הכרעה בתביעה על ליקויי בנייה בדירה: זכויות הרוכשים

הכרעה בתביעה על ליקויי בנייה בדירה מציבה זרקור על הקשיים איתם מתמודדים רוכשי דירות אל מול חברות בנייה. בית משפט השלום בתל אביב-יפו דן במקרה של יעל ואבינעם שפרן נ' בוני התיכון פרויקטים למגורים בע״מ, ופסק ביום 23.06.2025 פיצוי משמעותי על עוגמת נפש, למרות סעיפים בהסכם המכר שנועדו להגביל את זכותם של התובעים לסעדים כאלה. פסק הדין הזה משמש תזכורת חשובה לזכויות הקונים ומהווה קריאת כיוון לאופן שבו בתי המשפט תופסים תניות ויתור דרקוניות. פסק דין זה, המהווה דוגמה להכרעה במקרים של ליקויי בנייה, מדגיש את החשיבות של הכרת זכויותיכם כרוכשי דירות, כפי שמפורט בהרחבה גם במדריך בנושא תביעת ליקויי בנייה: פסקי דין והחלטות חשובות.

רקע והליך משפטי: תא (תל אביב) 10511-08-22

הכרעה בתביעה על ליקויי בנייה הוא נושא מרכזי בתחום זה. לפיכך, ההליך המשפטי תא (תל אביב) 10511-08-22 עסק בתביעה שהגישו יעל וינטר שפרן. ואבינעם קוה שפרן (להלן: ״התובעים״) נגד חברת בוני התיכון פרויקטים למגורים בע״מ (להלן: ״הנתבעת״). התובעים, זוג נשוי, רכשו דירה מהנתבעת בשנת 2015 במסגרת הסכם מכר. לעיון נוסף: חובת גילוי ליקויים במכירת דירה.

לאחר מסירת הדירה, הם גילו ליקויים רבים וחמורים, ובעיקר בעיות רטיבות ואיטום בקירות ובתקרות. בנוסף, ליקויים אלה גרמו לנזקים משמעותיים לדירה ולעוגמת נפש רבה. הנתבעת לא תיקנה את הליקויים על אף בקשות חוזרות ונשנות מצד התובעים. הנתבעת לא תיקנה את הליקויים על אף בקשות חוזרות ונשנות מצד התובעים, למרות שעל פי זכותו של קונה לדירה לתקן ליקויים: מדריך מקיף, חלה עליה החובה לעשות זאת.

התביעה המקורית כללה דרישה לצו עשה לתיקון הליקויים ופיצוי כספי בסך 182,531 ₪. עם זאת, התביעה פורטה לפי ראשי נזק שונים. הנתבעת טענה מנגד כי הסעד היחיד העומד לתובעים הוא תיקון הליקויים. וכי הם ויתרו על פיצויים כספיים בהתאם לסעיף 10.7 להסכם המכר.

טענות הצדדים בנוגע לליקויי בנייה

התובעים טענו כי הדירה נבנתה באופן רשלני, וכי הליקויים, ובמיוחד ליקויי הרטיבות והאיטום. כתוצאה מכך, מנעו מהם שימוש סביר בדירה ואף סיכנו את חייהם ובריאותם. הם ציינו כי במשך שנים רדפו אחר הנתבעת שתתקן את הליקויים, אך ללא הועיל.

הם שלחו מכתבי התראה ואף חתמו על הסכם גישור. לעומת זאת, בו הנתבעת הכירה בחוות דעת מטעמם והתחייבה לתיקונים. אולם, לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את הסכם הגישור והתעלמה מהנזקים.

הנתבעת טענה מצידה כי התובעים אינם זכאים לפיצוי כספי. לדוגמה, הסיבה לכך היא שסעיף 10.7 להסכם המכר מגביל את הסעד לתיקונים בלבד. בנוסף, הנתבעת טענה שהתובעים הפרו את ההסכם בכך שהתנו את ביצוע התיקונים בתנאים שאינם קבועים בהסכם.

הנתבעת הוסיפה כי היא עמדה בהתחייבויותיה ותיקנה את מרבית הליקויים. לדוגמא, היא אף ציינה כי עבודות התיקון שהושלמו הפכו את מוקדי הרטיבות ליבשים, ללא רטיבות קיימת. לבסוף, הנתבעת טענה שהתובעים הגישו את התביעה רק משום שסירבה לדרישותיהם לפיצוי כספי.

הכרעת בית המשפט ונימוקיו

השופט עדי הדר מבית משפט השלום בתל אביב-יפו דחה את טענות הנתבעת לפיהן התובעים מנועים מלקבל פיצוי כספי. כלומר, בית המשפט קבע כי הוראות חוק מכר (דירות), תשל״ד-1973, גוברות על סעיף 10.7 להסכם המכר. סעיף זה קובע כי הסעד היחיד הזמין הוא תיקון ליקויים. אך הוא אינו מגביל את זכאותם של התובעים לפיצוי על נזקים ישירים או עקיפים שנגרמו להם.

עוד קבע בית המשפט כי הנתבעת לא הוכיחה שהתובעים הפרו את ההסכם. אולם, זאת במיוחד לאור העובדה שהתובעים ביקשו תיקונים והציגו ראיות לליקויים חמורים. חשוב להבין כי תניה השוללת תרופה משפטית מהותית מקונה, בהיעדר תמורה ברורה, אינה מקובלת.

סוגיית הפיצוי בגין עוגמת נפש

בית המשפט קיבל את בקשת התובעים לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי בגין עוגמת נפש. אמנם, הנתבעת טענה שסעיף 10.7 להסכם המכר מונע תביעות מסוג זה. וכי הטענה על תנאי מקפח התיישנה. אולם, בית המשפט דחה טענות אלה.

בית המשפט הדגיש כי אין להתיר מצב שבו רוכשי דירות יהיו נתונים לחסדי קבלנים. ואולם, הוא אף ציין שהנתבעת עצמה הפרה את ההסכם כאשר לא ביצעה תיקונים כנדרש על פי חוק המכר (דירות). הנתבעת התמידה בסירובה, גם לאחר חוות דעת מומחה בית המשפט. היא התעשתה רק לאחר התערבותו המפורשת של בית המשפט.

בהתחשב בהתנהלות הנתבעת, שהצליחה לבצע תיקונים כנדרש רק בחלוף ארבע שנים ממועד חתימת הסכם הגישור. יחד עם זאת, בית המשפט חייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך 40,000 ₪ בגין עוגמת נפש. סכום זה קרוב לדרישתם המקורית של התובעים.

דחיית דרישות לפיצוי על ירידת ערך ואובדן שכירות

לגבי דרישת התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך הדירה. מאידך, בית המשפט אימץ את חוות הדעת השמאית של המומחה מטעמו. המומחה קבע שלא מצא סיבות לירידת ערך משמעותית. הוא גם לא נחקר על קביעתו זו במהלך הדיונים.

למעשה, הליקויים בדירה תוקנו, והתובעים אף לא עתרו לסעד כספי על ליקויי הבנייה עצמם בסיכומיהם.

לפיכך, בית המשפט דחה את בקשת התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך. באותו אופן, גם הבקשה לפיצוי בגין אובדן דמי שכירות נדחתה. התובעים לא הוכיחו שאכן נגרם להם נזק מאובדן דמי שכירות. או שדמי השכירות ששולמו להם היו נמוכים מהמקובל בשוק.

כמו כן, הם זנחו טענה זו בסיכומיהם.

תקופת הבדק והאחריות

התובעים ביקשו להאריך את תקופת הבדק והאחריות ממועד סיום התיקונים בפועל. לאור היסטוריית הבעיות בביצוע התיקונים. הנתבעת התנגדה לכך. בית המשפט קיבל את עמדת הנתבעת וקבע שהמחוקק קבע תקופות בדק ואחריות מוגדרות בחוק.

התובעים לא הציגו מקור חוקי או פסיקה התומכת בסטייה מתקופות אלה. בנוסף, סעד זה לא נתבע במקור והווה הרחבת חזית. לכן, בית המשפט דחה בקשה זו. בהיעדר מקור חוקי או פסיקה התומכת בסטייה מהתקופות הנדרשות, ולאור העובדה שהסעד לא נתבע במקור, בית המשפט דחה בקשה זו, בהתאם לגישה המקובלת בפסיקות בנושא אחריות מוכר אי-התאמה בנדל״ן: פסיקה חדשה.

המשמעות המעשית והוצאות משפט

הכרעת בית המשפט מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך 40,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף, בית המשפט חייב את הנתבעת בהוצאות משפט משמעותיות. ההוצאות כללו אגרות משפט ששולמו, החזר הוצאות מומחים של התובעים. חלקם של התובעים בשכר מומחה בית המשפט.

הוצאות כוללות בסך 5,000 ₪ (בשל מגוריהם של התובעים בחו״ל). ושכר טרחת עורך דין בסך 26,000 ₪.

הכרעה זו מדגישה את חשיבות אכיפת חוקי הבנייה והגנה על זכויות הקונים. פסק הדין שולח מסר ברור לחברות בנייה. כי בתי המשפט לא יאפשרו התחמקות מחובתן לתקן ליקויים. גם אם הסכמי המכר כוללים תניות ויתור.

למעשה, בית המשפט מתייצב לצד הצרכנים ומגן עליהם מפני כוחן העודף של חברות הבנייה.

סיכום והמלצות

הכרעה בתביעה על ליקויי בנייה, כפי שראינו במקרה זה. מדגישה את חשיבותה של הגנה משפטית חזקה עבור רוכשי דירות. למרות ניסיונות של חברות בנייה להגביל את אחריותן באמצעות סעיפים בהסכם המכר. בתי המשפט נוטים לפרש הוראות כאלה באורח שיגן על זכויות הקונים.

במיוחד כאשר מדובר בליקויים חמורים ובמקרים של עוגמת נפש. פסק הדין בתא (תל אביב) 10511-08-22 מבסס את העיקרון. כי קבלנים אינם יכולים להתחמק מחובתם לתקן ליקויים.

על רוכשי דירות מוטלת האחריות לפעול בערנות. יש לבדוק כל ליקוי בבנייה באופן יסודי, לתעד אותו ולפנות בהקדם לקבלן בכתב. אם הקבלן מתמהמה בתיקון הליקויים, חשוב לא להסס ולפנות לייעוץ משפטי. עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין ובליקויי בנייה יוכל לנתח את המצב.

להעריך את הסיכויים ולהתוות את דרך הפעולה הנכונה. בין אם באמצעות גישור ובין אם על ידי הגשת תביעה משפטית. פנייה מקצועית מסייעת לשמור על זכויותיכם.

1. תיעוד הליקוי: צלמו ותעדו כל ליקוי בבנייה מיד עם גילויו, כולל תאריך ומיקום מדויק.
2. פנייה בכתב לקבלן: דרשו בכתב תיקון הליקויים ושמרו עותק מכל פנייה ותשובה.
3. בדיקת ההסכם: בחנו עם עורך דין מקרקעין האם סעיפי ויתור בהסכם המכר אכן תקפים לאור חוק מכר (דירות).
4. קבלת חוות דעת מומחה: תיעוד מקצועי של הליקויים מחזק משמעותית את הבסיס לתביעה.
5. פנייה לייעוץ משפטי בהקדם: אם הקבלן מתמהמה, פנו לעורך דין להערכת הסיכויים ולבחירת המסלול המתאים, גישור או תביעה.

שאלות ותשובות נפוצות על הכרעה בתביעה על ליקויי בנייה

הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.