רכישת דירה חדשה היא לרוב אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחיי אדם. לפיכך, אך לעיתים היא מלווה באתגרים לא צפויים, כגון גילוי של ליקויי בנייה. במקרים אלה, רוכשים רבים מוצאים את עצמם מול שוקת שבורה ותהיות לגבי זכויותיהם החוקיות. לכן, המאמר שלפניכם יעסוק בפסק דין מרכזי בתחום, ת״א (תל אביב) 26326-08-19. נושא קשור: תביעת ליקויי בנייה: פסקי דין והחלטות חשובות.
הס נ' פרץ בוני הנגב (1993) בע״מ. בנוסף, אשר ניתן ביום 22.12.2022 בבית משפט השלום בתל אביב – יפו. ויציג את ההיבטים המשפטיים והמעשיים סביב תביעה על ליקויי בנייה במכירת דירה. משום כך, תביעה על ליקויי בנייה מחייבת הבנה מעמיקה של החוק והפסיקה.
ומטרתנו לספק לכם מידע ברור ונגיש שיסייע לכם להבין את ההליך ולפעול נכון.
המסגרת המשפטית: חוק המכר (דירות)
המסגרת המשפטית המרכזית בתחום ליקויי בנייה בדירות חדשות היא חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973. עם זאת, חוק זה נועד להגן על רוכשי דירות מפני אי-התאמות. וליקויים הנגרמים על ידי הקבלן או המוכר. כן, החוק קובע את אחריותו של המוכר לטיב הבנייה ודורש ממנו לספק דירה העומדת בתקנים. בנושא זה קראו גם: חוק המכר דירות בנייה עצמית: תחולה והשלכות.
ובמפרט שסוכם.
כמו כן, החוק מגדיר תקופות אחריות ובדק שונות עבור ליקויים שונים. כתוצאה מכך, ומחייב את המוכר לתקן ליקויים אלה על חשבונו. חוק המכר (דירות) מקנה לרוכשים זכות לפיצויים במקרים שבהם המוכר אינו ממלא את חובתו לתיקון או במקרים של ליקויים חמורים שאינם ניתנים לתיקון. החוק מבטיח שרוכשי הדירות לא יישארו עם נזקים כספיים ועוגמת נפש כתוצאה מליקויים אלה. לעיון נוסף: זכותו של קונה לדירה לתקן ליקויים: מדריך מקיף.
פרטי המקרה: הס נ' פרץ בוני הנגב (1993) בע״מ
התביעה בת״א (תל אביב) 26326-08-19 צבי הס הגישה. לעומת זאת, ובתיה הס (להלן: ״התובעים״) כנגד חברת פרץ בוני הנגב (1993) בע״מ (להלן: ״הנתבעת״). התובעים רכשו דירה מהנתבעת ברחוב גידרון 23 בכרמיאל ביום 29 ביוני 2015. הדירה נמסרה לתובעים ב-2 באפריל 2017.
לאחר המסירה, התגלו בדירה ליקויי בנייה רבים. לדוגמה, התובעים טענו כי הליקויים כללו בעיות איטום, סטייה בקירות, ליקויים בדלתות ובחלונות, בעיות במעקה המרפסת. באריחים ובמישקי ההפרדה, חיפוי קירות ואבן טבעית, לוח חשמל, טיח וצבע, מנעולים, וויטרינות ואלומיניום. ואריחים בחדרים רטובים.
הם הגישו חוות דעת של חברת גולדאל הנדסה מיום 30 באוגוסט 2016. לדוגמא, וחוות דעת נוספת של המהנדס רועי מיוסט מיום 2 בספטמבר 2018. שפירטה את היקף הליקויים ואת עלות תיקונם.
התובעים טענו שהליקויים פוגעים ברמת חייהם ובביטחונם. כלומר, על כן, הם עתרו לפיצוי כספי מהנתבעת. הנתבעת, לעומת זאת, טענה כי חלק מהליקויים הם אסתטיים וניתנים לתיקון בקלות. וכי היא הייתה נכונה לבצע תיקונים אך התובעים סירבו לאפשר לה לעשות זאת.
טענות הצדדים ושאלת הפיצוי
התובעים טענו בכתב התביעה שהנתבעת הפרה את הסכם המכר ואת חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973. אולם, הם הדגישו כי הליקויים בדירה לא טופלו כראוי למרות פניותיהם הרבות. וכי הנתבעת בנתה את הדירה ברשלנות ובניגוד לתקנים המחייבים. התובעים דרשו פיצוי על עלות תיקון הליקויים, עוגמת נפש בסך 25,000 ₪.
עלות מגורים חלופיים ועלויות ניקיון מוערכות.
הנתבעת דחתה את הטענות. אמנם, היא טענה כי פעלה באחריות, ביצעה תיקונים שונים וכי הייתה נכונה לבצע תיקונים נוספים. לדברי הנתבעת, התובעים סירבו לאפשר לה את ביצוע התיקונים. ובחרו להגיש תביעה שמטרתה להתעשר על חשבונה.
הנתבעת אף טענה כי חוות הדעת שהתובעים הייתה הגישה מופרכת ומנופחת.
הכרעת בית המשפט ונימוקיה
כבוד השופטת הבכירה רונית פינצ'וק-אלט קבעה בפסק דינה כי הנתבעת אחראית לליקויי הבנייה בדירה. ואולם, אך גם ציינה כי התובעים לא נתנו לנתבעת הזדמנות נאותה ומלאה לתקן את כל הליקויים. בית המשפט אימץ את קביעותיו של המומחה מטעמו, המהנדס רפאל גיל. אשר העריך את סך הליקויים בסך של 30,000 ₪.
השופטת החליטה לחייב את הנתבעת בפיצוי כספי במקום ביצוע תיקונים בעין. יחד עם זאת, וזאת משום שלא רצתה לכפות על התובעים לקבל ביצוע בעין. על הנתבעת הוטל לשלם לתובעים פיצוי בסך 44,401 ₪. סכום זה כלל את עלות הליקויים, מע״מ.
והפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד חוות דעת המומחה ועד למועד התשלום בפועל.
בנוסף, דחה בית המשפט את דרישת התובעים לפיצוי בגין דיור חלופי. מאידך, מתוך הבנה כי המומחה לא מצא צורך בכך. כמו כן, השופטת פסקה פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 5,000 ₪. הפיצוי ניתן עקב הרטיבות, אי הנוחות הנובעת מביצוע תיקונים, והצורך בניקיונות. להרחבה ראו: אחריות מוכר אי-התאמה בנדל״ן: פסיקה חדשה.
חובת מתן הזדמנות לתיקון ליקויי בנייה
אחד ההיבטים המרכזיים שהודגשו בפסק הדין הוא חובת רוכש הדירה לתת לקבלן הזדמנות סבירה לתקן את ליקויי הבנייה. מצד שני, חוק המכר (דירות) מאפשר לקבלן לתקן את הליקויים בעין. וזאת מתוך תפיסה של יעילות כלכלית ומניעת התנערות מאחריות. מתן הזדמנות לתיקון מפחית את עלויות התיקון ובמקרים רבים מאפשר פתרון מהיר יותר לבעיה.
כאשר רוכש אינו מאפשר לקבלן לתקן, הוא עלול לאבד חלק מזכאותו לפיצוי מלא.
כפי שעלה בפסק הדין, גם כאשר לא ניתנה לקבלן הזדמנות מלאה לתיקון. לסיכום, עדיין ייתכן ובית המשפט יפסוק פיצוי כספי, אך יתחשב בכך בעת קביעת גובה הפיצוי. על כן, לפני הגשת תביעה משפטית. חשוב מאוד לתעד את כל הפניות לקבלן ולתת לו הזדמנויות סבירות לתיקון הליקויים.
תיעוד מסודר של ההתכתבויות, הפגישות וניסיונות התיקון יכול להיות קריטי להוכחת עמדתכם בבית המשפט.
הצורך בחוות דעת מומחה
בכל תביעה על ליקויי בנייה. לאור, חוות דעת מקצועית של מהנדס מומחה היא כלי הכרחי ובעל משקל רב. חוות הדעת צריכה לפרט את הליקויים, להעריך את עלות תיקונם, ובמידת הצורך. להתייחס לירידת ערך הנכס.
במקרה של הס נ' פרץ בוני הנגב. בהתאם, בית המשפט הסתמך על חוות דעת של מומחה מטעמו. לעיתים קרובות, הפערים בין חוות הדעת של הצדדים דורשים מינוי מומחה מטעם בית המשפט. אשר ממצאיו זוכים לאמון רב.
מומחה הנדסה מקצועי יכול לסייע לרוכשים להבין את מהות הליקויים. למעשה, הוא גם מעריך את עלות תיקונם. בכך, הוא מבסס את התביעה בצורה אובייקטיבית ומקצועית. עורך דין המתמחה בתחום יכול להפנות אתכם למומחים מתאימים.
הוא גם יסייע בהכנת התשתית הראייתית לתביעה.
סיכום והמלצות
פסק הדין בת״א 26326-08-19 ממחיש את המורכבות של תביעה על ליקויי בנייה במכירת דירה. ראשית, ואת חשיבותו של חוק המכר (דירות) בהגנה על רוכשים. בית המשפט הכיר באחריותה של חברת הבנייה לליקויים. אך גם הדגיש את חובת הרוכש לשתף פעולה ולתת למוכר הזדמנות לתקן.
למרות אי-מתן הזדמנות מלאה לתיקון, בית המשפט פסק פיצוי משמעותי לתובעים. שנית, מה שמצביע על חשיבות הליקויים ועל הצורך להגן על זכויות הרוכשים.
לפיכך, מומלץ לרוכשי דירות לתעד בקפדנות כל ליקוי, לפנות למוכר בכתב. שלישית, ולתת לו הזדמנות סבירה לתקן. חשוב גם לגבות את הטענות בחוות דעת מומחה. במקרה של אי-היענות או טיפול לקוי, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי.
עורך דין המתמחה בתחום יוכל להדריך אתכם. מכאן, להעריך את סיכויי התביעה ולסייע לכם לממש את זכויותיכם המלאות.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
