רוכשי דירות בישראל נתקלים לא פעם בליקויי בנייה ואיחורים במסירת הדירה. תביעת פיצויים נגד קבלן בנייה מהווה כלי משפטי חשוב להגנה על זכויותיהם. מאמר זה יציג ניתוח מקרה מבית משפט השלום בחיפה, ת״א 17053-07-21, מתן בן שטרית נ' ספייס בניה ויזמות בע״מ, אשר ניתן ביום 26.09.2024. נלמד על ההליכים המשפטיים, טענות הצדדים וההחלטה השיפוטית, ונבין את המשמעויות לרוכשי דירות. להרחבה ראו: פיצויים על עיכוב מסירת דירה: כל מה שצריך לדעת.
רקע והעובדות בתיק ת״א 17053-07-21
תביעת פיצויים נגד קבלן בנייה הוא נושא מרכזי בתחום זה. לפיכך, מתן בן שטרית רכש דירת מגורים בפרויקט 'פיבקו על הים' בחיפה מחברת ספייס בניה. ויזמות בע״מ (הנתבעת). חוזה המכר בין הצדדים נחתם ביום 24.4.14. החוזה קבע כי הדירה תימסר תוך 30 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה. לעיון נוסף: הפרת חוזה המכר: זכות הקיזוז של הנתבעים.
היתר הבנייה ניתן ביום 20.5.15, ועל כן מועד המסירה החוזי נקבע ליום 20.11.17.
התובע טען כי הדירה נמסרה באיחור ניכר, רק ביום 31.5.20, כלומר באיחור של 41 חודשים. בנוסף, הוא טען לקיומם של ליקויים רבים בדירה, ובמיוחד ליקויי רטיבות חמורים. בנוסף, פרוטוקול המסירה נחתם 'תחת מחאה' ביום 29.8.19, כשהדירה, לטענת התובע, לא הייתה ראויה למגורים.
טענות הצדדים
התובע דרש פיצויים בגין האיחור במסירה ועלות תיקון הליקויים. עם זאת, הוא העריך את שווי דמי השכירות לדירה דומה בסכום של 6,500 ש״ח לחודש. והגיש חוות דעת שמאי מטעמו. כמו כן, הוא דרש פיצויים בגין עוגמת נפש, אבדן שעות עבודה ודיור חלופי.
מנגד, הנתבעת טענה כי האיחור במסירה נגרם מנסיבות שאינן בשליטתה. כתוצאה מכך, היא הציגה היתר בנייה מיום 20.5.15 וטענה כי מועד המסירה בפועל היה ביום 6.6.19. עם קבלת טופס 4. בנוסף, היא טענה כי התובע מנע ממנה לבצע תיקונים בדירה לפני הגשת התביעה וגם במהלכה.
השאלה המשפטית המרכזית בתיק
השאלה המשפטית שעמדה בפני בית המשפט הייתה האם התובע זכאי לפיצויים בגין האיחור במסירת הדירה. לעומת זאת, ובגין ליקויי בנייה רבים. בית המשפט בחן את הדברים בהתחשב בחוזה המכר, הוראות חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973. ותקנות סדר הדין האזרחי. נושא קשור: המסגרת המשפטית: חוק המכר (דירות).
הכרעת בית המשפט ונימוקיה
בית משפט השלום בחיפה, מפי כב' השופטת רויטל באום, קיבל את התביעה בחלקה. לדוגמה, בית המשפט קבע כי מועד קבלת היתר הבנייה בפרויקט היה ביום 20.5.15. לפיכך, מועד המסירה החוזי היה ביום 20.11.17. בית המשפט קבע כי מועד המסירה בפועל היה ביום 29.8.19, מועד חתימת פרוטוקול המסירה.
ולא מועד קבלת טופס 4 כטענת הנתבעת.
לכן, בית המשפט קבע. לדוגמא, כי הנתבעת איחרה במסירת הדירה לתובע ב-21 חודשים ותשעה ימים (מיום 20.11.17 ועד ליום 29.8.19). הוא דחה את טענת הנתבעת לאיחור במסירה בגין נסיבות שאינן בשליטתה. מאחר שלא הובאה כל הוכחה לכך.
פיצוי בגין איחור במסירה
בית המשפט חישב את הפיצויים בגין איחור במסירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות). כלומר, בנוסחו לפני תיקון 9 (מיולי 2022). חוק זה קובע כי אם האיחור עולה על שישים ימים. ישולם פיצוי על כל תקופת האיחור.
הפיצוי חושב לפי דמי שכירות של דירה דומה. אולם, מוכפלים ב-1.5 לשמונה החודשים הראשונים וב-1.25 לאחר מכן.
מומחה בית המשפט העריך את דמי השכירות החודשיים הראויים בסכום שנע בין 4,900 ש״ח ל-5,000 ש״ח לשנים הרלוונטיות. אמנם, סכומים אלו גבוהים מהפיצוי החוזי שנקבע בחוזה המכר (3,000 ש״ח לחודש). בית המשפט קיבל את הערכת מומחה בית המשפט. ובסך הכול חייב את הנתבעת בפיצוי נוסף של 134,165 ש״ח (לאחר ניכוי סכום של 55,000 ש״ח ששולם כבר לתובע). בנושא זה קראו גם: כשהמסמכים הוגשו לאחר הפטירה: בית המשפט מכיר בזכויות בן.
פיצוי בגין ליקויי בנייה
בית המשפט דחה את בקשת התובע כי הנתבעת תבצע את התיקונים בעצמה. ואולם, הוא קבע כי התובע הוא זה שמנע את ביצוע התיקונים על ידי הנתבעת במהלך ההליך. בכך שביקש להמתין תקופה ארוכה לביצועם. התנהלות זו סתרה את הוראות תקנה 4 לתקנות סדר הדין האזרחי.
האוסרת על בעל דין לנקוט בפעולה המשהה את ניהול ההליך.
לפיכך, בית המשפט קבע כי הנתבעת תשלם לתובע את עלויות התיקונים. יחד עם זאת, הוא הסתמך על חוות דעת מומחה בית המשפט ועדכוניו, אך סטה ממנה בשני עניינים: ראשית. בנוגע לעלות תיקון הריצוף. בית המשפט הגדיל את הפיצוי לסכום של 12,000 ש״ח (בתוספת מע״מ) במקום 5,000 ש״ח.
הוא נימק זאת בכך שהצעת המומחה להשתמש בריצוף מחדר אחר אינה מקובלת. מאידך, שכן התובע זכאי לריצוף אחיד בדירתו החדשה.
שנית, בנוגע לפגמים אסתטיים בחדר הרחצה ובמרפסת. בית המשפט קבע פיצוי בשיעור של 75% מעלות התיקון (4,500 ש״ח בתוספת מע״מ) במקום 50%. השופטת ציינה כי פיצוי נמוך מדי עלול לעודד קבלנים שלא להקפיד על איכות העבודה. בסך הכל, בית המשפט חייב את הנתבעת בפיצוי של 108,240 ש״ח בגין ליקויי בנייה.
עוגמת נפש, אבדן שעות עבודה ודיור חלופי
בית המשפט הכיר בעוגמת הנפש שנגרמה לתובע עקב הליקויים, בפרט ליקויי הרטיבות. והעיסוק הרב סביב הנושא. הוא פסק לתובע פיצוי בסכום של 18,000 ש״ח בגין עוגמת נפש. עם זאת, הוא דחה את דרישת התובע לפיצוי בגין אבדן שעות עבודה.
בציינו כי רכיב זה כלול בפיצוי על עוגמת נפש.
הדרישה לפיצוי בגין דיור חלופי נדחתה גם היא. התובע לא פינה את הדירה בפועל לצורך ביצוע תיקונים. וגם לא הוכח שהדירה מושכרת כיום או שיידרש דיור חלופי. אם התיקונים יבוצעו על ידי התובע עצמו.
השלכות פסק הדין
פסק הדין מדגיש מספר עקרונות חשובים בתחום תביעת פיצויים נגד קבלן בנייה: ראשית. חשיבות עמידה במועדים החוזיים למסירת דירה. קבלנים חייבים לעמוד בהתחייבויותיהם ולמסור דירות ללא ליקויים מהותיים במועד.
שנית, פסק הדין מבהיר את האחריות של רוכשי דירות לנקוט בצעדים סבירים לניהול ההליך המשפטי. עיכובים בלתי מוצדקים בביצוע תיקונים עלולים לפגוע בזכותם לקבלת פיצויים עבור דיור חלופי או לדחיית ביצוע התיקונים על ידי הקבלן. שלישית, בית המשפט מוכן לסטות מחוות דעת מומחה מטעמו כאשר השיקולים המקצועיים מנוגדים לעקרונות משפטיים או למדיניות ראויה של עידוד קבלנים לבצע עבודות באיכות גבוהה.
סיכום והמלצות
המקרה של מתן בן שטרית מדגים את המורכבות של תביעת פיצויים נגד קבלן בנייה. חשוב לרוכשי דירות להיות ערניים למועדי המסירה, לתעד ליקויים באופן יסודי. ולפעול באופן מסודר מול הקבלן ומול בית המשפט. שמירה על התנהלות נאותה בהליך המשפטי הינה קריטית לקבלת סעדים הולמים.
בנוסף, רוכשי דירות צריכים להבין את זכויותיהם בנוגע לפיצויי איחור במסירה וליקויי בנייה. מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין כבר בשלבים הראשונים. כדי למקסם את הסיכויים להצלחה ולקבל את הפיצוי המגיע להם.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
