כן, כאשר דרכים ציבוריות שנרשמו בפרצלציה פרטית על שם יחידים נועדו מלכתחילה לשרת את הציבור, בית המשפט רואה בבעלים הרשומים כמי שמחזיקים בקרקע בנאמנות לטובת הכלל. במצבים אלו, הרשות המקומית זכאית להעביר את הבעלות על שמה ללא תמורה. יתרה מזאת, תביעות יורשים לתשלום דמי שימוש או פיצויי הפקעה יידחו ככל שהקרקע שימשה כדרך ללא עוררין.
סוגיית הזכויות בקרקעות שנועדו לשמש כרחובות היסטוריים מעוררת לא פעם מאבקים קנייניים מורכבים בין יורשים לבין רשויות מקומיות. לפיכך, במרכז הדיון עומדות דרכים ציבוריות שנרשמו בפרצלציה פרטית בתקופת המנדט הבריטי. כאשר הרישום בוצע על שם גורמים פרטיים כדי למנוע העברת קרקעות לידי גורמי ממשל זרים. מאמר זה סוקר את פסיקת בית המשפט העליון.
אשר מבהירה את מעמדה המשפטי של נאמנות לטובת הציבור. בנוסף, ומשרטטת את גבולות ההתיישנות בתביעות מקרקעין מעין אלו.
נקודת המוצא בדיני המקרקעין מעוגנת בסעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969. עם זאת, סעיף זה קובע כי רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו. עיקרון זה נועד להבטיח את יציבות המרשם ואת ביטחון העסקאות.
עם זאת, הפסיקה הכירה בקיומה של נאמנות משתמעת או נאמנות קונסטרוקטיבית. כתוצאה מכך, מוסד זה נוצר כאשר הנסיבות מלמדות בבירור כי הבעלים הרשום אינו מחזיק בנכס עבור עצמו. אלא כנאמן עבור נהנה מוגדר, לרבות הציבור הרחב.
בנוסף, סעיף 2 לחוק הרשויות המקומיות (הקניית רכוש ציבורי), התשי״ח-1958. לעומת זאת, מסמיך להקנות לרשות נכסים ששימשו שירות ציבורי. חוק התכנון והבניה, תשכ״ה-1965, מסדיר כיום את הליכי ההפקעה. אולם לגבי חלוקות היסטוריות חלו הסדרים קודמים.
פרטי ההליך המאוחד: עיריית רמת גן נגד העיזבונות
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים דן בארבעה ערעורים מאוחדים: ע״א 9308/06. לדוגמה, ע״א 9498/06, ע״א 551/09 וע״א 698/09. ההליך התנהל בין עיריית רמת גן נ' עזבון המנוחה…07.11.2011, וכן נגד ישי רום ואחרים. בפני השופטים א' חיות, ע' פוגלמן וי' עמית.
הפרשה התמקדה בשטחים אשר היו בעבר בתחומו של הכפר סלמה. לדוגמא, וכיום מהווים רחובות מרכזיים בשכונת רמת יצחק בעיר רמת גן. השטחים נחלקו לשתי פרשות מרכזיות:
-
עניין בורשטיין: שטח של 2,927 מ״ר (חלקה 922 בגוש 6158) המהווה כיום את רחוב לוחמי סיני.
-
עניין רום: שטח של 4,812 מ״ר (חלקה 69 בגוש 6159) הכולל כיום את הרחובות בית שמאי, האורים, התנאים, בית הלל וחלק מרחוב הרא״ה.
שני המתחמים נוצרו במסגרת הליכי פרצלציה פרטית שאושרו בשנות ה-30 של המאה הקודמת. כלומר, החלוקה בוצעה במטרה להכשיר מגרשים לבנייה ולמכור אותם לרוכשים פרטיים.
טענות הצדדים: בעלות פרטית או נאמנות לטובת הכלל
עיריית רמת גן טענה כי הדרכים נרשמו על שם יחידים בנאמנות לטובת הציבור. אולם, העירייה הדגישה כי באותה תקופה רווח נוהג של שימוש ב״שם מושאל״. מטרת הרישום הייתה למנוע את רישום הדרכים על שם מוכתר הכפר סלמה או הנציב העליון.
מנגד, היורשים טענו לבעלות מלאה בקרקע מכוח הרישום בפנקסים. אמנם, לטענתם, העירייה תפסה חזקה בקרקע שלא כדין וללא נקיטת הליכי הפקעה מסודרים. בעניין רום דרשו היורשים דמי שימוש ראויים בסך מיליוני שקלים בגין עשיית עושר ולא במשפט.
שימו לב: היורשים טענו כי דבר קיומן של הזכויות נודע להם רק עשרות שנים לאחר מכן. לכן, טענו כי מירוץ ההתיישנות הושעה מכוח סעיף 8 לחוק ההתיישנות.
הכרעת בית המשפט העליון ונימוקיו המרכזיים
בית המשפט העליון קיבל את עמדת העירייה בשני התיקים. ואולם, השופטת א' חיות הצטרפה בהסכמה מלאה למסקנתו של השופט י' עמית. ולפיה יש לראות בבעלים הרשומים כמי שהחזיקו במקרקעין בנאמנות עבור הציבור, וכיום עבור העירייה.
בית המשפט פסק כי העירייה זכאית להעביר את הבעלות על שמה ללא תמורה. יחד עם זאת, השופטים ביססו את ההכרעה על מספר אדנים עובדתיים ומשפטיים:
-
ייעוד מובהק לדרך: תשריטי החלוקה והמאפיינים הפיזיים של החלקות הראו כי לא ניתן לפתח את המגרשים ללא השטחים הללו כדרכי גישה.
-
נוהג השם המושאל: הוכח כי בתקופת המנדט נהגו רוכשים יהודים לרשום שטחי ציבור על שמם כדי למנוע את רישומם אצל השלטונות הזרים.
-
היעדר מחאה ושיהוי: הבעלים המקוריים מעולם לא מחו על השימוש הציבורי בקרקע, והשיהוי הכבד גרם לעירייה נזק ראייתי משמעותי.
-
דיני ההתיישנות: מירוץ ההתיישנות אינו מתחיל כל עוד הנאמן אינו כופר במפורש בזכותו של הנהנה.
באשר לסוגיית זיקת ההנאה מכוח שנים לפי סעיף 94 לחוק המקרקעין. מאידך, השופט עמית סבר כי התקיימו התנאים להכרה בה. מנגד, השופטת חיות והשופט פוגלמן העדיפו להותיר סוגיה מורכבת זו לעת מצוא. שכן קביעת הנאמנות יישבה את המחלוקת במלואה.
השוואת מעמד דרכים ציבוריות שנרשמו בפרצלציה פרטית
הטבלה הבאה מציגה את ההבדלים המהותיים בין דרכים ציבוריות שנרשמו בפרצלציה פרטית לבין מקרקעין פרטיים רגילים המיועדים להפקעה:
השוואה בין דרך ציבורית בנאמנות לבין מקרקעין פרטיים המיועדים להפקעה פרמטר להשוואה דרך שנוצרה בפרצלציה פרטית מקרקעין בייעוד ציבורי (הפקעה רגילה) מהות הזכות הרשומה בעלות פורמלית בנאמנות עבור הציבור בעלות פרטית מהותית ומלאה זכאות לפיצויי הפקעה אין זכאות לפיצוי בעת רישום על שם הרשות קיימת זכאות לפיצויים בהתאם לדין זכאות לדמי שימוש נדחית לחלוטין עקב אופי השימוש הציבורי עשויה לקום במקרים של תפיסה ללא בחולת התיישנות אינה חלה כל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנות כפופה לכללי ההתיישנות הרגילים בתביעות
אזהרה: ניסיון לתבוע דמי שימוש ראויים בגין כבישים סלולים הרשומים על שם מורישים עלול להסתיים במחיקת התביעה ובחיוב בהוצאות משפט ניכרות.
שלבים מעשיים לבדיקת קרקע היסטורית הרשומה על שם מוריש
יורשים המגלים נכס היסטורי הרשום על שם קרובי משפחתם נדרשים לבצע בדיקה זהירה לפני נקיטת צעדים משפטיים מול הרשות המקומית:
-
איתור תיק הפרצלציה ההיסטורי. יש לעיין בתוכניות החלוקה המקוריות ולבדוק האם החלקה סומנה כדרך או כשטח ציבורי.
-
בדיקת תשריטים ומסמכי רישום ישנים. מומלץ לבחון את שטר המכר, תעודות הרישום ופנקסי השטרות לצורך זיהוי ייעוד הקרקע.
-
בחינת המצב התכנוני לאורך השנים. יש לבדוק באילו תוכניות מתאר נכללה הקרקע והאם פורסמו הודעות הפקעה בעבר.
-
בדיקת קיומם של מכתבי מחאה. יש לברר האם הבעלים המקורי פנה אי פעם לרשות בדרישה להפסיק את השימוש בדרך.
שאלות ותשובות
האם העירייה חייבת להפקיע רשמית דרך שנוצרה בפרצלציה?
לא תמיד. מצד שני, כאשר בית המשפט קובע כי הקרקע נרשמה מלכתחילה בנאמנות לטובת הציבור. העירייה אינה נדרשת להפעיל סמכויות הפקעה. במצב זה, הרשות זכאית לדרוש את תיקון המרשם.
והעברת הזכויות על שמה מכוח דיני הנאמנות בלבד.
מדוע תביעות יורשים לקבלת דמי שימוש בגין כבישים נדחות?
בתי המשפט דוחים תביעות אלו מכיוון שהקרקע שימשה את הציבור בהסכמתם המשתמעת של הבעלים המקוריים. לסיכום, מכיוון שהבעלים ייעדו את הקרקע לרחוב כדי לאפשר מכירת מגרשים סמוכים. צמיחת דמי שימוש תיחשב כהתעשרות בלתי צודקת על חשבון הקופה הציבורית.
כיצד משפיע מוסד הנאמנות על טענת ההתיישנות?
לפי ההלכה הפסוקה. לאור, עילת התביעה של הנהנה כנגד הנאמן נולדת רק במועד שבו הנאמן כופר לראשונה בחובת הנאמנות שלו. לפיכך, כל עוד הבעלים הרשום לא דרש את סילוק הציבור מהדרך, מירוץ ההתיישנות לא החל. והעירייה אינה חסומה מלתבוע את העברת הקרקע.
האם כל שטח פתוח בבעלות פרטית ייחשב כדרך ציבורית?
בשום אופן לא. בית המשפט בוחן בקפדנות את המאפיינים הפיזיים של השטח. את תוכניות החלוקה ההיסטוריות ואת כוונת הצדדים בזמן אמת. רק כאשר מוכח כי השטח נוצר ושימש בפועל כעורק תחבורה ציבורי בלעדי, תוכר נאמנות שכזו.
סיכום והמלצות לפעולה
פסיקת בית המשפט העליון בעניין עיריית רמת גן מהווה אבן דרך ביחס שבין זכויות קניין היסטוריות לצורכי הרבים. בית המשפט הבהיר כי דרכים ציבוריות שנרשמו בפרצלציה פרטית על שמות מושאלים שייכות לציבור. והרשות זכאית להירשם כבעלים ללא תמורה. התוצאה האופרטיבית של ההליך קבעה כי ערעורי העירייה התקבלו במלואם, תביעות היורשים נדחו.
והעירייה הוכרה כבעלת הקרקע בשני המתחמים.
