בתביעת רוכשי דירה נגד יזם מוכר: איחור, ליקויים וירידת

פסק דין שניתן בבית משפט השלום בתל אביב-יפו, בעניין ת״א 41912-09-22, מיום 19 בינואר 2025. לפיכך, דן בתביעת רוכשי דירה נגד יזם מוכר. בני הזוג אביבית ושי ברמן הגישו תביעה נגד חברת א. אדלר נכסים בע״מ, בטענות לאיחור במסירת הדירה, ליקויים בבנייה ונזקים שנגרמו בשל ירידת ערך הנכס.

פסק הדין המשלים, שניתן על ידי כבוד השופט עדי הדר. בנוסף, מציג את עמדת בית המשפט בסוגיות אלו, ומספק תובנות חשובות לרוכשי דירות וליזמים כאחד.

המקרה מתאר התמודדות נפוצה בין רוכשי דירה לבין יזמי בנייה. עם זאת, עניינו בפיצוי בגין איחור במסירה, דרישה לפיצוי על ירידת ערך. ובקשה לפיצוי בגין הפרת הסכם ועוגמת נפש. רוכשי דירה צריכים לדעת מהן זכויותיהם וכיצד להתמודד במקרים כאלה.

בית המשפט דחה את מרבית הטענות וקיבל באופן חלקי בלבד את התביעה.

רקע וטענות הצדדים

בני הזוג ברמן רכשו דירה ברחוב אהרון קרון 21, דירה מס' 13, בראשון לציון. כתוצאה מכך, הדירה נרכשה מחברת א. אדלר נכסים בע״מ, יזמית פרויקט תמ״א 38. החברה זכתה במכרז לבניית הבניין.

על פי הסכם המכר שנחתם ב-3.9.2015, מסירת הדירה תוכננה ל-30.10.2016. לעומת זאת, התובעים טענו שהדירה נמסרה להם רק ב-21.12.2017, עיכוב של כ-13 חודשים ו-20 ימים. לעיון נוסף: פיצויים על עיכוב מסירת דירה: כל מה שצריך לדעת.

התובעים ביקשו מבית המשפט לחייב את הנתבעת בפיצוי כולל של 521,676 ש״ח. לדוגמה, הפיצוי נדרש בגין איחור במסירה, ליקויי בנייה קשים, ירידת ערך משמעותית של הדירה. הפרת ההסכם ועוגמת נפש. התובעים טענו שהדירה סבלה מרטיבות קשה עוד לפני המסירה ולאחריה. בהתאם לכך, התובעים טענו שהדירה סבלה מרטיבות קשה עוד לפני המסירה ולאחריה, ובעקבות זאת נדרש פיצוי בגין הפרת חוזה המכר, כפי שמוסבר במאמר על הפרת חוזה המכר: זכות הקיזוז של הנתבעים.

לטענתם, הנתבעת ביצעה תיקונים קוסמטיים בלבד.

מנגד, הנתבעת טענה שהדירה נמסרה בחודש יולי 2017 או בסמוך לכך. לדוגמא, היא הוסיפה כי האיחור נבע מסיבות שאינן תלויות בה, כמו עיצומים שמנעו קבלת טופס 4. הנתבעת הדגישה שביקשה לבצע תיקונים בדירה, אך התובעים הציבו קשיים. הם החליפו ייצוג משפטי תדיר. מנגד, הנתבעת טענה שהדירה נמסרה בחודש יולי 2017 או בסמוך לכך, וכי האיחור נבע מסיבות שאינן תלויות בה, כמו עיצומים שמנעו קבלת טופס 4, כאשר ביקשה לבצע תיקונים בדירה אך התובעים הציבו קשיים והחליפו ייצוג משפטי תדיר, מה שמעלה שאלות גם ביחס לחובת הגילוי בחוק המכר.

הנתבעת טענה שהנזקים, אם אכן קיימים. כלומר, הוחמרו משום שהתובעים נמנעו מלטפל בהם ומנעו מהנתבעת לבצע תיקונים.

הכרעת בית המשפט בסוגיית האיחור במסירה

בית המשפט קיבל את טענת התובעים בדבר איחור במסירת הדירה. אולם, אך קבע תקופת איחור קצרה יותר. התובעים טענו שהדירה נמסרה בחודש דצמבר 2017, ואילו הנתבעת טענה למסירה בחודש יולי 2017. בית המשפט ציין שהנתבעת לא החתימה את התובעת על פרוטוקול מסירה.

היא גם לא תיעדה בכתובים את טענתה שהתובעת סירבה לקבל את הדירה. אמנם, ליקויים אלה פעלו לחובת הנתבעת.

עם זאת, בית המשפט הביא בחשבון את התנהלות התובעים. ואולם, הם הסתירו מבית המשפט הסכם פשרה קודם. כמו כן, מומחה מטעמם בדק את הדירה ללא נוכחות הנתבעת. התובעים גם סירבו לגלות מסמכים מהרשות המקומית בעניין חיובם בארנונה.

אי לכך, בית המשפט ייחס לנתבעת רק חלק מתקופת האיחור. יחד עם זאת, בית המשפט פסק לטובת התובעים פיצוי בסך 80,000 ש״ח בגין האיחור במסירה.

דחיית טענות הנתבעת לפטור מאחריות

הנתבעת ניסתה לטעון שהאיחור נגרם בשל מחדלים של צדדים שלישיים, כמו חברת החשמל ורשות הכבאות. אולם, בית המשפט דחה טענה זו. מאידך, הוא קבע שנטל הראיה מוטל על הקבלן להוכיח שהאיחור נגרם מגורמים שאינם בשליטתו. הנתבעת לא סיפקה פירוט או אסמכתאות לטענותיה, ולא העידה נציגים מחברת החשמל או רשות הכבאות.

בית המשפט קבע שטענות אלו הועלו בעלמא.

בית המשפט הפנה לפסיקה קודמת. מצד שני, אותה פסיקה קובעת. כי אין להטיל על רוכשי הדירות את הסיכון הכרוך בפעולות הרשויות או קבלני המשנה. הוא גם דחה את טענת הנתבעת לגבי תקופת גרייס.

תקופת הגרייס תחול רק אם האיחור הסתיים בתוך תקופת הגרייס עצמה. לסיכום, כאשר תקופת האיחור חורגת ממנה, הפיצוי משולם מהמועד החוזי המקורי. חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973 קובע הוראות קוגנטיות לטובת הקונה. כפי שמוסבר בהרחבה במסגרת המשפטית: חוק המכר (דירות), חוק זה קובע הוראות קוגנטיות לטובת הקונה.

דחיית התביעה בגין ירידת ערך

התובעים טענו לירידת ערך של 313,000 ש״ח בשל ליקויים חמורים שהפכו את הדירה לבלתי ראויה למגורים. לאור, הנתבעת טענה שהתביעה נסמכה על חוות דעת שמאי פגומה. השמאי מטעם התובעים אישר שלא ביקר בעצמו בדירה. הוא גם לא עיין בחוות הדעת ההנדסית המכריעה.

מומחה מטעם בית המשפט לשמאות דחה בחוות דעתו את טענת התובעים לירידת ערך. בהתאם, הוא הסביר כי ירידת ערך נקבעת רק במקרה של רטיבות מתמשכת או ליקויים שאינם ניתנים לתיקון. במקרה זה, הוא קבע שהליקויים, גם במקרה החמור ביותר של פירוק חדר רחצה. ניתנים לתיקון תוך שבוע ובעלות נמוכה.

מומחה בית המשפט גם דחה את הטענה לירידת ערך פסיכולוגית. למעשה, הוא נימק זאת בכך שאין הצדקה לכך בליקויים כאלו.

בית המשפט אימץ את ממצאי המומחה מטעמו. ראשית, הוא לא מצא טעות בולטת בחוות הדעת שלו. בית המשפט דחה גם את הניסיון של התובעים לערער על ממצאי המומחה ההנדסי המכריע. הוא קבע כי תיקון שיפוע בצינור או פירוק חדר אמבטיה אינם בגדר הנסיבות המקנות פיצוי בגין ירידת ערך.

כפי שנקבע בפסיקה.

פיצוי בגין הפרת הסכם ועוגמת נפש

התובעים ביקשו פיצוי בסך 100,000 ש״ח בגין הפרת ההסכם ועוגמת נפש. שנית, הם טענו לרטיבות קשה ומתמשכת בדירה, וכי הנתבעת ביצעה תיקונים קוסמטיים בלבד. הנתבעת השיבה שהיא ביקשה לבצע תיקונים או לשלם את הסכום שנקבע בחוות דעת המהנדס המכריע. אך התובעים סירבו.

היא אף טענה שהתובעים סירבו לאפשר לה לבצע תיקונים.

בית המשפט קבע שכפירת התובעים בהסכם הפשרה והסתרתו, יחד עם כפירתם בממצאי המומחה המכריע. שלישית, מהווה הפרה של הסכם. למרות שהנתבעת הפרה את הסכם המכר בשל ליקויי בנייה. בית המשפט החליט שלא לפסוק פיצוי לא ממוני לתובעים.

הוא דחה את בקשתם לפיצוי זה. מכאן, האחריות לכך שהליקויים לא תוקנו עד מתן פסק הדין החלקי רובצת, לטענת בית המשפט. על התובעים.

המשמעות המעשית והמלצות לרוכשי דירות

פסק הדין המשלים מדגיש כמה נקודות קריטיות לרוכשי דירות. ראשית, ישנה חשיבות עצומה לתיעוד מקיף ומידי של כל ליקוי ועיכוב. לכן, תעוד זה חשוב ביותר. שנית, הסכמה מוקדמת לליקויים ידועים עלולה להשפיע על הזכאות לפיצוי.

שלישית, עליכם לפעול במהירות להבטחת זכויותיכם, במיוחד במקרים של איחורים משמעותיים במסירה או ליקויים חמורים.

פסק הדין מציב רף גבוה להוכחת איחור משמעותי וירידת ערך על ידי יזם הבנייה. משום כך, על רוכשי הדירות לוודא שהם פועלים באופן מסודר ועקבי. הם צריכים גם לשתף פעולה עם הגורמים הרלוונטיים. כל זאת על מנת להבטיח את זכויותיהם החוזיות והחוקיות.

במקרים של מחלוקת, חשוב לפנות לייעוץ משפטי ממוקד ולקבל ליווי מקצועי. כן, הליווי חשוב ביותר בכל שלבי ההליך.

סיכום

בפסק הדין בתביעת רוכשי דירה נגד יזם מוכר (ת״א 41912-09-22) קיבל בית המשפט באופן חלקי בלבד את תביעתם של בני הזוג ברמן. בנסיבות, בית המשפט פסק להם פיצוי בסך 80,000 ש״ח בלבד בגין איחור במסירה. ודחה את טענותיהם לפיצוי בגין ירידת ערך ועוגמת נפש. הוא קבע שהנתבעת איחרה במסירה, אך דחה את טענותיה לפטור.

עם זאת, בית המשפט מצא כשלים בהתנהלות התובעים. כשלים אלו כללו הסתרת הסכם פשרה וניסיונות לערער על חוות דעת מומחים.

מקרה זה ממחיש את המורכבות בניהול תביעות מול יזמי בנייה. הוא מדגיש את החשיבות של התנהלות זהירה, תיעוד מלא, ועמידה בהסכמים. רוכשי דירות עתידיים יכולים ללמוד מכך רבות. עליהם להיערך משפטית היטב.

חשוב להבין את זכויותיהם וחובותיהם לפני כניסה לחוזה. מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מתאים. עורך דין מקצועי ילווה את התהליך. הוא יבטיח שמירה מיטבית על האינטרסים של הקונים.

הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.