שני מסלולים שונים בפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969. תיקון לוח הזכויות לפי סעיף 59 פתוח לכל תובע זכות, אך רק תוך שלושה חודשים מהיום שהוצג הלוח. תיקון הפנקס לפי סעיף 93 אינו כפוף לאותו מועד, אך הוא חריג צר: הוא חל כשרישום הושג במרמה, או כשזכות שהייתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מהפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה. בחירה במסלול הלא נכון עלולה להותיר בעל זכות אמיתי בלי סעד.
הסדר מקרקעין נועד ליצור רישום סופי ויציב. סעיף 81 לפקודה קובע שהרישום בפנקס החדש מבטל כל זכות הסותרת אותו, אם אין בפקודה הוראה אחרת. הסופיות הזו היא היתרון הגדול של ההסדר, והיא גם מקור הסיכון: טעות שלא תוקנה בזמן הופכת לרישום מחייב. פסק דין אחד ממחיש בדיוק את הגבול הזה.
שני מסלולי התיקון
| תיקון לוח הזכויות, סעיף 59 | תיקון הפנקס, סעיף 93 | |
|---|---|---|
| מי רשאי | כל התובע זכות למקרקעין | מי שזכותו הושמטה או נפגעה מרישום שהושג במרמה |
| המועד | שלושה חודשים מהיום שהוצג לוח הזכויות | אין מועד ייעודי, בכפוף לדין ההתיישנות |
| העילה | בקשת תיקון של החלטת פקיד ההסדר | מרמה, או השמטה של זכות שהייתה רשומה בפנקס קיים |
| מגבלה מיוחדת | נדרשת הודעה מספקת לכל מי שנפגע מהבקשה | לא יורה בית המשפט על תיקון אם אדם רכש בתום לב ובתמורה מבעל רשום, אחרי ההסדר |
לצד שני אלה קיימים מסלולים צרים יותר: סעיף 95 מאפשר תיקון טעות סופר או השמטת סופר בפנקס; סעיף 96 מאפשר תיקון בשל השמטה של זכות שהייתה רשומה בפנקסים הקיימים, אך רק לפני השלמת הרישום לפי הלוח; וסעיף 97 מסדיר סתירות בין הרישום לבין תכנית המדידה.
המקרה: ע"א 72/89
בע"א 72/89, גורג פרח ערטול ו-4 אח' נ' עיסר ראגי נויסר ואח', נדונה חלקה בנצרת. שלושה אחים, עיסא, ג'ורג' ופוזי ראגי נויסר, היו בעלים משותפים של החלקה ופיצלו אותה לשלוש חלקות בהסכמה. בפועל נכללו המדרגות והכניסה לביתו של עיסא בחלקתו של ג'ורג'.
לוח הזכויות המתקן פורסם בשנת 1978, ולא הוגש ערעור במועד. בשנת 1986 פנה עיסא לבית המשפט המחוזי בתביעה לתיקון פנקס המקרקעין. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה, הורה לכלול את הכניסה והמדרגות בחלקתו של עיסא, וחייב את משפחת ערטול בהוצאות משפט. משפחת ערטול ערערה לבית המשפט העליון בטענה שלא הייתה סמכות להורות על תיקון הפנקס בנסיבות אלה.
הכרעת בית המשפט העליון
פסק הדין ניתן ביום 30.06.1991 מפי השופט י' מלץ, בהסכמת הנשיא מ' שמגר והשופט א' גולדברג. הערעור התקבל ופסק דינו של בית המשפט המחוזי בוטל.
נקבע שסעיף 93 הוא חריג שיש לפרשו בצמצום, וכי הוא נועד למקרים של מרמה או של השמטת זכות שהייתה רשומה בפנקס קיים. במקרה הנדון מדובר היה בהשמטה גרידא ולא במרמה, והכניסה והמדרגות לא היו רשומות בפנקס קיים לפני ההסדר. לפיכך בית המשפט המחוזי לא היה מוסמך להורות על תיקון הפנקס.
הדרך הנכונה הייתה בקשה לתיקון לוח הזכויות לפי סעיף 59, בתוך שלושה חודשים מהמועד שבו הוצג הלוח בשנת 1978. המועד חלף, ואי ידיעתו של עיסא על הטעות לא הצדיקה הארכה. עם זאת נקבע הסדר ביניים לשישה חודשים, שבמהלכו לא תוכל המשפחה למנוע את מעברם של עיסא ובני משפחתו בכניסה ובמדרגות. ההסדר נועד לאפשר לעיסא להסדיר כניסה חלופית, והצדדים עודדו להגיע להסכמה.
איך זה נראה בפועל
- עקבו אחר ההודעה ברשומות. סעיף 57 קובע שלוח הזכויות ייחתם בידי פקיד ההסדר ויוצג שלושים יום במשרדו ובמשרדי מינהל הנפה, והודעה על ההצגה תפורסם ברשומות.
- השוו את הלוח למצב בשטח. לא רק לשמות ולשטחים, אלא גם לגבולות, לדרכי גישה, לכניסות ולמדרגות. אלה בדיוק הפריטים שנוטים ליפול בין החלקות.
- בדקו את הפנקסים הקיימים. אם זכות הייתה רשומה בפנקס קיים והושמטה, יש בסיס לסעיפים 93 או 96. אם מעולם לא הייתה רשומה, המסלול הזה סגור.
- פנו בתוך שלושה חודשים. בקשת תיקון לפי סעיף 59 מוגשת לבית המשפט, ובית המשפט רשאי לשנות את החלטת פקיד ההסדר לאחר מתן הודעה מספקת לכל מי שנפגע מהבקשה.
- אל תסתמכו על החזקה בפועל. שימוש רב שנים בשביל או בכניסה אינו מקים זכות רשומה, וסעיף 81 מבטל כל זכות הסותרת את הרישום החדש.
מה עושים כשהמועד חלף
ההכרעה בע"א 72/89 אינה משאירה הרבה מרחב, אך היא גם ממחישה שהתוצאה אינה בהכרח סוף הדרך המעשי. במקרה עצמו נקבע הסדר ביניים והצדדים הופנו להסכמה. בפועל, כשהמועד חלף, נבחנים מסלולים אחרים: הסכמה חוזית בין השכנים, רישום זיקת הנאה, או פיצוי. סעיף 94 מוסיף מסלול נפרד של תביעת פיצויים מן האחראי למרמה, כאשר הרישום הושג במרמה ולא ניתן לתקנו.
מכאן החשיבות של בדיקה מוקדמת. בדיקת רישום לפני כל עסקה, ולא רק כשמתגלה סכסוך, היא מה שמונע את המצב הזה מלכתחילה, כמוסבר במאמר בדיקת רישום דירה. סכסוכי גבולות ושכנים שאינם ניתנים עוד לתיקון ברישום מנוהלים במסלול האזרחי, מול עורך דין משפט אזרחי.
בדיקה של מועד הצגת לוח הזכויות, של הרישום בפנקסים הקיימים ושל אופי הטעות קובעת איזה מסלול תיקון פתוח, ואם נותר בו זמן.
כמה זמן יש לתקן את לוח הזכויות?
שלושה חודשים מהיום שהוצג לוח הזכויות, לפי סעיף 59. בית המשפט רשאי לשנות את החלטת פקיד ההסדר לאחר מתן הודעה מספקת לכל מי שנפגע מהבקשה.
מתי אפשר לתקן את הפנקס עצמו?
לפי סעיף 93, כשרישום הושג במרמה, או כשזכות שהייתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מהפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה. זהו חריג המתפרש בצמצום, והוא כפוף לדין ההתיישנות.
יש מקרה שבו לא ניתן לתקן גם כשיש עילה?
כן. סעיף 93 קובע שבית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם אדם רכש מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר. זו הגנה מהותית על רוכשים המסתמכים על הרישום.
מה עושים עם טעות סופר?
סעיף 95 מאפשר לפקיד ההסדר, למנהל או לבית המשפט להרשות לרשם לתקן טעות סופר או השמטת סופר בפנקס. השינוי נחתם בידי הרשם ורשומת התיקונים מנוהלת בנפרד.
מה קורה כשהמדידה בשטח לא תואמת לרישום?
סעיף 97 קובע שיכריעו הפרטים הרשומים בתכנית המדידה. אם הוכח שהייתה טעות או השמטה במדידה המקורית, ניתן לתקן את התכנית ואת הפנקס. אם השטח הרשום נקבע בפסק דין, התיקון ייעשה על פי צו בית משפט בלבד.
שנים של שימוש בפועל מקנות זכות?
לא כנגד הרישום המוסדר. סעיף 81 קובע שהרישום בפנקס החדש מבטל כל זכות הסותרת אותו, אם אין בפקודה הוראה אחרת. זהו בדיוק המצב שנדון בפסק הדין.
