הפרת הסכם תמ״א 38 הוא נושא מרכזי בתחום זה. לפיכך, הפרת הסכם תמ"א 38 עלולה לגרור נזקים כבדים לבעלי דירות המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית. כאשר פרויקטים אלה משתבשים. לעיתים קרובות עולה השאלה בדבר אחריותם של הגורמים המעורבים: האם היזם הוא שהפר את התחייבויותיו. או שמא עורך הדין שייצג את הדיירים התרשל בתפקידו. חשוב להבין את ההשלכות המשפטיות, כפי שמפורט במדריך התחדשות עירונית ב-2026: מדריך משפטי מקיף לדיירים ויזמים, כאשר פרויקטים אלה משתבשים.
פסק דין שניתן בבית משפט השלום בתל אביב-יפו. בנוסף, ת"א 17395-03-20 הדס בשן נ' אורבן יזמות ופרויקטים (2010) בע"מ, ביום 21.09.2023. שופך אור על סוגיות אלה ומדגיש את חשיבות האחריות המקצועית של עורכי דין. פסק הדין, המתייחס לסוגיות של אחריות מקצועית של עורכי דין, יכול להעשיר את ההבנה גם בהקשר של זכותו של קונה לדירה לתקן ליקויים: מדריך מקיף.
במקרה זה, התובעים טענו להפרת הסכם לביצוע תוכנית חיזוק מבנה (תמ"א 38) ולרשלנות עורך דין. עם זאת, אשר לדבריהם גרמו להם נזקי ממון. הם ביקשו להכריז על הנתבע 2, עו"ד אסף דרעי. כמי שהפר את חובת הנאמנות והזהירות שלו. במקרה זה, התובעים טענו להפרת הסכם לביצוע תוכנית חיזוק מבנה (תמ"א 38) ולרשלנות עורך דין, אשר לדבריהם גרמו להם נזקי ממון, והם ביקשו להכריז על הנתבע 2, עו"ד אסף דרעי, כמי שהפר את חובת הנאמנות והזהירות שלו, כפי שמפורט גם בפינוי בינוי ותמ"א 38: המדריך המעודכן להתחדשות עירונית ב-2026.
כתוצאה מכך, הם ביקשו לדחות את התביעה נגד הנתבעת 1. כתוצאה מכך, בית המשפט דחה את התביעה נגד עו"ד דרעי. וקיבל חלקית את התביעה נגד היזם, הנתבעת 1.
רקע והעובדות המרכזיות בתיק
התובעים בתיק, הדס בשן ויעל יוכלמן, רונית נצראל חביבה רביד ואברי רביד. לעומת זאת, הם בעלי דירות בבניין ברמת גן. הם התקשרו עם הנתבעת 1, חברת אורבן יזמות ופרויקטים (2010) בע"מ. שהיא חברה יזמית בתחום הנדל"ן.
מטרת ההתקשרות הייתה ביצוע עבודות חיזוק ושדרוג במסגרת תמ"א 38. לדוגמה, הנתבע 2, עו"ד אסף דרעי, ייצג את התובעים בעת חתימת ההסכם.
ההסכם, שנחתם ביום 23.2.2010, כלל התחייבויות של הנתבעת 1 לבצע את העבודות במועד מסוים. בנוסף, הוא כלל התחייבות לשלם שכר דירה חלופי לתובעים בתקופת העבודות. לדוגמא, הליך משפטי קודם, ת"א 14986-01-17, התנהל בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו.
ההליך המשפטי הקודם והסכם הפשרה
בתביעה הראשונה, שהוגשה ביום 6.1.2017, התובעים טענו להפרות רבות של ההסכם מצד הנתבעת 1. כלומר, טענות אלו כללו אי-מסירת דירות במועד, אי-תשלום שכר דירה חלופי. אי-המצאת ערבויות מתאימות ורשלנות של עו"ד דרעי בעריכת ההסכם. ימים ספורים לאחר הגשתה, הצדדים הגיעו להסכם פשרה. במסגרת התביעה, התובעים טענו, בין היתר, לאי-מסירת דירות במועד, נושא המכוסה בהרחבה במאמר פיצויים על עיכוב מסירת דירה: כל מה שצריך לדעת.
ובית המשפט המחוזי נתן לו תוקף של החלטה ביום 16.1.2017. אולם, הסכם הפשרה כלל בין היתר, הוראות להעברת ערבות בנקאית, קיזוז חובות שכר דירה. תשלום חובות לרשויות, המצאת אישור קונסטרוקטור ומסירת דירות במועדים קבועים.
בית המשפט המחוזי קבע בדיון מיום 25.9.2017 כי דרישת סעיף 4 להסכם הפשרה. אמנם, העוסק באישור קונסטרוקטור וקבלת טופס 4 לבניין, הושלמה. למרות זאת, התובעים טענו כי אינם מרוצים מהבדיקות והאישורים. הם ביקשו להמשיך לדון בסעדים נוספים.
אולם בית המשפט קבע כי אין טעם בכך נוכח שינוי הנסיבות. ואולם, התובעים לא הגישו בקשה לתיקון כתב התביעה או לביטול הסכם הפשרה. ולכן בית המשפט המחוזי הורה על מחיקת התביעה.
טענות הצדדים וליבת הסכסוך המשפטי
התובעים הגישו תביעה חדשה וטענו. יחד עם זאת, כי הנתבעת 1 הפרה את ההסכם מיום 23.2.2010 בכך שלא ביצעה את עבודות החיזוק במועד. כמו כן, הם טענו כי הנתבעת 1 לא מסרה את הדירות במועד שנקבע בהסכם. ולא שילמה את מלוא שכר הדירה החלופי.
הם הוסיפו כי הנתבעת 1 לא שילמה את התשלומים החלים על מחזיקי דירות. מאידך, ולא מסרה ערבויות בנקאיות מתאימות.
בנוסף לטענות נגד היזם, הם הפנו אצבע מאשימה גם כלפי הנתבע 2, עו"ד אסף דרעי. מצד שני, התובעים טענו כי עו"ד דרעי הפר את חובת הנאמנות והזהירות שלו כלפיהם. לטענתם, הוא ניסח את ההסכם באופן רשלני. אשר יצר חוזה מקפח ומנע מהם להתמודד עם הפרות ההסכם מצד הנתבעת 1.
הם הוסיפו כי הוא מסר ייפוי כוח כללי לנתבעת 1 ובכך. לסיכום, ויתר על היכולת לפקח על ביצוע ההסכם.
הגנת הנתבעים כנגד הפרת הסכם תמ"א 38
הנתבעת 1 טענה שיש לדחות את התובענה על הסף בשל מעשה בית דין. לאור, היא הסבירה כי עילות התביעה נדונו כבר בתביעה הראשונה ובמסגרתה. הצדדים הגיעו להסכם פשרה שקיבל תוקף של החלטה. לטענת הנתבעת 1, היא קיימה את הוראות הסכם הפשרה במלואן.
היא שילמה שכר דירה לתובעים עד ספטמבר 2017. בהתאם, המציאה ערבות בנקאית נוספת ושילמה את החובות לרשויות. היא פעלה גם לתיקון הליקויים בבניין.
הנתבע 2, עו"ד דרעי. למעשה, טען גם הוא שיש לסלק את התביעה נגדו על הסף מחמת התיישנות. הוא הסביר כי עילות התביעה מושתקות לאור הסכם הפשרה בתביעה הראשונה. הוא טען כי ייצג את התובעים רק בעריכת ההסכם, ולא באכיפת ביצועו.
כמו כן, הוא הבהיר. ראשית, כי הנתבעת 1 העמידה את מלוא הערבויות לפרויקט בסך 700,000 ש"ח בשתי ערבויות נפרדות. הוא הוסיף כי התובעים יכלו לתבוע את הנתבעת 1 ולממש את הערבויות כבר בשנת 2015. אך הם בחרו שלא לעשות כן.
הכרעת בית המשפט ונימוקיו
בית המשפט, בכבוד סגן הנשיא עמית יריב, דחה את התביעה נגד הנתבע 2. שנית, עו"ד אסף דרעי. הוא קבע כי התובעים לא הוכיחו רשלנות מצדו של עו"ד דרעי. בית המשפט בחן את טענות התובעים לגבי ניסוח ההסכם, אי-הגשת ערבויות מתאימות והתנהלות לא מקצועית.
ומצא כי פעולותיו של עו"ד דרעי היו סבירות ומקצועיות בהתחשב בנסיבות.
השופט ציין כי עו"ד דרעי ייצג את התובעים בהליכים המוקדמים להסכם. שלישית, אך לא היה מחויב לייצגם בכל שלב בהמשך. הוא הוסיף כי התובעים אף שכרו שירותי עורך דין אחר לטיפול בתיק. כמו כן, בית המשפט קבע כי הערבות הבנקאית שהוצגה הייתה תקפה.
למרות טענות התובעים לגבי פגמים בה. מכאן, הנתבע 2 הציג ראיה מתוקנת המראה כי הערבות הראשית תוקנה. בית המשפט קיבל את הגשתה של הערבות המתוקנת בהתאם לסעיף 60(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018.
בחינת טענות רשלנות עורך דין
בית המשפט דחה את טענת התובעים בדבר הפרת חובת הנאמנות של עו"ד דרעי בקבלת הטבות כספיות מהנתבעת 1. לכן, התובעים לא הציגו אף לא ראשית ראיה להוכחת טענה זו. הוא דחה גם את הטענה שההסכם נוסח ברשלנות. שכן התביעה הראשונה והנוכחית התבססו על הסכם זה.
בעניין טענות התובעים לגבי מסירת ייפוי כוח כללי. משום כך, בית המשפט ציין כי התובעים זנחו טענה זו. לא נכלל נושא זה בחקירה הנגדית של הנתבע 2 ואף לא בסיכומיהם.
באשר לטענות בנוגע לערבויות הבנקאיות. כן, בית המשפט קבע כי הנתבעת 1 העמידה שתי ערבויות בסך כולל של 700,000 ש"ח. הוא קיבל את הגשת הערבות המתוקנת. אשר הוכיחה כי עו"ד דרעי פעל לתיקונה של הערבות הראשית.
למרות הודאתו של עו"ד דרעי כי התרשל באי-הארכת הערבות המשנית. בנסיבות, בית המשפט לא השתכנע כי התובעים היו פועלים לממש את הערבויות גם אילו היו בתוקף. לכן, התביעה נגד הנתבע 2 נדחתה.
הפרת הסכם תמ"א 38 מצד הנתבעת 1
בית המשפט בחן את טענות הפרת הסכם תמ"א 38 מצד הנתבעת 1 באופן דו-שלבי. בשל, תחילה, הוא בחן האם הסכם הפשרה מיום 16.1.2017 הופר. בית המשפט קבע כי הנתבעת 1 קיימה את רוב התחייבויותיה על פי הסכם הפשרה. היא העבירה ערבות בנקאית חדשה, שילמה את שכר הדירה החוזי וכיסתה את חובות הארנונה.
המים והחשמל. לאחר, כמו כן, היא המציאה אישור קונסטרוקטור והתקבל טופס 4 לבניין.
עם זאת, בית המשפט קבע כי הנתבעת 1 לא קיימה את סעיף מסירת הדירות במועד. לפני, הדירות נמסרו באיחור של מספר חודשים, ביום 29.10.2017. כמו כן, בית המשפט קיבל את טענת התובעים לפיה הליקויים שפורטו בחוות הדעת של המהנדס עמית לא תוקנו. לכן, בית המשפט חייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעים פיצוי על הליקויים.
הוא קבע כי הנתבעת 1 תשלם לתובעים 1 ו-2 סך של 28,545 ש"ח ולתובעים 3. ו-4 סך של 28,545 ש"ח, ובסך הכל 57,090 ש"ח.
השלכות פסק הדין והחשיבות המשפטית
פסק הדין מדגיש את החשיבות של עמידה בהסכמי פשרה שקיבלו תוקף של פסק דין. הוא מבהיר כי ניסיון לבצע "מקצה שיפורים" על הסכמים אלה. עלול להידחות על ידי בית המשפט. בנוסף, פסק הדין מחזק את עקרון האחריות המקצועית של עורכי דין.
הוא קובע כי יש להוכיח רשלנות ממשית מצדו של עורך הדין, ולא די בטענות כלליות. הוא מראה כי ייצוג עורך דין מתמקד בתחום ספציפי, למשל עריכת הסכם. ואינו בהכרח כולל ליווי וייצוג בכל ההליכים העתידיים, אלא אם הוסכם אחרת.
פסק הדין מדגיש את הצורך של דיירים להיות מעורבים באופן אקטיבי בפרויקטים של תמ"א 38. הם צריכים לוודא כי כל ההתחייבויות מתמלאות וכי הם פועלים למימוש זכויותיהם במועד. הוא מבהיר כי אי-מימוש ערבויות בנקאיות, גם כאשר הן זמינות ותקפות. יכול להיתפס כהתרשלות מצד התובעים עצמם.
המקרה ממחיש כי הפרת הסכם תמ"א 38 דורשת בחינה מעמיקה של כל הנסיבות. והפעולות של כל אחד מהצדדים.
סיכום: לקחים מהמקרה וטיפים מעשיים
המקרה המשפטי של הדס בשן נ' אורבן יזמות ופרויקטים (2010) בע"מ. מדגים את המורכבות שבפרויקטים של תמ"א 38 ובפרט בסוגיות הקשורות להפרת הסכם תמ"א 38. הוא מצביע על כך שההגנה המוצלחת של עו"ד דרעי התבססה על כך שבית המשפט מצא. כי פעולותיו היו סבירות ומקצועיות, וכי לא הוכח קשר סיבתי בין פעולותיו לנזקים הנטענים.
מנגד, הנתבעת 1 חויבה בגין איחור במסירת הדירות ובגין ליקויים שלא תוקנו.
לפיכך, חשוב ביותר לבעלי דירות המתקשרים בהסכמי תמ"א 38 לוודא. כי ההסכם מנוסח באופן מקצועי וברור, וכי קיימות ערבויות מתאימות לביצוע הפרויקט. כמו כן, עליהם להיות ערניים למועדים ולפעול למימוש זכויותיהם בזמן אמת. בנוסף, מומלץ לוודא כי היקף הייצוג המשפטי מוגדר במפורש בהסכם עם עורך הדין.
במקרה של הפרת הסכם תמ"א 38. ייעוץ משפטי ממוקד יכול להבטיח את הגנה על האינטרסים של הדיירים בצורה הטובה ביותר.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
