הפרת חובת הקונה ליקויי בנייה מהווה סוגייה משפטית מורכבת ורבת השלכות. לפיכך, הנוגעת לזכויותיהם וחובותיהם של רוכשי דירות ומוכריהן. בעת רכישת דירה חדשה, קונים מצפים לקבל נכס תקין ונטול פגמים. לעיתים קרובות, מתגלים ליקויי בנייה שונים לאחר המסירה.
מה שמעורר שאלות לגבי אופן הטיפול בהם והפיצוי המגיע לקונה. בנוסף, סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, קובע חובה על הקונה לאפשר למוכר לתקן את הליקויים. מאמר זה יבחן את פסק הדין בתא (תל אביב) 5335-09-21. אשר עסק בשאלת ההשלכות של הפרה זו על זכאותו של קונה לפיצוי כספי. במסגרת זו, נבחן בהרחבה את זכותו של קונה לדירה לתקן ליקויים: מדריך מקיף, את חובתו לאפשר למוכר לתקן את הליקויים, ואת ההשלכות של הפרת חובה זו.
הרקע המשפטי והמקרה הספציפי
התובע, רועי מלכה, רכש דירה חדשה מחברת וושינגטון פלורנטין בע״מ. לאחר מסירת הדירה ביום 24.1.2021, גילה רועי ליקויי בנייה שונים. עם זאת, ביניהם סטייה זוויתית של קירות המבנה ופגמים אסתטיים בסלון. מומחה מטעמו העריך את עלות התיקונים בכ-103,910 ש״ח, ושמאי העריך ירידת ערך של 80,000 ש״ח.
כתוצאה מכך, רועי הגיש תביעה לפיצוי כספי בסך כולל של 238,910 ש״ח בגין עלויות התיקון. כתוצאה מכך, ירידת ערך ועוגמת נפש.
השאלה המשפטית המרכזית שעמדה בפני בית המשפט הייתה האם יש לשלול מרועי מלכה פיצוי כספי. לעומת זאת, או להפחיתו, עקב הפרת חובתו לאפשר לחברת וושינגטון פלורנטין בע״מ לתקן את ליקויי הבנייה. חובה זו מעוגנת בסעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות).
חובת הקונה על פי חוק המכר (דירות)
חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, קובע חובות וזכויות הן למוכרי דירות והן לקונים. לדוגמה, סעיף 4ב(א) לחוק קובע במפורש כי ״התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון. על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה. ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר״. כפי שמוסבר במאמר אחריות מוכר אי-התאמה בנדל"ן: פסיקה חדשה, הקונה מחויב לתת למוכר הזדמנות לתקן ליקויים.
כלומר, החוק מעניק למוכר זכות ראשונית לתקן את הליקויים בעצמו. לפני שהקונה רשאי לפעול לתיקונם באמצעות צד שלישי או לדרוש פיצוי כספי.
תכליתה של הוראה זו היא כפולה: ראשית. לדוגמא, היא מאפשרת למוכר לתקן את הליקויים בעלות נמוכה יותר. שכן יש לו היכרות עם הפרויקט וגישה למלאי חומרים וקבלני משנה. שנית, היא תורמת ליעילות המערכת המשפטית ומונעת הגשת תביעות מיותרות.
על ידי מתן אפשרות לפתור את המחלוקות מחוץ לכותלי בית המשפט. בנוסף לכך, תקופת הבדק, שהיא השנה הראשונה לאחר מסירת הדירה. כלומר, נועדה לאפשר איתור ותיקון של ליקויים על ידי המוכר.
טענות הצדדים ומהלך הדיון
הנתבעת טענה שרועי לא נתן לה הזדמנות לתקן את הליקויים לפני הגשת התביעה. אולם, וכי התביעה הוגשה אף לפני תום שנת הבדק. היא טענה כי על פי הסכם המכר, רועי התחייב לאפשר לה לתקן ליקויים. כתוצאה מכך, היא עתרה לדחיית התביעה לפיצוי כספי.
ולחילופין דרשה שהפיצוי יוגבל לעלות התיקונים מבלי לכלול פיקוח הנדסי ומע״מ.
רועי טען מנגד שנתן לנתבעת הזדמנות לתקן, אך התיקונים לא צלחו. אמנם, וכי איבד את אמונו בחברה בשל התנהלותה. הוא הצביע על כשלים בתיקון ליקוי רטיבות ועל התעלמות מהפניות שלו. הוא אף טען בסיכומיו שאין לו עניין בתיקון הליקויים אלא בפיצוי כספי בלבד.
בית המשפט מינה את המהנדס רפאל גיל כמומחה מטעמו. ואולם, המהנדס גיל הגיש חוות דעת מפורטת ובה מענה לשאלות הצדדים. הצדדים הגישו ראיות ונחקרו בפני בית המשפט.
הכרעת בית המשפט ונימוקיה
השופט ליאור גלברד קבע כי יש הצדקה לשלול מרועי מלכה פיצוי כספי בגין חלק מהטענות. יחד עם זאת, וזאת לנוכח הפרת חובתו לאפשר לנתבעת לתקן ליקויי בנייה. בית המשפט דחה את טענותיו של רועי לאובדן אמון. וקבע כי ההתרשמות ממכלול הראיות היא שהוא לא היה מעוניין בתיקון הליקויים אלא בפיצוי כספי בלבד.
בית המשפט הדגיש כי רועי לא אפשר לנתבעת לתקן את הליקויים עד תום תקופת הבדק. מאידך, ולא הצביע על דחיפות מיוחדת בתיקונם. התנהלותו של רועי, שהתחמק מתיאום מועדים לתיקון והגיש תביעה לסעד כספי בלבד. מבלי שתיקן ליקויים כלשהם בעצמו, חיזקה את מסקנת בית המשפט בדבר חוסר רצונו בתיקון בפועל.
על כן, בית המשפט אימץ ״גישת ביניים״ פרשנית. מצד שני, גישה זו מותירה לבית המשפט שיקול דעת בנוגע לתוצאת הפרת חובת הקונה. בית המשפט קבע. כי במקרים שבהם הקונה מפר את חובתו לאפשר למוכר לתקן ליקויי בנייה מבלי הצדקה.
ואינו מעוניין בתיקונם בפועל, יש לשלול פיצוי כספי לחלוטין. לסיכום, זאת במיוחד כשהליקויים אינם חמורים. במקרה זה, רועי לא עתר לסעד של צווי עשה. ואף בסיכומיו חזר על כך שאין לו עניין בתיקון.
שיעור הפיצויים שנקבעו
בית המשפט קבע. לאור, כי שלילת פיצויים חלה רק על ליקויים שהנתבעת נטלה אחריות בגינם והסכימה לתקן. ליקויים אלה, המפורטים בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, נדחו מהתביעה. בנוסף לכך, בית המשפט קיבל את טענת הנתבעת לגבי ליקויים מסוימים שלא הוכח שהיו קיימים בעת מסירת הדירה.
או שנגרמו כתוצאה מעבודות שיפוץ שביצע רועי בעצמו.
בהתייחס לליקויים שבהם הנתבעת לא הכירה באחריותה, ובית המשפט מצא שהיא אכן אחראית להם. בהתאם, הוא קבע שיעור פיצוי. אלה כללו ליקויים שונים, כגון עבודות ריצוף ונגרות. סך הפיצוי שנקבע בגין ליקויים אלה, בתוספת רכיבים כמו מע״מ ותוספת בגין קבלן מזדמן.
עמד על 26,859 ש״ח.
יתרה מכך, בית המשפט דחה את דרישותיו של רועי לפיצוי בגין עלות דיור חלופי. למעשה, ונזק לא ממוני, כמו גם את טענתו לירידת ערך הדירה. ההחלטה התבססה על היעדר כוונה לתקן את הליקויים. היעדר ראיות מספקות וכן קביעת המומחה שלא נגרמה ירידת ערך.
סיכום והמלצות לרוכשי דירות
פסק הדין מדגיש את חשיבות העמידה בחובת הקונה לאפשר למוכר לתקן ליקויי בנייה. על פי הוראות חוק המכר (דירות). הפרת חובת הקונה ליקויי בנייה עלולה להוביל לשלילת זכאותו לפיצוי כספי. ובכך להשפיע באופן מהותי על תוצאות התביעה. על פי הוראות חוק המכר (דירות), ובהתאם לכללים המפורטים בחוק המכר דירות בנייה עצמית: תחולה והשלכות, הפרת חובת הקונה לאפשר למוכר לתקן ליקויי בנייה עלולה להוביל לשלילת זכאותו לפיצוי כספי.
בית המשפט הראה כי הוא מייחס חשיבות רבה לתכלית החוק. החוק מאפשר למוכרים להימנע מפיצויים ולהיגרר להליכים משפטיים. במקרים בהם הם מגלים נכונות כנה לתקן את הליקויים.
לרוכשי דירות מומלץ, אפוא, לפעול בשקיפות מול המוכר, לאפשר לו הזדמנות נאותה לתקן ליקויים. ולתעד את כל התכתובות והאירועים באופן מסודר. במקרה של ליקויי בנייה, יש לפנות לייעוץ משפטי מקצועי. עורך דין המתמחה בתחום יוכל להנחות אתכם באופן מיטבי, למזער סיכונים משפטיים.
ולסייע בהשגת התוצאה הרצויה.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
