בית המשפט המחוזי בחיפה הכריע בתיק ת״א (חיפה) 79839-12-20, רון פחטר נגד סלע בינוי והשקעות מקבוצת אמנון מסילות בע״מ, בעניין אי-התאמה נטענת בדירה שנרכשה במסגרת תוכנית ״מחיר למשתכן״. פסק הדין, שניתן ביום 17.11.2022, עוסק בטענות התובע, רון פחטר, כי קיבל דירה שאינה תואמת את הסכם המכר והתוכניות שהוצגו לו, ומבליט את חשיבות הבדיקה הקפדנית של מסמכים משפטיים. פסק דין רון פחטר סלע בינוי מדגיש את אחריות הקונים והמוכרים כאחד בעסקאות נדל״ן. כמו כן, המקרה מעלה שאלות הנוגעות לזכות הקיזוז של הנתבעים, כפי שנדונו במאמר הפרת חוזה המכר: זכות הקיזוז של הנתבעים.
רקע והליך בתיק רון פחטר נגד סלע בינוי והשקעות
פסק דין רון פחטר סלע בינוי הוא נושא מרכזי בתחום זה. לפיכך, התובע, רון פחטר, רכש דירה מהנתבעת, סלע בינוי והשקעות מקבוצת אמנון מסילות בע״מ. במסגרת תוכנית ״מחיר למשתכן״. רכישת הדירה התבססה על תשריט ותוכנית מכר שסופקו לו. לאחר הרכישה, גילה התובע כי הדירה שנמסרה לו שונה מהתוכניות המקוריות.
והיא ממוקמת בקומה ובכיוון שונים. בנוסף, בתביעתו המקורית, עתר התובע לפיצוי כספי ונזיקי. וכן לצו עשה המורה לנתבעת למסור לו את הדירה שהובטחה לו.
התובע טען לנזקים כספיים ומוסריים משמעותיים. עם זאת, בין היתר, טען התובע כי אי-ההתאמה בדירה גרמה לבנק לסרב לאשר לו הלוואת משכנתא. הוא נאלץ ללוות כספים מאימו, מה שגרם להפסד כספי של 96,000 ש״ח בחשבון השקעותיה. בנוסף, טען התובע לאיחור במסירת הדירה, שהיה אמור להתבצע עד 30.4.19.
ולנזקים בשכר דירה בסך 210,000 ש״ח. כתוצאה מכך, הוא דרש גם פיצוי בגין תשלום חשבונות ארנונה וחשמל בסך 19,685 ש״ח. ועוגמת נפש בסך 180,000 ש״ח.
טענות הצדדים וליבת הסכסוך
הנתבעת טענה מנגד כי התביעה היא תביעת סרק וחסרת תום לב. לעומת זאת, היא הדגישה כי התובע בחר לרכוש את דירה 27 בבניין 301. הממוקמת בקומה התשיעית ופונה לכיוון מזרח. וכי הוא ביקר באתר הבנייה ובדירה טרם חתימת הסכם המכר. הנתבעת טענה מנגד כי התביעה היא תביעת סרק וחסרת תום לב, אך בהקשר של מקרים שבהם תביעות נדחות, כגון דחיית תביעת פינוי על ידי בעל דירה שהפר את חוזה המכר, היא הדגישה כי התובע בחר לרכוש את דירה 27 בבניין 301.
לטענת הנתבעת, התובע ראה, בחן ובדק את הדירה וכיווניה. לדוגמה, מסמכי המכר אף ציינו במפורש כי הדירה פונה לכיוון מזרח. לטענת הנתבעת, התובע ראה, בחן ובדק את הדירה וכיווניה, כפי שצוין במפורש במסמכי המכר, אולם סוגיית חובת הגילוי במקרים אלו נבחנת בהרחבה במסגרת רקע משפטי: חובת הגילוי בחוק המכר.
הנתבעת הסבירה כי התגלתה טעות טכנית בתוכנית העמדת הדירה באחת מתוכניות המכר. לדוגמא, אך גם בתוכנית זו נרשם במפורש כי הדירה פונה לכיוון מזרח. עם גילוי הטעות, הציעה הנתבעת לתובע לבטל את ההסכם ללא פיצוי מוסכם. אולם, התובע בחר שלא לבטל את ההסכם, המשיך בתשלומים.
אך סירב לקבל את החזקה בדירה לאחר שהושלמה בנייתה ותוקנו הליקויים.
הסעד של צו עשה, שעתר התובע למסירת הדירה ״הנכונה״ לטענתו, נמחק בהסכמתו. כלומר, זאת מכיוון שהדירה לה טען התובע כבר נמכרה בשוק החופשי, והקונה שלה לא צורף כנתבע. לפיכך, התביעה התמקדה בסעדים הכספיים והפיצויים.
הכרעת בית המשפט ונימוקי השופטת רבקה איזנברג
השופטת רבקה איזנברג דחתה את התביעה של רון פחטר במלואה. אולם, למעט רכיב פיצוי קטן בגין עוגמת נפש והחזר הוצאות ספציפיות. בית המשפט קבע כי אכן קיימת אי-התאמה בממכר, בהתאם לסעיף 4(א) לחוק המכר (דירות), תשל״ג-1973. התוכנית שהוצגה לתובע לאורך כל הדרך הייתה תוכנית מוטעית, שבה פריסת החדרים שונה מהמצב בפועל. בית המשפט קבע כי אכן קיימת אי-התאמה בממכר, בהתאם להמסגרת המשפטית: חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973.
למרות שכל המסמכים ציינו כי הדירה פונה לכיוון מזרח. אמנם, התוכניות שיקפו דירה בה המטבח וחדר ההורים פונים לכיוון מערב.
אולם, השופטת הדגישה כי על פי סעיף 12 לחוק המכר, תשכ״ח-1968. ואולם, קונה אינו זכאי להסתמך על אי-התאמה אם ידע עליה בעת גמירת החוזה. בית המשפט קבע. כי התובע ידע או היה עליו לדעת על כיווני הדירות עוד לפני חתימת הסכם המכר.
הסיור שערך התובע בדירה עם מנהל המכירות, מר שחר ליבוביץ. יחד עם זאת, שבו התובע אף צילם את הנוף. חיזק את הקביעה כי ראה את כיוונה הכללי של הדירה.
יתרה מכך, בית המשפט קבע. מאידך, כי התובע התוודע לתוכנית הנכונה של הדירה זמן קצר לאחר חתימת ההסכם. כאשר קיבל תוכניות חשמל, מטבח ובנייה ששיקפו את הפריסה הנכונה. התובע בחר שלא לבטל את ההסכם, אלא המשיך בתהליך הרכישה והתאמת הדירה לצרכיו.
השופטת רבקה איזנברג ציינה כי התובע לא הוכיח נזקים ממשיים מעבר לאי-התאמה בפריסת החדרים. מצד שני, ולא הציג ראיות לכך שהנתבעת פעלה בחוסר תום לב. מנגד, הנתבעת פעלה בתום לב כאשר הציעה לתובע לבטל את ההסכם.
דחיית טענות התובע לפיצויים
בית המשפט דחה את רוב דרישות התובע לפיצויים:
-
הפסד בגין אי-אישור משכנתא: התובע לא הציג כל ראיה לסירוב הבנק לאשר את המשכנתא, לא כל שכן קשר סיבתי בין הסירוב לאי-ההתאמה. גם אם היה נגרם הפסד בחשבון ההשקעות של אימו, מדובר בנזק שנגרם לאימו ולא לתובע עצמו, והוא לא הוכיח התחייבות להשיב לה את הפסדיה.
-
הפסד בגין איחור במסירת הדירה: בית המשפט קבע כי התובע הוא שסירב לקבל את החזקה בדירה לאחר שהושלמה בנייתה, למרות שהוצעה לו האפשרות לעשות זאת. הוא בחר שלא לבטל את ההסכם אך מנע מהנתבעת למסור את הדירה. בנוסף, התובע לא הוכיח את שווי דמי השכירות הראויים לדירה דומה.
-
נזקים בגין חשבונות ארנונה וחשמל: מאחר שהתובע סירב לקבל את הדירה, הוא זה שמנע את מסירתה ואין עילה לחייב את הנתבעת לשפותו על חיובים אלו. הנתבעת חויבה להחזיר הוצאות אלו רק עבור התקופה שעד אוגוסט 2019, וזאת בכפוף להמצאת קבלות.
פיצוי בגין עוגמת נפש והוצאות משפט
על אף דחיית רוב התביעה. לסיכום, בית המשפט קבע כי התובע זכאי לפיצוי מדוד בגין עוגמת נפש. השופטת ציינה כי אי-ההתאמה בפריסת החדרים, אף שהיא קיימת, לא הוכחה כגורמת למטרד משמעותי. התובע לא הבהיר מדוע פריסה שונה של החדרים הייתה קריטית עבורו.
והוא ביקר בדירה וראה את כיוונה הכללי עוד לפני הרכישה. לאור, כמו כן, הוא ידע על הטעות זמן קצר לאחר חתימת ההסכם ובחר שלא לבטל אותו. לפיכך, בית המשפט העמיד את סכום הפיצוי בגין עוגמת נפש על 8,000 ש״ח בלבד.
לעניין הוצאות המשפט, בית המשפט חייב את הנתבעת בסך של 2,000 ש״ח בלבד. בהתאם, ההחלטה התחשבה באי-ההתאמה שהוצגה לתובע מחד, אך גם בהתנהלות התובע שבחר שלא לבטל את ההסכם. לא הוכיח את רוב נזקיו הנטענים. והגיש תביעה בסכום גבוה בהרבה ממה שנפסק בסופו של דבר.
בית המשפט גם ציין כי התובע בחר לתבוע סעד שהיה בסמכות בית המשפט המחוזי. אך התברר כבלתי אפשרי למימוש.
המשמעות המעשית של פסק דין רון פחטר סלע בינוי
פסק הדין בתיק רון פחטר נגד סלע בינוי. והשקעות מציב רף משמעותי להוכחת טענות לאי-התאמה בחוזי מכר של דירות. הוא מדגיש את חשיבות הבדיקה המדויקת והקפדנית של כל מסמכי המכירה, לרבות תוכניות ושרטוטים. לפני חתימה על הסכם מכר.
על הקונים מוטלת החובה לנהוג בתום לב ולבדוק את המידע הזמין להם. במיוחד כאשר מדובר ברכישה במסגרת תוכניות ממשלתיות כמו ״מחיר למשתכן״.
יתרה מכך, פסק הדין מדגיש את החשיבות של קבלת ייעוץ משפטי מקצועי עוד לפני חתימת החוזה. עורך דין מקרקעין יכול לסייע בקריאת המסמכים. להצביע על פערים אפשריים בין ההצגה המילולית לבין התוכניות הגרפיות. ולמנוע מראש מצבים של אי-הבנה או טעות.
במקרה של אי-התאמה שהתגלתה לאחר החתימה, על הקונה לשקול את צעדיו בזהירות. לרבות אפשרות לביטול החוזה, וזאת תוך תיעוד מלא של התנהלות הצדדים.
סיכום
תיק ת״א (חיפה) 79839-12-20. פסק דין רון פחטר נגד סלע בינוי והשקעות מקבוצת אמנון מסילות בע״מ. ממחיש את המורכבות בעסקאות רכישת דירות חדשות. למרות שבית המשפט הכיר בקיומה של אי-התאמה בין התוכניות שהוצגו לתובע לבין הדירה שנמסרה לו.
הוא דחה את רוב תביעתו לפיצויים. דחייה זו נבעה מהקביעה כי התובע ידע או היה עליו לדעת על האי-התאמה טרם הרכישה. ומכך שלא הוכיח את מרבית נזקיו הנטענים. פסק הדין מחזק את עקרון תום הלב ומדגיש את אחריות הקונה בבדיקת פרטי הנכס.
לכן, טרם רכישת דירה, מומלץ בחום לקבל ייעוץ משפטי מקיף. לבדוק בקפדנות את כל המסמכים ולערוך ביקור יסודי בנכס.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
