תביעת ליקויי בנייה: פסקי דין והחלטות חשובות

בית משפט השלום בנוף הגליל-נצרת נתן הכרעה בתביעת ליקויי בנייה ואיחור במסירה בתא (נצרת) 73065-12-20. לפיכך, בעניין דימיטרי מלכין וליליה שקולניק נגד י.א. אלון בניה בע״מ. התובעים רכשו דירה חדשה מהנתבעת וטענו לליקויי בנייה, איחור במסירה ועוגמת נפש משמעותית. במקרה זה, תביעת ליקויי בנייה ואיחור במסירה, מעלה שאלות דומות לאלו הנדונות במדריך המקיף בנושא חובת גילוי ליקויי נדל״ן: מדריך מקיף למכירת דירה בטוחה.

הם ביקשו פיצוי כספי עבור הנזקים שנגרמו להם. בנוסף, פסק הדין, שניתן ביום 26.08.2024 על ידי כבוד השופט אדהם ספדי, סגן נשיא. קיבל את התביעה באופן חלקי.

מאמר זה יסקור את פרטי המקרה, ינתח את טענות הצדדים ואת נימוקי בית המשפט. עם זאת, ויספק תובנות משפטיות חשובות לרוכשי דירות המתמודדים עם סוגיות דומות.

רקע ועובדות המקרה

התובעים, דימיטרי מלכין וליליה שקולניק, התקשרו ביום 10.02.2015 עם הנתבעת, חברת י.א. כתוצאה מכך, אלון בניה בע״מ, בהסכם מכר לרכישת דירה בפרויקט מגורים בטירת הכרמל. על פי ההסכם, הנתבעת התחייבה למסור את החזקה בדירה בתוך 24 חודשים מיום חתימת ההסכם. כלומר עד ליום 10.02.2017. בנושא זה קראו גם: קניית דירה מקבלן: 10 בדיקות חובה לקנייה בטוחה.

בפועל, הדירה נמסרה רק ביום 04.10.2017.

ביום 06.03.2017 שלחה הנתבעת לתובעים מכתב המודיע על הארכת לוח הזמנים למסירת הדירה. לעומת זאת, הנתבעת הסבירה כי העיכוב נבע משינויים ותוספות בדירה, וכן מ״אירוע בנסיבות פוטרות״. כמו נטישת קבלן הביצוע את האתר בשל בעיות כלכליות. הנתבעת טענה כי הדבר הצריך מציאת עובדים חדשים, וכי זמן המסירה התארך ב-105 ימים נוספים.

לפיכך, הנתבעת הודיעה כי מועד המסירה החדש נקבע ליום 25.08.2017.

ביום 05.04.2017 בוצע הליך ״מסירה ראשונית״ לדירה. לדוגמה, במסגרתו, התובעים חתמו על ״טופס בחינת יחידת דיור״ שבו פורטו ליקויים הדורשים תיקון. הצדדים קבעו כי מועד אחר למסירת החזקה ייקבע לאחר תיקון הליקויים. ביום 16.05.2017 התקבל טופס 4 לבניין.

מסירת הדירה תואמה ליום 26.07.2017, אולם התובעים, לאחר בדיקה הנדסית מטעמם. לדוגמא, סירבו לקבל את הדירה בשל הליקויים.

חוות הדעת ההנדסיות ושאלת ליקויי הבנייה

הצדדים הגישו חוות דעת הנדסיות שונות בנוגע לליקויי הבנייה ועלות תיקונם. כלומר, מטעם התובעים, הנדסאי הבניין עידן ז״ק העריך את עלות תיקון הליקויים בסך 57,550 ש״ח לא כולל מע״מ. הוא ציין כי מידות הממ״ד קטנות מהמינימום הנדרש לחדר מגורים. ולכן הדירה אינה נחשבת לדירת ארבעה חדרים כפי שצוין בהסכם המכר.

המהנדס אלכס הלר, מטעם הנתבעת, העריך את עלות התיקונים בסך 8,060 ש״ח כולל מע״מ. אולם, וטען כי הממ״ד נבנה לפי התכנון. נוכח הפערים בחוות הדעת, בית המשפט מינה את המהנדס רפאל גיל כמומחה מטעמו. המומחה גיל קבע בחוות דעתו מיום 28.02.2022.

כי בדירה קיימים ליקויי בנייה שעלות תיקונם עומדת על 26,700 ש״ח לא כולל מע״מ. אמנם, כמו כן, הוא אישר כי רוחב הממ״ד אינו עומד בדרישות המינימום עבור חדר שינה. וכי הדירה נחשבת לדירת שלושה חדרים בלבד על פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר. תנאיו ואגרות), התש״ל-1970.

הצדדים לא חקרו את המומחה גיל על חוות דעתו. ואולם, בית המשפט קיבל את קביעותיו ומסקנותיו של המומחה, ואימץ אותן במלואן. הוויתור על חקירה נגדית של מומחה מעיד על הסכמה או אי-יכולת לערער על ממצאיו.

הטענה לאיחור במסירה ודחיית פיצוי

בית המשפט מצא כי אכן הדירה נמסרה לתובעים באיחור. עם זאת, הוא דחה את דרישת התובעים לפיצוי בגין האיחור במסירה. יחד עם זאת, הסיבה לדחייה היא אי הוכחת גובה הנזק על ידי התובעים.

התובעים לא הציגו כל ראיה לעניין גובה דמי השכירות המקובלים לדירה דומה בגודלה ובמיקומה. מאידך, כפי שמחייב סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל״ג-1973. דרישה זו נובעת מהצורך להניח תשתית ראייתית מינימלית לקביעת הפיצוי. גם כשמדובר בפיצוי ללא הוכחת נזק.

בית המשפט מדגיש כי לא די בטענה סתמית לסכום פיצוי ללא פירוט וחישוב מבוסס. לכן, בית המשפט דחה את דרישת הפיצוי בגין איחור במסירה.

זכות הקבלן לתיקון ליקויים

הנתבעת טענה כי עומדת לה הזכות לתקן את הליקויים בעצמה. מצד שני, סעיף 4ב לחוק המכר (דירות) קובע. כי על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתיקון אי ההתאמה. אולם, בפסיקה נקבע כי אם הקבלן לא מימש את ההזדמנות כראוי ותוך זמן סביר.

או אם ביצע תיקונים כושלים, הקונה אינו חייב לאפשר לו תיקונים נוספים.

במקרה זה, הנתבעת ביצעה תיקונים חלקיים לאחר קבלת חוות דעת התובעים. לסיכום, למרות חלוף למעלה משש שנים מאז מסירת הדירה, עדיין נותרו ליקויים שעליהם עמד המומחה גיל. לפיכך, בית המשפט קבע כי הנתבעת לא ניצלה כראוי את ההזדמנות שניתנה לה. כמו כן, היחסים המעורערים בין הצדדים.

והצורך בפיקוח על התיקונים מצדיקים פסיקת פיצוי כספי במקום מתן אפשרות תיקון נוספת.

בית המשפט פסק לתובעים את מלוא עלות תיקון הליקויים כפי שנקבעו בחוות דעת המומחה גיל. לאור, סכום זה כולל מע״מ ותוספת של 30% עבור תיקון על ידי קבלן מזדמן. והוא עומד על 40,611 ש״ח (נכון למועד חוות הדעת).

מידות הממ״ד ודחיית הפיצוי

התובעים טענו כי קיבלו דירה בת שלושה חדרים במקום דירת ארבעה חדרים. בהתאם, עקב מידות הממ״ד שאינן עומדות בדרישות תקנות התכנון והבניה. למרות שממצא זה אומת על ידי המומחה גיל. בית המשפט לא פסק פיצוי בגין ראש נזק זה. למרות שהתובעים טענו לקבלת דירה קטנה מהמובטח, בית המשפט לא פסק פיצוי בגין ראש נזק זה, בדומה למקרים אחרים הדנים בפיצוי על איחור במסירת דירה: מדריך משפטי ותובנות מפסק.

הסיבה לכך היא שהתובעים לא טענו. למעשה, ולא הוכיחו מהו שיעור הנזק או ירידת הערך שנגרמה לדירתם בשל אי התאמה זו.

המומחה גיל ציין כי נדרשת הערכת שמאי מקרקעין לקביעת ירידת הערך. ראשית, התובעים הצהירו בכתב התביעה כי ישמרו את זכותם להגיש חוות דעת שמאי. אך בפועל לא עשו זאת. על כן, בית המשפט קבע כי התובעים כשלו בהוכחת שיעור הנזק. במצב זה, כפי שמציין גיל, נדרשת הערכת שמאי מקרקעין, וחשוב לזכור כי גם ביצוע 10 בדיקות חובה בעסקת מקרקעין עוד לפני החתימה יכול למנוע מצבים כאלו.

ולכן דחה את רכיב התביעה הזה.

פיצוי בגין עוגמת נפש

התובעים ביקשו פיצוי בגין עוגמת נפש ונזק לא ממוני. שנית, בית המשפט קבע כי בקביעת שיעור הפיצויים בגין עוגמת נפש יש לשקול את טיב הנכס. מהות הליקויים וחומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום, התנהלות הצדדים ועלות התיקון. בהתחשב באופי הליקויים, אי הנוחות שנגרמה לתובעים, התיקונים החלקיים שבוצעו.

והזמן הרב שחלף מאז מסירת הדירה. שלישית, בית המשפט פסק לתובעים פיצוי בסך 8,000 ש״ח בגין עוגמת נפש.

בית המשפט דחה את דרישת התובעים לפיצוי בגין דיור חלופי והוצאות שמירת רהיטים. מכאן, משום שהמומחה גיל לא קבע כי יש צורך בדיור חלופי. אי הנוחות הכרוכה בעבודות התיקון נלקחה בחשבון במסגרת הפיצוי על עוגמת נפש.

סיכום ההכרעה

בית משפט השלום בנוף הגליל-נצרת קיבל את התביעה באופן חלקי. לכן, הנתבעת, י.א. אלון בניה בע״מ, חויבה לשלם לתובעים, דימיטרי מלכין וליליה שקולניק. סכומים עבור ליקויי בנייה ועוגמת נפש.

הפיצוי עבור ליקויי הבנייה עומד על סך 40,611 ש״ח כולל מע״מ. בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 28.02.2022. כמו כן, הנתבעת חויבה לשלם סך של 8,000 ש״ח בגין נזק לא ממוני. 4,000 ש״ח הוצאות משפט, ו-7,500 ש״ח שכר טרחת עורך דין.

מקרה זה מדגיש את החשיבות של הוכחת כל ראשי הנזק, לרבות עוגמת נפש. בעת הגשת תביעת ליקויי בנייה ואיחור במסירה. על רוכשי דירות לדאוג לתיעוד מקיף של הליקויים, ולהגיש חוות דעת מומחים מפורטות. כולל הערכות שמאיות במקרים המתאימים.

ליווי משפטי מקצועי יסייע בניהול ההליך ובהשגת הפיצוי המרבי האפשרי.

הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.