העליון: זכויות בגג בית לא משותף – למערערת; בחצר – זכות

פסק דין תקדימי של בית המשפט העליון בעניין ע״א 447/07, לאה הלברשטיין נ' הדס קולובסקי-גוברין ואח', אשר ניתן ביום 16.09.2010 על ידי השופט א' גרוניס, השופטת מ' נאור והשופטת א' חיות, עוסק בשאלה מהו היקף הזכויות שרכשו חוכרי דירות בבית שמעולם לא נרשם כבית משותף. הוא בוחן אם החכרת דירה כללה גם זכות בלתי מסוימת בחלקים המשותפים של הבניין, ובפרט בחצר ובגג, אף שהדבר לא צוין באופן מפורש בחוזי החכירה. פסק הדין מספק אמות מידה חשובות לפרשנות זכויות קנייניות בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים.

רקע ופרטי ההליך המשפטי

זכויות בגג בית לא משותף הוא נושא מרכזי בתחום זה. לפיכך, ההליך המשפטי החל סביב בניין ברחוב המעגל 12 ברמת גן, שבו 14 דירות ומחסן. הבניין נבנה בעסקת קומבינציה בראשית שנות ה-50 על מגרש שהיה בבעלות אביה של המערערת. אריה ברבלט ז״ל. הבעלות במקרקעין נותרה רשומה על שם האב, והבניין מעולם לא נרשם כבית משותף.

אף שחלק מהדירות הוחכרו לצדדים שלישיים.

עם מותם של ההורים, ירשו המערערת ואחיה את הדירות והבעלות במקרקעין. בנוסף, במהלך השנים, חלקים מהבעלות נמכרו. בשנת 1999, המערערת החלה לבנות בחצר הבניין, בסמוך לדירת הקרקע שלה. הרשות המקומית הוציאה צו הפסקת בנייה מנהלי ודחתה את בקשתה להיתר.

כתוצאה מכך, חלק מהדיירים הגישו תביעה לסעד הצהרתי. עם זאת, הם ביקשו להצהיר כי כל שטחי הבניין, למעט הדירות ושטח שהוצמד בעבר, מהווים רכוש משותף. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה במלואה וקבע. כי החרגת שטח מהרכוש המשותף מחייבת הסכמה ברורה ומפורשת, שלא הוכחה במקרה זה.

על פסק דין זה הוגש הערעור לבית המשפט העליון.

השאלה המשפטית והמסגרת הנורמטיבית

בית המשפט העליון נדרש להכריע בשאלה כיצד יש לפרש חוזה חכירה של דירה בבית שאינו רשום כבית משותף. כתוצאה מכך, הוא בחן מקרים בהם החוזה אינו מבהיר במפורש את היקף הזכויות בחלקים המשותפים. כגון חצר וגג. בנוסף, בית המשפט בחן מהו נטל ההוכחה הנדרש להראות כוונה להחריג שטח מסוים מן הרכוש המשותף בבית כזה.

בהשוואה לבית הרשום כמשותף.

השופט א' גרוניס, בהסכמת השופטות מ' נאור וא' חיות, קיבל את הערעור בחלקו. לעומת זאת, בית המשפט קבע שחוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, אינו חל על המקרה. מאחר שבניית הבניין ומכירת הדירות הסתיימו לפני כניסתו לתוקף. על כן, הדין החל על בתים שאינם משותפים שונה מהדין החל על בתים רשומים או המיועדים להירשם כמשותפים.

במקרה של בית שמעולם לא נועד להירשם כמשותף. לדוגמה, בית המשפט קבע שיש לבחון את אומד דעת הצדדים לפי כללי פרשנות החוזים הרגילים. מבלי לדרוש שהחרגה תבוא לידי ביטוי בלשון חד-משמעית. נקודה זו מהווה הקלה משמעותית בנטל ההוכחה.

ההכרעה ונימוקי בית המשפט העליון

בית המשפט בחן את לשון חוזי החכירה ומצא אותה בלתי חד-משמעית. לפיכך, הוא פנה לבחינת הנסיבות האופפות את המקרה. לדוגמא, בית המשפט התמקד באופן נשיאת הדיירים בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף ובשימוש בפועל בשטחים לאורך השנים. לבסוף, בית המשפט העליון החליט להבחין בין זכויות בגג בית לא משותף לבין הזכויות בחצר.

• החצר המשותפת: בית המשפט קבע כי לגבי החצר, שהייתה פתוחה לגישה חופשית לכלל הדיירים ולא הועלתה כל מחאה קודמת, הכף נוטה לזכות משותפת של כלל הדיירים. המערערת אומנם טיפחה חלק מהחצר, אך לא מנעה כניסה לדיירים אחרים. גידור השטח על ידי המערערת הוביל לתביעה, מה שהצביע על כך שהדיירים לא השלימו עם שימוש ייחודי.

• הגג הייחודי: לעומת זאת, לגבי הגג, המערערת נהגה בו מנהג בעלים ייחודי. היא נהנתה מכניסה נפרדת מדירתה לגג ונהגה לאחסן בו פריטים פרטיים. בית המשפט קבע שמדובר בשימוש החורג מהותית מהשימוש הרגיל של דיירים, והוא מלמד על זכות קניינית ייחודית של המערערת. יחד עם זאת, בית המשפט הבהיר שאין בכך כדי לשלול משאר הדיירים את האפשרות להמשיך ולהשתמש בגג לצרכים שבהם נהגו, כמו התקנת אנטנות ודודי שמש, כיוון שהמערערת עצמה הצהירה שלא בכוונתה למנוע זאת.

התוצאה האופרטיבית היא שהערעור התקבל בחלקו. כלומר, ההצהרה שבית המשפט המחוזי נתן לא תכלול את גג הבניין. בית המשפט גם קבע שלא ייפסקו הוצאות בערכאה זו. וביטל את חיוב ההוצאות בבית משפט קמא.

המשמעות המעשית של פסק הדין וההשלכות על זכויות בגג בית לא משותף

פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין זכויות בגג בית לא משותף קובע רף הוכחה מקל יותר להחרגת שטחים מהרכוש המשותף בבתים שמעולם לא נועדו להירשם כבית משותף. אולם, הוא מדגים כיצד בית המשפט גוזר את היקף הזכויות הקנייניות מהתנהגות הצדדים בפועל לאורך השנים. כולל נשיאה בהוצאות, שימוש בפועל, וקיום או היעדר מחאה. פסק דין זה מספק אמת מידה מעשית להבחנה בין שטחים שהם בבחינת רכוש משותף.

שאליהם יש גישה חופשית לכלל הדיירים. אמנם, לבין שטחים שבהם התגבשה זכות שימוש ייחודית וחריגה של אחד הדיירים בלבד.

המשמעות הפרקטית היא שבבתים שאינם רשומים כמשותפים, ייתכן שדייר יוכל להוכיח זכויות ייחודיות בחלקים מסוימים. גם אם הדבר לא צוין במפורש בחוזה. זאת, בתנאי שהצליח להראות דפוס התנהגות עקבי של שימוש ייחודי וללא מחאה מצד הדיירים האחרים. מנגד, כדי להבטיח את אופי הרכוש המשותף של חצרות, לדוגמה.

חשובה מחאה אקטיבית וברורה כנגד כל ניסיון לשימוש ייחודי.

כיצד נכון לפעול במחלוקות על זכויות בגג בית לא משותף או בחצר?

כאשר מתעוררת מחלוקת לגבי זכויות בגג בית לא משותף או בחצר, חשוב לפעול באופן מחושב. ראשית, יש לבחון את חוזי החכירה או הרכישה המקוריים, גם אם אינם מפורטים במלואם. שנית, יש לאסוף ראיות על אופן השימוש בפועל בשטחים המשותפים לאורך השנים. כולל מי נושא בעלויות האחזקה וכיצד התנהלו הדיירים. כדי להבטיח שקיפות ושמירה על האינטרסים של כל הצדדים, בדומה לחשיבות של הסכם שותפות עסקי, מומלץ לבחון את חוזי החכירה או הרכישה המקוריים.

בנוסף, חשוב לתעד כל מחאה או הסכמה שהתקיימה בין הדיירים בנוגע לשימוש בשטחים. התנהלות הדיירים, גם בעל פה, יכולה להוות אינדיקציה משמעותית לאומד דעתם. בכל מקרה של אי-בהירות או מחלוקת, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי. עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין יוכל לנתח את המצב המשפטי. בכל מקרה של אי-בהירות או מחלוקת, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי, אשר יכול לסייע גם בסוגיות כגון נזקי רטיבות מהשכנים: אחריות, הליך משפטי ופיצויים מקיפים.

להעריך את סיכויי ההצלחה ולהנחות את הדיירים כיצד לפעול באופן מיטבי.

סיכום

פסק הדין בע״א 447/07, לאה הלברשטיין נ' הדס קולובסקי-גוברין ואח' מדגיש את המורכבות בפרשנות זכויות קנייניות בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים. הוא קובע הבחנה מהותית בין זכויות בגג בית לא משותף, שיכולות להיות ייחודיות למי שהוכיח שימוש עקבי ובלעדי, לבין זכויות בחצר, הנוטות להיות משותפות בהיעדר מחאה ברורה. בית המשפט העליון הנחה לבחון את אומד דעת הצדדים דרך בחינת הנסיבות בפועל, לרבות הוצאות ושימוש, ולא רק דרך לשון החוזה. הבנה מעמיקה של עקרונות אלה חיונית לכל דייר בבית שאינו רשום כמשותף ולכל מי שנתקל במחלוקות בנוגע לזכויותיו ברכוש המשותף. מומלץ לפנות לעורך דין לקבלת ייעוץ משפטי מותאם אישית.

הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.