שינוי בתקנון מצריך בדרך כלל הסכמה של בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. יש שינויים שדורשים יותר מכך: הוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה מסוימת, או שינוי בזכויות בנייה, מצריכים הסכמה רחבה בהרבה ולעיתים של כלל בעלי הדירות. הרוב לבדו אינו מספיק. השינוי מקבל תוקף מחייב רק לאחר שנרשם בלשכת רישום המקרקעין, וכל עוד לא נרשם הוא אינו מחייב רוכשים חדשים ולא צדדים שלישיים.
שינוי תקנון בית משותף הוא הליך משפטי מורכב שמשפיע ישירות על חייהם של דיירים רבים. התקנון קובע את סדרי החיים המשותפים ואת חלוקת הזכויות והחובות, ויש לו השלכה גם על ערך הנכס. הבנת הרוב הנדרש והליכי הרישום חיונית לכל בעל דירה שמעורב בהליך כזה.
מהו התקנון ולמה הוא חשוב
תקנון בית משותף הוא מסמך משפטי מחייב המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות בבניין. הוא קובע את כללי ההתנהגות, את זכויות השימוש ברכוש המשותף ואת חלוקת ההוצאות, והוא מהווה את הבסיס המשפטי לניהול התקין של הבית. תקנון מוסכם ויעיל מונע מחלוקות עתידיות ותורם לאיכות החיים בבניין.
לרוב הבניינים בישראל חל התקנון המצוי שבחוק, אלא אם נרשם תקנון מוסכם אחר. תקנון שנקבע על ידי הקבלן ניתן לשינוי, בהתאם לכללים הקבועים בחוק, ובלבד שהתקבל הרוב הנדרש באסיפת הדיירים והשינוי נרשם כדין. בדיקת התקנון בעת רכישת דירה מקבלן היא המקום שבו רוכשים מגלים מה בדיוק הוצמד לדירות אחרות עוד לפני שנכנסו לבניין.
הרוב הנדרש
הדרישה לרוב מיוחד נועדה להבטיח כי שינויים מהותיים יתקבלו בהסכמה רחבה. שינוי בתקנון מצריך בדרך כלל הסכמה של רוב בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
| סוג השינוי | הרוב הנדרש |
|---|---|
| שינוי כללי בתקנון | בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם |
| הוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה מסוימת | הסכמה רחבה בהרבה, ולעיתים של כלל בעלי הדירות |
| שינוי בזכויות בנייה | הסכמה רחבה בהרבה, ולעיתים של כלל בעלי הדירות |
| שינוי שפוגע בזכות של בעל דירה מסוים | נדרשת הסכמתו שלו |
הטעות השכיחה ביותר בתחום היא הנחה שרוב אחד מתאים לכל סוגי השינויים. דיירים מאשרים באסיפה שינוי שדורש הסכמה רחבה יותר, וכעבור שנים מתברר שהשינוי אינו תקף. בדיקת סוג השינוי לפני האסיפה, ולא אחריה, היא מה שמונע את התוצאה הזו.
שימו לב שהרוב נמדד לפי חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות, ולא לפי מספר הדיירים. בבניין שבו יש דירות בגדלים שונים, ספירת ראשים עלולה להוביל למסקנה שגויה לחלוטין. חישוב מדויק נעשה על סמך צו הבית המשותף ולא על סמך הערכה.
ההליך מהאסיפה ועד לרישום
- הודעה מסודרת לכל בעלי הדירות. בהתאם לתקנון הקיים. פגם בהודעה עלול לפסול את ההחלטה כולה.
- הכללת הנושא בסדר היום. החלטה שהתקבלה בנושא שלא הופיע בסדר היום חשופה לתקיפה.
- עריכת פרוטוקול מפורט. הפרוטוקול מתעד את ההחלטות, את שמות המצביעים בעד ונגד ואת אחוז ההסכמה שהתקבל.
- הכנת התקנון המתוקן. בנוסח מדויק, בחתימת עורך דין, לצד שטר שינוי תקנון חתום על ידי בעלי הדירות הרלוונטיים.
- רישום בלשכת רישום המקרקעין. זהו השלב שמעניק לשינוי תוקף מחייב, ובלעדיו כל מה שקדם לו נשאר על הנייר.
המסמכים שנדרשים לרישום
לרישום השינוי נדרשים כמה מסמכים מהותיים. הראשון הוא פרוטוקול אסיפת הדיירים המעיד על קבלת ההחלטה כדין, כולל מניין ההסכמות. השני הוא התקנון המתוקן בנוסחו המלא, בחתימת עורך דין. השלישי הוא שטר שינוי תקנון חתום על ידי בעלי הדירות הרלוונטיים.
נקודה מעשית שראוי לשים לב אליה: איסוף החתימות הוא לרוב השלב שבו התהליך נעצר. דיירים שהצביעו בעד באסיפה אינם תמיד זמינים לחתום בהמשך, דירות נמכרות בינתיים, ובעלים שנמצאים בחו"ל מצריכים אימות חתימה נפרד. תכנון שמביא את איסוף החתימות סמוך ככל האפשר לאסיפה מונע את מרבית הקושי הזה.
מתי דיירים רוצים לשנות
הסיבות מגוונות. דיירים מבקשים להוסיף סעיפים הנוגעים לשימוש ברכוש המשותף, להתאים את התקנון לשינויים בחקיקה או בפסיקה, או להסדיר בנייה נוספת ושינויים במבנה הבית. בין הדוגמאות השכיחות: הסדרת החזקת חיות מחמד בבניין, שינוי כללים בנוגע לשימוש בגינה המשותפת או בגג, קביעת הסדרים להקמת מתקנים סולאריים על הגג, הסדרת השכרת דירות לטווח קצר, ושינוי חלוקת ההוצאות בגין שירותים מסוימים.
סוגיית הגג היא המורכבת מכולן. שימוש בגג להקמת מתקנים, בין אם סולאריים ובין אם אחרים, נוגע לרכוש משותף ולעיתים גם לזכויות בנייה, ולכן הוא נמצא בדיוק על התפר שבין שינוי רגיל לשינוי שדורש הסכמה רחבה. בבניינים שבהם נשקלת תוכנית להתחדשות עירונית ההשלכה גדולה עוד יותר, שכן הסדר שנקבע בתקנון עשוי להשפיע על חלוקת התמורות בהמשך.
מה עושים כשדייר מתנגד
התנגדות של דייר אינה בהכרח עוצרת את השינוי, וכל תלוי בשאלה אם הרוב הנדרש התקבל בלעדיו ואם השינוי פוגע בזכות שלו באופן שמחייב את הסכמתו. כשיש מחלוקת אמיתית, הכתובת המקובלת היא המפקח על רישום המקרקעין, שמוסמך להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף.
גישור הוא לעיתים הפתרון היעיל יותר, במיוחד כשהמחלוקת נוגעת לשימוש יומיומי שהצדדים ימשיכו לחלוק גם אחרי ההכרעה. יישוב סכסוך אזרחי בדרך של הסכמה חוסך זמן ומשאבים, והוא משאיר מערכת יחסים שאפשר לחיות איתה בבניין אחד.
עורך דין מקרקעין מעורב בהליך הזה בכמה נקודות: הוא מכין את נוסח התקנון המתוקן ומוודא שהוא תואם את הדין, מייעץ בשאלת הרוב הנדרש לפני האסיפה, מסייע בעריכת הפרוטוקול, ומלווה את הרישום בלשכת רישום המקרקעין. הליווי בשלב הניסוח הוא זה שמונע את התקלות היקרות, מפני שסעיף שנוסח באופן עמום מייצר בדיוק את המחלוקות שהתקנון נועד למנוע.
שאלת הרוב הנדרש נבדקת לפני האסיפה, שכן החלטה שהתקבלה ברוב הלא נכון אינה ניתנת לתיקון בדיעבד בלי לכנס אסיפה נוספת.
שאלות ותשובות
מהו הרוב הנדרש לשינוי התקנון?
שינוי כללי מצריך בדרך כלל הסכמה של בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. שינויים מהותיים יותר, כמו הצמדת רכוש משותף לדירה מסוימת, דורשים הסכמה רחבה בהרבה.
חובה לרשום את השינוי בלשכת רישום המקרקעין?
כן. רק לאחר הרישום השינוי מקבל תוקף מחייב כלפי כולם, לרבות רוכשים חדשים וצדדים שלישיים. עד אז הוא אינו מחייב אותם.
מה קורה אם דייר מתנגד?
יש לבחון אם הרוב הנדרש התקבל בלעדיו, ואם השינוי פוגע בזכות שלו באופן שמחייב את הסכמתו. במחלוקת אמיתית ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין.
אפשר לשנות תקנון שהקבלן קבע?
כן, בהתאם לכללים הקבועים בחוק. נדרש הרוב המתאים באסיפת הדיירים, ולאחריו רישום כדין של השינוי.
שינוי תקנון משפיע על ערך הדירה?
הוא יכול להשפיע משמעותית. הגבלות על שימוש ברכוש המשותף, הצמדות או הסדרים בנוגע לבנייה נוספת משנים את מה שנכלל בזכות שנמכרת, ולכן גם את שוויה.
מה קורה כשמגלים שהשינוי לא נרשם?
אפשר להשלים את הרישום, בתנאי שההחלטה התקבלה כדין ובפרוטוקול מסודר. הקושי מתעורר כשהרכב בעלי הדירות השתנה בינתיים, ואז לעיתים נדרשת אסיפה חדשה.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
