בית המשפט העליון קבע כי הודעה לקבלן על ליקויים בדירה אינה חייבת להימסר בכתב ויכולה להינתן גם בעל-פה או בטלפון, כל עוד המידע הגיע לידיעת הקבלן. בנוסף לכך, כאשר הקבלן קיבל הזדמנות לתקן אך כשל בביצוע או ביצע תיקונים רשלניים, רוכשי הדירות זכאים לדרוש פיצוי כספי מלא במקום לאפשר לו ניסיונות תיקון חוזרים. פיצוי זה כולל גם רכיבי מע״מ ורווח קבלני.
רכישת דירה היא לרוב העסקה המשמעותית ביותר בחייו של אדם. לפיכך, גילוי פגמים קשים לאחר קבלת המפתח יוצר עוגמת נפש רבה ודאגה כלכלית עמוקה. לפיכך, חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973, קובע מנגנונים שנועדו להגן על רוכשים. עם זאת, קבלנים רבים מנסים לחסום תביעות בטענה לפגמים פורמליים, כמו אי-שליחת מכתב רשום.
פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין ע״א 8939/01 חיים אביצור. בנוסף, ועוד 21 אח' נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע״מ מעניק הגנה נרחבת. ומבהיר היטב מתי ניתן לעבור לדרישת פיצוי כספי.
בנוסף, סעיף 7א לאותו חוק קובע עקרון יסוד קוגנטי. עם זאת, לפי סעיף זה, אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה בלבד. משכך, קבלן אינו רשאי להכביד על הרוכש בדרישות פרוצדורליות נוקשות שאינן מופיעות בלשון החוק.
יתרה מכך, כאשר קבלן טוען להגנתו כי לא קיבל הודעה פורמלית. כתוצאה מכך, אך בפועל שלח עובדים מטעמו לדירה, התנהלותו עשויה להיחשב כחוסר תום לב. בית המשפט העליון הבהיר נקודה זו פעמים רבות:
-
החוק דורש יידוע אפקטיבי של המוכר ולא דקדוק בצורת ההודעה.
-
תניות בחוזה המכר המנסות לשלול פיצוי בשל היעדר מכתב רשום אינן עומדות במבחן החוק.
-
ביצוע תיקונים בפועל מוכיח כי המוכר ידע היטב על הפגמים.
נסיבות ההליך: ע״א 8939/01 חיים אביצור נ' חפציבה
שלושים וחמישה בעלי דירות ב-23 דירות שונות בירושלים הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים בת״א 1564/96 נגד החברה המוכרת. לעומת זאת, חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע״מ. התובעים טענו כי בדירותיהם התגלו ליקויים רבים ואי-התאמות, חלקם חמורים ביותר. כגון רטיבות קשה והצפות ביוב.
הדיירים פנו לעובדי החברה פעמים רבות, אך התיקונים שבוצעו היו שטחיים. לדוגמה, רשלניים ולא פתרו את המצוקה.
מנגד, חברת חפציבה ביקשה למחוק את התביעה על הסף. לדוגמא, החברה טענה כי הרוכשים לא מסרו הודעת אי-התאמה בכתב. ובדואר רשום כפי שהורה חוזה הרכישה בתוך שנה מהמסירה. כמו כן, החברה עמדה על זכותה לבצע את התיקונים בעצמה כדי לחסוך מע״מ.
ורווחי קבלן חיצוני.
בית המשפט המחוזי קבע הבחנה בין תובעים ששלחו מכתב רשום לבין אלו שהודיעו בעל-פה. כלומר, לגבי התובעים שהודיעו בעל-פה, בית המשפט המחוזי כפה עליהם לאפשר לחברה לתקן בעצמה. וקבע פיצוי כספי רק אם החברה לא תעמוד בזמנים. הרוכשים לא השלימו עם תוצאה זו והגישו ערעור לבית המשפט העליון.
בעוד החברה הגישה ערעור שכנגד.
הודעה לקבלן על ליקויים בדירה אינה טעונה כתב
בית המשפט העליון, בפסק דינו של השופט ס' ג'ובראן ובהסכמת השופטות ד' דורנר וד' ביניש, ביטל את ההבחנה שיצר בית המשפט המחוזי. השופט ג'ובראן קבע מפורשות כי הודעה לקבלן על ליקויים בדירה יכולה להינתן בכל דרך הולמת, לרבות שיחות טלפון או פניות ישירות לעובדי הקבלן בשטח.
לפיכך, בהיעדר דרישת כתב מפורשת בחוק המכר (דירות). אולם, המטרה היא להביא את דבר הליקוי לידיעת הקבלן. כאשר פועלי הקבלן הגיעו לדירות וביצעו תיקונים, המוכרת אינה יכולה לטעון שלא ידעה על הליקויים. טענה כזו נגועה בחוסר תום לב מובהק.
זכות הרוכש לפיצוי כספי עקב אובדן אמון ותיקונים כושלים
סוגיה מרכזית נוספת שהוכרעה בפסק הדין נוגעת לשאלת הזכות לתיקון עצמי. אמנם, בית המשפט העליון קבע כי כאשר קבלן קיבל הזדמנות לתקן. אך התנהל בסחבת וביצע עבודות רשלניות, הוא מאבד את זכותו לתיקון נוסף. בנסיבות אלו, אין לחייב את הדיירים לאפשר לקבלן להיכנס שוב לביתם.
יתרה מכך, בית המשפט קבע כי הרוכשים זכאים לפיצוי כספי מלא. ואולם, פיצוי זה ישקף את עלות התיקון בידי קבלנים חיצוניים, כפי שקבע מומחה בית המשפט. על סכום זה יש להוסיף מס ערך מוסף (מע״מ) וכן 50% רווח קבלני. בצירוף ריבית והצמדה למדד תשומות הבנייה.
הכרעת בית המשפט העליון: תוצאה אופרטיבית
בית המשפט העליון קיבל את ערעור הרוכשים במלואו בנוגע לסעד הכספי. יחד עם זאת, השופטים קבעו כי כלל המערערים זכאים לתשלום כספי ישיר עבור הליקויים בני-התיקון. לפי הערכת מומחה בית המשפט, בתוספת מע״מ ו-50% רווח קבלן. מנגד, בית המשפט העליון קיבל את הערעור שכנגד של החברה בנקודה צרה בלבד:
-
תיקון טעות סופר בחישוב ירידת ערך עקב חסר במטראז' בחדרי השינה.
-
חישוב הפיצוי נקבע לפי 2,200 דולר למ״ר חסר באופן יחסי (במקום 20,000 דולר שנרשמו בטעות במחוזי).
-
דחיית יתר טענות החברה, לרבות השגותיה בעניין רוחב הפרוזדורים והרכוש המשותף.
-
חיוב חברת חפציבה בשכר טרחת עורך דין למערערים בסך 25,000 ש״ח בתוספת מע״מ.
| נושא המחלוקת | פסיקת בית המשפט המחוזי | הכרעת בית המשפט העליון |
|---|---|---|
| דרישת הודעה בכתב | הבחין בין מודיעים בכתב למודיעים בעל-פה | קבע כי הודעה בעל-פה תקפה לחלוטין לפי החוק |
| כפיית תיקונים על הדייר | חייב את רוב הדיירים לאפשר תיקון של הקבלן | אסר כפיית תיקונים כשהקבלן כבר כשל בעבודתו |
| רכיבי הפיצוי הכספי | שלל מע״מ ורווח קבלן ממי שסירב לתיקון | העניק לכל הדיירים פיצוי מלא כולל מע״מ ו-50% רווח |
מה עושים כאשר מתגלים ליקויים בדירה חדשה
התנהלות נכונה בזמן אמת חיונית לשמירה על מלוא הזכויות מול חברת הבנייה. מאידך, מומלץ לפעול לפי השלבים הבאים:
-
תיעוד מיידי של הליקויים. צלמו בווידאו ובתמונות ברורות כל פגם, רטיבות, סדק או ליקוי בריצוף מיד עם גילויו.
-
מתן הודעה לקבלן על ליקויים בדירה. פנו לקבלן ללא דיחוי. למרות שהחוק מכיר בפניות בעל-פה, הקפידו לשלוח גם הודעה כתובה מתועדת המפרטת את כלל הפגמים.
-
מתן הזדמנות נאותה לתיקון. אפשרו לנציגי הקבלן להגיע לדירה לצורך בדיקה ותיקון, ותעדו במדויק מתי הגיעו העובדים ומה ביצעו בפועל.
-
בדיקת איכות העבודה. אם הקבלן ביצע תיקונים חלקיים, רשלניים או קוסמטיים בלבד, רשמו זאת ביומן אירועים מסודר.
-
פנייה למומחה הנדסי ולייעוץ משפטי. כאשר הקבלן ממאן לתקן כראוי, הזמינו חוות דעת הנדסית עצמאית לצורך הגשת דרישה לפיצוי כספי מלא.
שאלות ותשובות
האם הקבלן יכול לחייב אותי בחוזה לשלוח הודעות בדואר רשום בלבד?
לא. מצד שני, בית המשפט העליון הבהיר כי חוק המכר (דירות) הוא חוק קוגנטי. כלומר לא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה. תניה בחוזה השוללת את זכויות הרוכש בשל אי-שליחת מכתב רשום אינה תקפה.
מתי ניתן לסרב לניסיונות תיקון נוספים של הקבלן?
רוכש רשאי לסרב לתיקונים נוספים כאשר הקבלן קיבל הזדמנות נאותה לתקן אך פעל בסחבת. גרם לנזקים נוספים, ביצע עבודה רשלנית או איבד את אמון הרוכש. במצב כזה קמה הזכות לפיצוי כספי.
מה כולל הפיצוי הכספי עבור תיקון ליקויי בנייה?
הפיצוי הכספי כולל את עלות העבודה המלאה שיגבה קבלן שיפוצים חיצוני. בתוספת מע״מ כדין ובתוספת רווח קבלני (שבפסיקה זו הועמד על 50%). בנוסף, הסכומים נושאים הפרשי הצמדה וריבית למדד תשומות הבנייה.
האם התביעה על ליקויים ברכוש המשותף חייבת להתנהל יחד עם הדירות?
לא בהכרח. בעניין חפציבה קבע בית המשפט. כי תביעות בעניין הרכוש המשותף דורשות ייצוג מוסמך של נציגות הבית המשותף. אך מחיקת סעיף זה אינה מונעת הגשת תביעה נפרדת בעתיד.
