האם גורם מארגן בקבוצת רכישה חייב במס רכישה?
כן. לפיכך, ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין קבעה. כי גורם מארגן הרוכש זכויות לעצמו בקבוצת רכישה חייב במס רכישה על פי שווי הנכס הבנוי המוגמר. בדומה לשאר החברים.
החלטה זו משקפת את תכלית החקיקה, הרואה את כל הרוכשים כחלק ממסגרת חוזית משותפת.
קבוצות רכישה הפכו לאפיק פופולרי לרכישת נכסים למגורים ולמסחר. עם זאת, המבנה המורכב שלהן מציב אתגר בתחום המיסים. בנוסף, במיוחד, חובתם של גורמים מארגנים כאשר הם רוכשים חלק מהזכויות.
רקע משפטי
תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (התשכ״ג-1963) נועד להסדיר את מיסוי קבוצות הרכישה. עם זאת, מטרתו למנוע פערים בין רוכשי קבוצות למקבלנים. החוק מגדיר “קבוצת רכישה” כקבוצת רוכשים המארגנת רכישה ובנייה של נכס. “גורם מארגן” הוא מי שמארגן את הקבוצה, כולל הכנת המסגרת החוזית, בתמורה כלשהי.
בכל מקרה, מס רכישה מבוסס על שווי הזכות שנמכרה. עם זאת, סעיף 9(א) לחוק קובע חריג: שווי המס הוא שווי הנכס הבנוי המוגמר. כתוצאה מכך, ולא שווי הקרקע בלבד. החריג נועד לשקף שהרוכש רואה את הנכס המוגמר.
פרטי ההליך בטיעון הצדדים
הערר בוועדת הערר (ע"פ 29157-09-20) עסק בחברת שטרן תשתיות בע״מ. לעומת זאת, שהייתה גורם מארגן בקבוצת רכישה בפתח תקווה. החברה רצתה לרכוש חלק מהזכויות בעצמה. היא דיווחה על עצמה כרוכשת רגילה ובקשה לחבות מס לפי שווי הקרקע בלבד.
המנהל מיסוי מרכז חישב את המס לפי שווי הנכס הבנוי, וגרם להפרש של כ-300,000 ₪.
טענות החברה
- חברה טענה שהחובה לפי שווי הנכס היא חריג ויש לפרשו בצמצום.
- היא טענה כי כדי להימנות כחבר בקבוצה חייבת לשלם תמורה ישירה לגורם המארגן.
- היא ציינה שהיא אינה משלם לעצמה ולכן איננה חייבת במס לפי שווי הנכס.
- לפיכך, היא ביקשה לחייב אותה לפי שווי הקרקע בלבד.
טענות מנהל המיסוי
- המשיב טען כי גורם מארגן יכול להימנות כחבר בקבוצה ולחבות באותו מס.
- הוא הדגיש כי החוק אינו מחייב תשלום תמורה לכל רוכש בנפרד.
- הוא הראה שהחברה קיבלה תמורה ע"י חיסכון בדמי הארגון ובזכויות בנייה.
- בנוסף, הוא הוסיף שהקבוצה כולה תועלת מהצטרפות החברה.
הכרעת ועדת הערר
הוועדה, בראשות השופט אבי גורמן, דחתה את הערר של החברה. ראשית, הוועדה קבעה שאין דרישה שכל חבר בקבוצה ישלם תמורה ישירה. שנית, הוועדה מצאה. לדוגמה, כי החברה קיבלה תמורה רעיונית – חיסכון בדמי הארגון ורווחים מוויתור על זכויות בנייה.
שלישית, הוועדה הדגישה את תכלית התיקון 69: למסות את כל הרוכשים לפי שווי הנכס הבנוי. בהתאם, החברה חויבה במס רכישה על פי שווי הנכס והתקבלה עלות משפט של 25,000 ₪.
המשמעות המעשית של פסק הדין
ההחלטה מבהירה כי גורמים מארגנים הרוכשים זכויות במסגרת קבוצה חייבים במס רכישה על פי שווי הנכס הבנוי. לדוגמא, המשמעות היא שאין פטור בשל תפקידם כגורם מארגן. בנוסף, המבחן המרכזי לחבות הוא ההתחייבות למסגרת החוזית המשותפת. החלטה זו מחזקת את עמדת רשות המיסים ויוצרת וודאות משפטית בשוק הקבוצות.
שאלות ותשובות
מהי ההגדרה של “גורם מארגן” בחוק מיסוי מקרקעין?
גורם מארגן הוא מי שמארגן קבוצת רוכשים לרכישת זכות במקרקעין ובנייה עליה. הוא מכין את המסגרת החוזית ומקבל תמורה, שהיא כסף או תועלת אחרת.
מדוע תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין רלוונטי לקבוצות רכישה?
תיקון 69 קובע שהרוכשים בקבוצות יחויבו במס רכישה על פי שווי הנכס הבנוי המוגמר. כך נוצר שוויון עם רוכשי מקבלנים ומונעים עיוותי מס.
האם חוסר בתמורה לעצמו פטור את גורם המארגן מחבות מס?
לא. הוועדה קבעה שאין דרישה שכל רוכש ישלם תמורה אישית. מספיק שהגורם פועל בתמורה כלשהי מהקבוצה.
מהו המבחן לקביעת חבות במס רכישה בקבוצת רכישה?
המבחן הוא המחויבות למסגרת החוזית המשותפת שמובילה להקמת נכס בנוי. אם הרוכש מצטרף למערכת ההסכמים, הוא חויב במס על שווי הנכס הבנוי.
מה לעשות במקרה של מס רכישה גורם מארגן?
- בחינת ההתקשרות המשפטית. בדקו את כל ההסכמים, כולל שיתוף ואופציות. עורך דין מקצועי יעזור להבין את ההשלכות המיסויות.
- הערכת שומה עצמית. הגישו שומה מדויקת על פי פסקי הדין האחרונים.
- התנהלות מול רשות המיסים. אם קיבלתם שומה לפי מיטב השפיטה, שלחו השגה מנומקת עם נימוקים משפטיים.
- הכנה לערר. במידה וההשגה נדחית, אספו מסמכים רלוונטיים והגישו ערר לוועדת ערר.
שימו לב: כל מקרה לגופו. המידע במאמר זה אינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין וקבוצות רכישה.
עורך דין המתמחה בדיני מיסוי מקרקעין יוכל להעניק ליווי משפטי מקיף. להבטיח עמידה בדרישות החוק ולמקסם את האינטרסים שלכם.
