בית המשפט קבע כי נכד אינו דייר מוגן בעסק כאשר שרשרת ההעברה כבר מיצתה את שלב הדייר הנגזר. סעיפי חוק הגנת הדייר נוסח משולב, תשל״ב – 1972 מגבילים את העברת הזכות לקרובי משפחה. כאשר הסבתא נכנסה בנעלי האם המקורית, מעמדה המשפטי נותר דיירת נגזרת בלבד. לפיכך, הנכד אינו מוגדר כדייר נדחה ללא קשר ישיר לדייר המקורי.
סוגיית העברת הזכויות בבתי עסק ותיקים מעוררת מחלוקות עזות בין רשויות מקומיות למחזיקים. לפיכך, במקרים רבים, נכד אינו דייר מוגן מאחר שהחוק אינו מאפשר הורשה אינסופית של זכויות שכירות מוגנת. במאמר זה ננתח את פסיקת בית המשפט המחוזי בתל אביב בנוגע לקיוסק עירוני היסטורי. נסקור את שרשרת ההורשה הסטטוטורית, את ההבחנה בין דייר מקורי לנגזר.
ואת המגבלות החלות על בני המשפחה המבקשים להמשיך בפעילות העסק.
חוק הגנת הדייר נוסח משולב. בנוסף, תשל״ב – 1972 מסדיר את התנאים להעברת זכות השכירות המוגנת לאחר פטירת השוכר. החוק מבחין באופן ברור בין שלושה מעמדות שונים:
-
דייר מקורי: השוכר הראשון אשר נקשר בחוזה השכירות המקורי והחזיק בנכס כדין.
-
דייר נגזר: בן זוג או ילד שנכנס לנעלי הדייר המקורי לפי סעיף 23 לחוק.
-
דייר נדחה: יורש נוסף לפי סעיף 27 לחוק, הנכנס בנעלי הדייר הנגזר רק בתנאים מחמירים.
דיני הגנת הדייר נבדלים באופן מוחלט מדיני הירושה הרגילים. לפיכך, זכות הדיירות אינה עוברת בצוואה או בצו ירושה. עם זאת, אלא תלויה אך ורק בהתקיימות תנאי הדין המפורשים.
פרטי ההליך ע״א 38517-10-16 והרקע העובדתי
ההליך התברר בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים, במסגרת ע״א 38517-10-16. כתוצאה מכך, על המותב נמנו השופטים ישעיהו שנלר (סג״נ-אב״ד), קובי ורדי ועינת רביד. פסק הדין ניתן ביום 07.01.2019 בערעורו של יוני גטריור נגד עיריית תל-אביב-יפו. וקציעה אביטל כמשיבה פורמלית.
הפרשה נגעה לקיוסק עירוני ברחוב ריינס פינת שדרות בן גוריון בתל אביב. לעומת זאת, בשנת 1939 השכירה העירייה את הנכס לסבו-רבו של המערער, יעקב הנדלסמן ז״ל. יעקב החזיק במקום עד פטירתו בשנת 1949, ובמהלך תקופה זו חתם על שישה חוזים שנתיים.
לאחר פטירת יעקב, העירייה סירבה לאשר הסכם שערך עם בתו ברוריה. לדוגמה, במקום זאת, כרתה העירייה הסכמי שכירות עם אלמנתו, בלומה ז״ל. בלומה הלכה לעולמה בשנת 1959, ואז כרתה העירייה חוזה שכירות עם הבת, ברוריה ענבר ז״ל.
בשנת 2003 הגישה העירייה תביעת פינוי נגד ברוריה, שהסתיימה בהסכם פשרה שבו עודכנו דמי השכירות. לדוגמא, בהמשך, בתה של ברוריה, עו״ד ענת גטריור ז״ל, סייעה בניהול העסק באישור העירייה. ענת הלכה לעולמה בשנת 2006, ואז נכנס בנה, המערער, לסייע לסבתו ברוריה.
לאחר פטירת ברוריה בשנת 2009, דרשה העירייה את פינוי הנכס. כלומר, בית משפט השלום בתל אביב-יפו (השופט גיא הימן) קבע. כי המערער אינו דייר מוגן וחייב אותו בפינוי. המערער סירב להשלים עם התוצאה והגיש ערעור למחוזי.
המחלוקת המשפטית: מי הדייר המקורי בנכס?
השאלה המרכזית שהונחה לפתחו של בית המשפט המחוזי עסקה בזיהוי הדייר המקורי. אולם, זיהוי זה הכריע את מעמדו של המערער:
-
גרסת המערער: סבתו ברוריה היא הדיירת המקורית מכוח חוזה השכירות משנת 1959. מאחר שעבד עמה מעל שישה חודשים לפני פטירתה, טען כי הוא דייר נגזר.
-
גרסת העירייה: יעקב היה הדייר המקורי, בלומה הייתה דיירת נגזרת, וברוריה הייתה דיירת נדחית. לפיכך, זכות הדיירות פקעה לחלוטין עם מותה של ברוריה.
מכאן עלתה השאלה האם כריתת חוזה נפרד. אמנם, והגדרת שוכר ברישומי הרשות יוצרות מעמד מקורי יש מאין.
הכרעת בית המשפט המחוזי: נכד אינו דייר מוגן
השופט ישעיהו שנלר, בהסכמת השופטים קובי ורדי ועינת רביד. ואולם, דחה את עמדות שני הצדדים ביחס לזהות הדייר המקורי. בית המשפט קבע כי בלומה, הסבתא-רבתא, היא הדיירת המקורית. קביעה זו התבססה על ההתפתחות ההיסטורית של דיני הגנת הדייר.
עד לתיקון פקודת ההגבלות על שכר דירה בשנת 1951. יחד עם זאת, הדין לא הכיר בהעברת זכות מוגנת לאחר פטירה. כאשר יעקב נפטר בשנת 1949, טרם חל מנגנון העברת השכירות המוגנת. לפיכך, החוזה הראשון עם בלומה משנת 1949 והחקיקה משנת 1955 הפכו אותה לחוליה הראשונה בשרשרת.
השופט שנלר הבהיר כי ברוריה נכנסה בנעלי אמה כדיירת נגזרת מכוח החוק. מאידך, העובדה שהעירייה חתמה עמה על חוזה בשנת 1959 אינה הופכת אותה לדיירת מקורית. חוק הגנת הדייר הוא חוק קוגנטי, והסטטוס נקבע לפי הוראות החוק ולא לפי מסמכי הרשות.
שימו לב: חתימה על חוזה שכירות חדש מול עירייה או בעל בית אינה מקנה מעמד של דייר מקורי. המעמד נקבע אך ורק על פי הדין הסטטוטורי והוראות החוק הקוגנטיות.
בית המשפט הפנה להלכת הוניג (רע״א 7411/12) ולעניין שטוב (ע״א 10308/06). מצד שני, על פי הלכות אלו, נכד אינו פטור מהתנאים המחמירים של דייר נדחה. כדי להיחשב דייר נדחה, נדרשת זיקה ישירה לדיירת המקורית (בלומה). המערער מעולם לא עבד עם בלומה, ומכאן שאינו עומד בתנאי סעיף 27 לחוק.
בנוסף, בית המשפט דחה בקשה להגשת ראיות נוספות בערעור לפי תקנה 457(א) לתקנות סדר הדין האזרחי. לסיכום, תשמ״ד – 1984. המערער ידע על המסמכים בהליך קמא, פעל בניגוד להחלטה שיפוטית והשתהה בהגשתם. השופט ישעיהו שנלר סיכם ופסק: לאור כל האמור לעיל אמליץ לחבריי להרכב לדחות את הערעור.
ולחייב את המערער בתשלום שכ״ט עו״ד למשיבה 1 בסך של 20,000 ₪.
מה עושים לבחינת זכויות בנכס מוגן?
-
איתור שרשרת ההסכמים ההיסטורית. איסוף חוזי השכירות המקוריים החל ממועד כניסת הדייר הראשון לעסק.
-
בדיקת מועדי הפטירה של בני המשפחה. הצלבת תאריכי הפטירה מול מצב החקיקה באותה עת לצורך קביעת הדייר המקורי.
-
תיעוד עבודה בפועל בבית העסק. הצגת ראיות על עבודה משותפת ברציפות לפחות שישה חודשים לפני פטירת הדייר.
-
בחינת הצורך הכלכלי של הממשיך. גיבוש הוכחות לכך שהעסק מהווה מקור פרנסה עיקרי והכרחי לקיומו של המבקש.
אזהרה: ניהול עסק משפחתי ללא בדיקה משפטית מוקדמת עלול להוביל לתביעת פינוי ולחיוב בהוצאות משפט כבדות. אל תסתמכו על הבנות שבעל פה מול רשויות.
שאלות ותשובות
האם נכד יכול להיחשב דייר נגזר בבית עסק?
סעיף 23 לחוק הגנת הדייר מקנה מעמד של דייר נגזר לבן זוג או לילדים של הדייר המקורי בלבד. נכד אינו נכלל בהגדרה זו באופן אוטומטי. לפיכך, נכד אינו דייר מוגן כדייר נגזר. אלא יכול לטעון לכל היותר למעמד של דייר נדחה.
מה נדרש מנכד כדי לזכות במעמד של דייר נדחה?
על הנכד לעמוד בכל תנאי סעיף 27 לחוק מול הדייר המקורי. עליו להוכיח כי היה יורש על פי דין. עבד עם הדייר המקורי לפחות שישה חודשים לפני פטירתו, וכי העסק דרוש לקיומו. אם הדייר המקורי נפטר עשרות שנים קודם לכן, הנכד אינו עומד בתנאים אלה.
האם הכרה של העירייה ברישומיה הופכת אדם לדייר מקורי?
הפסיקה קבעה באופן חד-משמעי. כי רישומי הרשות או חתימה על חוזה אינם גוברים על הוראות הדין. חוק הגנת הדייר הוא חוק קוגנטי. מעמדו של שוכר נקבע אך ורק לפי המצב העובדתי והמשפטי במועד פטירת קודמו.
ולא לפי הגדרות מנהליות.
מדוע דחה בית המשפט את הראיות הנוספות בערעור?
ערכאת הערעור מתירה הגשת ראיות חדשות רק כאשר המבקש לא ידע עליהן. ולא יכול היה לגלותן בשקידה סבירה. במקרה זה, המערער ידע על המסמכים עוד בבית משפט השלום והשתהה בהגשתם. על כן, בית המשפט סירב לקבלן.
