למשכיר דירת מגורים בישראל שלושה מסלולי מיסוי. מסלול הפטור: אם סך ההכנסה החודשית מדמי שכירות אינו עולה על 5,654 ₪ (נכון ל-2026), ההכנסה פטורה ממס באותו חודש. בין 5,654 ₪ ל-11,308 ₪ ניתן פטור חלקי לפי נוסחה. מסלול 10%: תשלום מס בשיעור 10% על מלוא ההכנסה, בלי ניכוי הוצאות ופחת. מסלול מדרגות המס: מיסוי רגיל עם אפשרות לנכות הוצאות. נקודה שרבים טועים בה: הפטור אינו מוגבל לדירה אחת, אלא נמדד לפי סך ההכנסות מכל הדירות יחד.
הבחירה בין המסלולים אינה טכנית. היא תלויה בגובה דמי השכירות, בקיומן של הוצאות מוכרות ובשיעור המס השולי של המשכיר, והיא נבחנת מחדש בכל שנת מס. מדריך נוסף ומעודכן בנושא מופיע במאמר מס הכנסה על שכר דירה.
מסלול הפטור: התקרה והחישוב
הפטור ניתן ליחיד, ולא לחברה או לשותפות, המשכיר דירה או דירות למגורים. הבדיקה נעשית לכל חודש בנפרד, ולא לפי סכום שנתי. אם ההכנסה בחודש מסוים אינה עולה על 5,654 ₪, כל ההכנסה באותו חודש פטורה. אם היא גבוהה מכך אך נמוכה מ-11,308 ₪, ניתן פטור חלקי.
חישוב הפטור החלקי פשוט מכפי שנדמה: מחשבים בכמה עולה דמי השכירות על 5,654 ₪, ומפחיתים את ההפרש מ-5,654 ₪. התוצאה היא הסכום הפטור. לדוגמה, במשכיר שמקבל 7,000 ₪ לחודש: ההפרש הוא 1,346 ₪, הסכום הפטור הוא 4,308 ₪, ועל היתרה בסך 2,692 ₪ משולם מס לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית.
| המסלול | מתי רלוונטי | ניכוי הוצאות ופחת | מועד התשלום |
|---|---|---|---|
| פטור מלא | סך ההכנסה החודשית עד 5,654 ₪ | לא | אין חבות באותו חודש |
| פטור חלקי | מעל 5,654 ₪ ומתחת ל-11,308 ₪ | חלקי, כנגד החלק החייב | לפי מדרגות המס |
| מסלול 10% | בכל גובה הכנסה, אם אינה הכנסה מעסק | לא | בתוך 30 ימים מתום שנת המס |
| מדרגות מס | כשיש הוצאות משמעותיות | כן | לפי הדוח השנתי והמקדמות |
שתי טעויות נפוצות שכדאי לתקן מיד. הראשונה: ההנחה שהפטור חל על דירה אחת בלבד. אין הגבלה כזו. משכיר של כמה דירות מחשב את סך ההכנסות מכולן, וכל עוד הסכום החודשי הכולל נמוך מ-11,308 ₪ הוא זכאי לפטור באותו חודש. השנייה: ההנחה שהמס במסלול 10% משולם בתוך 30 יום מקבלת דמי השכירות. הוראת החוק היא שהמס ישולם בתוך 30 ימים מתום שנת המס שבה הייתה ההכנסה, אלא אם שילם היחיד באותה שנה מקדמות. טעות במועד גוררת הפרשי הצמדה וריבית שאפשר היה למנוע.
מסלול 10%: מתי הוא כדאי ומה מוותרים עליו
מסלול זה מאפשר תשלום מס בשיעור קבוע של 10% על מלוא ההכנסה מדמי שכירות, בלי קשר לגובהה, ובלבד שההכנסה אינה הכנסה מעסק. הוא מתאים במיוחד למשכירים ששיעור המס השולי שלהם גבוה, ולמי שההכנסה שלו חורגת מתקרת הפטור.
המחיר הוא ויתור מלא: מי שבוחר במסלול זה אינו רשאי לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה, אינו רשאי לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה, ואינו זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור. יתרה מזו, במכירת הדירה בעתיד יתווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת שניתן היה לנכות אלמלא הבחירה במסלול, וכך ההטבה השוטפת מקוזזת בחלקה בעת המכירה. השלכות אלה נבחנות בליווי עורך דין מקרקעין לקנייה ומכירה.
סדר הבדיקה לפני בחירת מסלול
- מחשבים את ההכנסה החודשית הכוללת. מכל הדירות יחד, ולא לפי דירה בודדת, וכולל תשלומים נלווים שנחשבים חלק מדמי השכירות.
- בודקים מול התקרות. עד 5,654 ₪ פטור מלא, ובין 5,654 ₪ ל-11,308 ₪ פטור חלקי לפי הנוסחה.
- אומדים את ההוצאות. פחת, ריבית משכנתה, תיקונים, ארנונה ועמלות. אם הן משמעותיות, מסלול מדרגות המס עשוי להשתלם יותר.
- בוחנים את שיעור המס השולי. ככל שהוא גבוה יותר, כך מסלול 10% אטרקטיבי יותר ביחס למדרגות.
- בודקים את השפעת המכירה העתידית. הבחירה במסלול 10% משפיעה על חישוב השבח בעת המכירה.
- מבצעים את הבחירה מחדש בכל שנה. כל שנת מס נבחנת בנפרד, ואפשר לעבור מסלול משנה לשנה.
בעל דירה יחידה שמשכיר אותה ובמקביל שוכר דירה אחרת למגוריו רשאי, בתנאים הקבועים בחוק, לנכות מהכנסתו את דמי השכירות שהוא משלם, עד לסכום הכנסתו מדמי שכירות באותה שנה או עד 90 אלף שקלים חדשים בשנה, לפי הנמוך, ולשלם 10% על ההפרש בלבד. זו הקלה משמעותית שרבים אינם מודעים לה. במקביל, כדאי לבדוק אם קיימות זכויות נוספות, כמפורט במדריך מס רכוש: ביטול והחזרים.
מתי השכרה הופכת לעסק
ריבוי דירות משנה את התמונה. לפי עמדת רשות המסים, בעקבות פסיקת בית המשפט העליון, מי שמשכיר עשר דירות ומעלה נחשב כמפעיל עסק להשכרת דירות, ויחויב במס לפי מדרגות מס הכנסה בלא זכאות לפטור. השכרה של שש עד עשר דירות נבחנת לפי קריטריונים שנקבעו, והשכרה של חמש דירות או פחות יכולה לזכות בפטור.
ההבחנה הזו אינה טכנית: היא משנה את שיעור המס, את חובת הדיווח ואת החשיפה לביקורת. מי שמצוי בתחום האפור צריך לבחון את מעמדו מראש, ולא לאחר שתתקבל שומה.
טעויות שמייצרות חוב מיותר
אי דיווח מתוך הנחת פטור גורף. יש משכירים שסבורים כי הכנסה משכר דירה פטורה בכל מקרה. הפטור מותנה בתקרה ובתנאים, וחריגה ממנו יוצרת חבות מס שלא דווחה.
שילוב אסור של מסלולים. לא ניתן לקבל פטור חלקי ובמקביל לבחור במסלול 10% על אותה דירה. יש לבחור מסלול אחד לאותה הכנסה.
התעלמות מתשלומים נלווים. תשלומים שהשוכר משלם ונחשבים חלק מדמי השכירות עשויים להיכלל בחישוב מול התקרה, ולהוציא את המשכיר מהפטור בלי שהוא מודע לכך. סכסוכים על נוסח החוזה ועל התשלומים הנלווים נדונים מול עורך דין משפט אזרחי לחוזים ותביעות, ושומה שאינה מקובלת נבחנת במסלול המפורט במדריך השגה על שומת מס הכנסה.
אתם משכירים דירה או כמה דירות ומתלבטים באיזה מסלול לבחור, או שקיבלתם דרישת תשלום מרשות המסים? הבחירה נעשית לכל שנת מס בנפרד, ויש לה השלכות גם על המס בעת מכירת הדירה. כדאי לבדוק את המקרה שלכם מול עורך דין מיסים.
שאלות ותשובות נפוצות
מהי תקרת הפטור נכון ל-2026?
5,654 ₪ לחודש לפטור מלא, ועד 11,308 ₪ לחודש לפטור חלקי. הבדיקה נעשית לכל חודש בנפרד ולא לפי ממוצע שנתי, ולכן חודש שבו דמי השכירות עלו עשוי להיבחן אחרת מיתר החודשים באותה שנה.
הפטור מוגבל לדירה אחת?
לא. מחשבים את סך ההכנסות מכל הדירות המושכרות למגורים, וכל עוד הסכום החודשי הכולל נמוך מ-11,308 ₪ קיימת זכאות לפטור באותו חודש. את הפטור ניתן לייחס לדירה שבה הוא מנוצל בצורה המיטבית.
מתי משלמים את המס במסלול 10%?
בתוך 30 ימים מתום שנת המס שבה הייתה ההכנסה, אלא אם שולמו באותה שנה מקדמות. אין חובה לשלם בתוך 30 יום מכל תשלום שכירות שמתקבל, וזו טעות נפוצה שגורמת לחיובים מיותרים.
אפשר לשנות מסלול משנה לשנה?
כן. כל שנת מס נבחנת בנפרד, ומומלץ לבצע השוואה מחודשת בכל שנה, במיוחד כשמשתנים דמי השכירות, ההוצאות או ההכנסות האחרות של המשכיר.
אפשר לנכות הוצאות במסלול 10%?
לא. הבחירה במסלול זה כרוכה בוויתור מלא על ניכוי הוצאות ופחת, וכן על קיזוז, זיכוי ופטור. מי שיש לו הוצאות משמעותיות צריך לבחון ברצינות את מסלול מדרגות המס.
איך הבחירה משפיעה על מס השבח במכירה?
מי שבחר במסלול 10%, בעת מכירת הדירה יתווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת שניתן היה לנכות אלמלא הבחירה. לכן ההחלטה אינה נוגעת רק למס השוטף, אלא גם לתוצאה הכספית בעת המכירה.
הערה משפטית: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה, ואין להסתמך עליו בלי בדיקה פרטנית מול עורך דין.
