רוכש דירת מגורים שאינה דירתו היחידה משלם מס רכישה בשיעור 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח, ו10% על חלק השווי שמעל לסכום זה. אלה שיעורי הוראת שעה לפי סעיף 9(ג1ו) לחוק מיסוי מקרקעין, שחלה על רכישות מיום 16.01.2025 ועד 31.12.2026. אין מדרגת פטור: המס מתחיל מהשקל הראשון. עם זאת, רוכש שימכור את דירתו הקודמת בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה ייחשב למפרע כרוכש דירה יחידה, לפי סעיף 9(ג1ג)(2)(ב), וישלם לפי המדרגות המוקלות.
| שיעור על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח | 8% |
|---|---|
| שיעור על חלק השווי מעל 6,055,070 ש"ח | 10% |
| מדרגת פטור | אין. המס חל מהשקל הראשון |
| המקור בחוק | סעיף 9(ג1ו) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, הוראת שעה |
| ⏳ תוקף השיעורים | רכישות מיום 16.01.2025 עד יום 31.12.2026 |
| מכירת הדירה הקודמת | 24 חודשים ממועד הרכישה. ברכישה מקבלן: 12 חודשים ממועד המסירה החוזי (סעיף 9(ג1ג)(2)(ב)) |
| חלק בדירה שאינו נספר | חלק שאינו עולה על שליש, ובדירה שהתקבלה בירושה חלק שאינו עולה על מחצית (סעיף 49ג(3)) |
| מי נספר כרוכש אחד | הרוכש, בן או בת הזוג שאינם גרים בנפרד דרך קבע, וילדיהם עד גיל 18 (סעיף 9(ג1ג)(4)(ג)) |
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיפים 9(ג1ג), 9(ג1ו) ו-49ג · רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 · נבדק 08.09.2026
מאז 01.08.2013 החוק אינו מבחין בין דירה שנייה לדירה שלישית או רביעית. כל דירת מגורים שאינה דירתו היחידה של הרוכש נכנסת לאותן שתי מדרגות, ומי שרוכש דירה שנייה משלם בדיוק כמו מי שרוכש חמישית. לפיכך העמוד הזה אינו עוסק בשאלה כמה עולה דירה שנייה לעומת שלישית, שאותה מסביר המדריך על מס רכישה על דירה שלישית. הוא עוסק בשאלה שרלוונטית דווקא לרוכש הדירה השנייה ולא לרוכש השלישית: מתי בכלל נחשבת הדירה השנייה כדירה שאינה יחידה, ומתי אפשר להישאר במסלול המוקל.
המדרגות: שני מסלולים, פער של מאות אלפי שקלים
| חלק השווי | דירה יחידה | דירה שאינה יחידה |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ש"ח | לא ישולם מס | 8% |
| 1,978,745 עד 2,347,040 ש"ח | 3.5% | 8% |
| 2,347,040 עד 6,055,070 ש"ח | 5% | 8% |
| 6,055,070 עד 20,183,565 ש"ח | 8% | 10% |
| מעל 20,183,565 ש"ח | 10% | 10% |
ההבדל אינו אחוז אחד או שניים. על דירה בשווי 2,500,000 ש"ח, מסלול דירה יחידה מגיע לכ-20,600 ש"ח, ומסלול דירה שאינה יחידה מגיע ל-200,000 ש"ח בדיוק. זהו הפער שמצדיק לבדוק בקפידה לאיזה מסלול אתם שייכים, לפני החתימה ולא אחריה. פירוט מלא של שני המסלולים וההקלות הנוספות מופיע במדריך מס רכישה 2026: מדרגות, חישוב ופטורים.
הכלל שמציל את רוב רוכשי הדירה השנייה
רוב מי שרוכש דירה שנייה אינו משקיע אלא משפר דיור: הוא קונה דירה חדשה לפני שמכר את הישנה. סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מטפל בדיוק במצב הזה. יחיד תושב ישראל ייחשב כרוכש דירה יחידה, אף שבמועד הרכישה היו בבעלותו שתי דירות, אם התקיים אחד מאלה:
- ברכישה מיד שנייה: הוא מכר את דירתו הקודמת, שהייתה דירתו היחידה עד לרכישה, בתוך 24 החודשים שלאחר רכישת הדירה החדשה.
- ברכישה מקבלן: הוא מכר אותה בתוך 12 החודשים מהמועד שבו הייתה החזקה בדירה החדשה אמורה להימסר לו לפי ההסכם. חל עיכוב במסירה מנסיבות שאינן בשליטתו, המניין הוא 12 חודשים ממועד המסירה בפועל.
מתי הדירה השנייה בכלל אינה נחשבת
לא כל בעלות על דירה נוספת מוציאה אתכם ממסלול דירה יחידה. סעיף 9(ג1ג)(4)(א) מפנה לסעיף 49ג(3), וקובע שדירה נוספת אינה נספרת בשני מקרים:
| סוג הדירה הנוספת | החלק שאינו נספר |
|---|---|
| דירה שנרכשה או התקבלה במתנה | חלק שאינו עולה על שליש |
| דירה שהתקבלה בירושה | חלק שאינו עולה על מחצית |
| דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 01.01.1997 | אינה נספרת כלל |
המשמעות המעשית גדולה: יורש שקיבל חצי מדירת הוריו יחד עם אח אחד אינו מאבד את מעמד הדירה היחידה, בעוד יורש שקיבל שני שלישים כן. הרחבה על סוגיה זו מופיעה במדריך על מס רכישה לדירת ירושה.
מה קורה ב-01.01.2027
שיעורי 8% ו-10% אינם השיעורים הקבועים בחוק אלא הוראת שעה. עם פקיעתה ביום 31.12.2026, ובאין הארכה או תיקון, חוזרות מדרגות הקבע של סעיף 9(ג1ג)(1), שבנויות אחרת לגמרי: הן מתחילות ב-5% ועולות בהדרגה דרך 6% ו-7% לפני שהן מגיעות ל-8% ול-10%. הסכומים במדרגות אלה נקובים בחוק ומתעדכנים לפי המדד.
לרוכש שעומד לפני עסקה בסוף 2026 זהו נתון מהותי, אך מועד הרכישה הקובע הוא יום ההתקשרות בהסכם ולא יום התשלום או יום הרישום. הימור על שינוי חקיקה שטרם התקבל אינו תכנון מס אלא סיכון. יש לבדוק את הדין התקף במועד החתימה עצמו.
מה לבדוק לפני החתימה
- לרכז את כל הזכויות בדירות בתא המשפחתי. כולל דירות על שם בן הזוג, חלקים בירושה שטרם נרשמו, וזכויות בקבוצת רכישה.
- לחשב את שיעור החלק בכל דירה נוספת. שליש ומחצית הם ספים חדים, ולא הערכות.
- לוודא שהמכירה של הדירה הקודמת ריאלית בלוח הזמנים. 24 חודשים נשמעים ארוכים עד שהעסקה מתעכבת.
- לעגן את לוח הזמנים בהסכם. ברכישה מקבלן, מועד המסירה החוזי הוא שמפעיל את מניין 12 החודשים, ולכן ניסוחו אינו עניין טכני.
- להגיש הצהרה לרשות המסים בתוך 30 יום מיום העסקה ולציין בה את המסלול שאתם טוענים לו.
סיווג שגוי של דירה שנייה עולה עשרות עד מאות אלפי שקלים, והוא נקבע בניסוח ההסכם ובלוח הזמנים שבו, לא בדיעבד מול פקיד השומה.
לבדיקת העסקה שלכם או בטלפון 1-700-555-996.
שאלות ותשובות
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
רוכש דירת מגורים שאינה דירתו היחידה משלם 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח ו-10% על חלק השווי שמעל לסכום זה, ללא מדרגת פטור. אלה שיעורי הוראת שעה לפי סעיף 9(ג1ו) לחוק מיסוי מקרקעין, החלה על רכישות מיום 16.01.2025 עד יום 31.12.2026.
קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה. אשלם 8%?
לא בהכרח. לפי סעיף 9(ג1ג)(2)(ב), יחיד תושב ישראל שמכר את דירתו הקודמת, שהייתה דירתו היחידה, בתוך 24 החודשים שלאחר רכישת הדירה החדשה, נחשב כרוכש דירה יחידה וישלם לפי המדרגות המוקלות. ברכישה מקבלן המניין הוא 12 חודשים מהמועד שבו הייתה החזקה אמורה להימסר לפי ההסכם, או ממועד המסירה בפועל אם חל עיכוב שאינו בשליטת הרוכש.
יש לי חלק בדירה שקיבלתי בירושה. זה הופך את הרכישה לדירה שנייה?
לא, אם חלקכם בדירה שהתקבלה בירושה אינו עולה על מחצית. בדירה שלא התקבלה בירושה הסף נמוך יותר: חלק שאינו עולה על שליש. כך קובע סעיף 49ג(3), שאליו מפנה סעיף 9(ג1ג)(4)(א). חלק גדול יותר מהספים האלה נספר, והרכישה תסווג כדירה שאינה יחידה.
הדירה רשומה רק על שם בן הזוג. זה נחשב?
כן. סעיף 9(ג1ג)(4)(ג) קובע שרואים את הרוכש, בן זוגו וילדיהם שטרם מלאו להם 18 כרוכש אחד. דירה הרשומה על שם בן הזוג בלבד נספרת לצורך המס. החריגים הם בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילד נשוי או ילד יתום מאחד מהוריו או משניהם.
מה ההבדל בין מס רכישה על דירה שנייה לדירה שלישית?
אין הבדל בשיעורי המס. מאז 01.08.2013 החוק מסווג כל דירה שאינה דירתו היחידה של הרוכש באותו אופן, בין שהיא שנייה ובין שהיא חמישית, ואותן שתי מדרגות חלות על כולן. ההבדל המעשי הוא בזכאות להקלות: רוכש דירה שנייה עשוי להיכנס למסלול דירה יחידה אם ימכור את דירתו הקודמת במועד, ואילו רוכש דירה שלישית אינו יכול להגיע למסלול זה במכירת דירה אחת בלבד.
מה יקרה לשיעורים אחרי 31.12.2026?
הוראת השעה שבסעיף 9(ג1ו) פוקעת ביום 31.12.2026. באין הארכה או תיקון חוזרות מדרגות הקבע של סעיף 9(ג1ג)(1), המתחילות ב-5% ועולות דרך 6% ו-7% לפני 8% ו-10%. מועד הרכישה הקובע הוא יום ההתקשרות בהסכם, ולכן יש לבדוק את הדין התקף במועד החתימה עצמו ולא להסתמך על שינוי חקיקה שטרם התקבל.
סיכום
השאלה "כמה מס רכישה על דירה שנייה" נראית כשאלת שיעורים, אך התשובה המעשית נמצאת בשאלה אחרת: האם הדירה שלכם באמת אינה דירה יחידה. שלושה מבחנים מכריעים זאת, וכולם ניתנים לבדיקה לפני החתימה: היקף הזכויות בכל דירה נוספת אל מול ספי השליש והמחצית, הרכב התא המשפחתי שנספר כרוכש אחד, ולוח הזמנים למכירת הדירה הקודמת אל מול 24 החודשים שבחוק. מי שבודק את שלושתם מראש יודע מה הוא משלם. מי שבודק אותם בדיעבד מגלה זאת בשומה.
