״א 38. בית המשפט דחה את בקשת רשות הערעור של המבקשים, תוך חידוד עקרונות חשובים. הוא קבע כי דייר סרבן צריך לעמוד בנטל הוכחה מהותי ולהגיש את ראיותיו באופן סדור ובמועד, ואי הקפדה על כללים אלה עלולה להביא לדחיית טענותיו.

בנוסף, פסק הדין הבהיר עקרונית כי סירוב להצעת מפקח בתמ״א 38 למינוי מודד בלתי תלוי אינו מקים חזקה ראייתית שלילית נגד הצד המסרב. בכך, הוא מגן על זכותו הדיונית של בעל הדין לשקול הצעות שיפוטיות. עם זאת, על הדיירים לפעול בתבונה ולהיעזר בייעוץ משפטי מקצועי, כך שיוכלו למקסם את סיכוייהם בהליך ולוודא שזכויותיהם נשמרות.