השפעת ליקויי בנייה על זכויות הדיירים: מדריך משפטי מלא

השפעת ליקויי בנייה על זכויות הדיירים

ליקויי בנייה עלולים לפגוע באופן משמעותי באיכות החיים ובערך הנכס, וחשוב להבין את השפעת ליקויי בנייה על זכויות הדיירים. המאמר שלפנינו מציג סקירה של פסק הדין בת״א (חיפה) 44117-11-14, בו נדונה עתירה של 84 דיירים כנגד חברת נאות חן הגורן בע״מ, בנוגע לליקויים שנתגלו בבניין מגורים. כמו כן, המאמר ידון בהיבטים משפטיים רחבים יותר הנוגעים לזכויות רוכשי דירות.

השפעת ליקויי בנייה על זכויות הדיירים הוא נושא מרכזי בתחום זה. לפיכך, הדיירים רכשו דירות בין השנים 2010 ל-2013. במהלך השנים שלאחר מכן, גילו הדיירים ליקויי בנייה חמורים ברכוש המשותף. מבין הליקויים נמנו בעיות בחיפוי האבן החיצוני והפנימי של הבניין. על כן, הדיירים פנו לבית המשפט המחוזי בחיפה בדרישה לחייב את הקבלן בתיקון הליקויים.

ובתשלום פיצויים.

המסגרת המשפטית והיקף אחריות הקבלן

חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, הוא החוק המרכזי המסדיר את היקף אחריותם של קבלנים ומוכרי דירות. בנוסף, סעיף 4 לחוק קובע, בין היתר. כי מוכר לא מקיים את חיוביו כלפי הקונה אם הדירה שונה מן האמור במפרט. בתקן רשמי או בתקנות הבנייה.

בנוסף, החוק מתייחס לאי-התאמות המתגלות בתקופת הבדק ובתקופת האחריות.

חשוב לזכור כי המוכר הוא האחראי לליקויים, גם אם הסב את אחריותו לקבלן מבצע. עם זאת, חברת בנייה אשר מקימה מבנה נושאת באחריות כלפי הדיירים לסיכונים הנובעים מן הפרויקט. יתרה מכך, סעיף 7א לחוק המכר קובע. כי אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה או קונה המשנה.

לפיכך, ויתור על זכויות רוכשים בקשר לאי-התאמה – בטל.

השופטת דפנה ברק-ארז הדגישה בעניין ע״א 6341/12 יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע״מ נ' טלי. כתוצאה מכך, ויצחק בן צבי, כי רכישת דירת מגורים היא עסקה משמעותית. לכן, היא מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד. בית המשפט העליון גם קבע בעניין רע״א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע״מ.

כי יש לנהוג בזהירות יתרה בהגנה על זכויות רוכשי הדירות.

פרטי ההליך: ת״א (חיפה) 44117-11-14 וועד בית חטיבת הנח״ל 39א וב' ואח' -84 דיירים נ' נאות חן הגורן בע״מ

ההליך המשפטי התנהל בבית המשפט המחוזי בחיפה בפני כבוד השופט סארי ג'יוסי. לעומת זאת, הוא עסק בתביעה שהגישו דיירי בניין ברחוב חטיבת הנח״ל 39א וב' בחדרה. כנגד חברות נאות חן הגורן בע״מ ונאות חן הנדסה ויזום בע״מ. הדיירים, באמצעות ועד הבית.

תבעו תיקון ליקויים בחיפוי האבן החיצוני של הבניין וכן פיצויים בסך 4,000,000 ₪ בגין נזקים. בנושא זה קראו גם: זכותו של קונה לדירה לתקן ליקויים: מדריך מקיף.

התביעה הוגשה ביום 24.11.2014, והנתבעות טענו כי עבודתן עומדת בתקן. לדוגמה, הנתבעות גם שלחו הודעות לצדדים שלישיים שהיו מעורבים במלאכת הבנייה. בהמשך ההליך, בית המשפט מינה את המהנדס יוסף שולץ כמומחה מטעם בית המשפט. על מנת שיבחן את ליקויי הבנייה הנטענים.

המומחה הגיש מספר חוות דעת, אשר כללו התייחסות לליקויים ולעלויות תיקונם.

טענות הצדדים והכרעת בית המשפט

התובעים טענו כי התגלו ליקויי בנייה רבים וחמורים, לרבות בחיפוי האבן החיצוני והפנימי של הבניין. לדוגמא, הם סברו כי הליקויים בוצעו בניגוד לדרישות התקן וכי הם מסכנים את הדיירים. המומחה מטעם התובעים, המהנדס יואל בן עזרא, העריך את עלות התיקונים בכ-3.8 מיליון ש״ח. בנוסף, התובעים דרשו פיצויים בגין ירידת ערך, החזרי תשלום חשמל, תיקוני חשמל.

תשלומים עודפים לחברת הניהול ועוגמת נפש.

מנגד, הנתבעות כפרו בטענות התובעים. כלומר, הן טענו כי אין יריבות נגד נתבעת מס' 1. וכי האחריות כולה מוטלת על נתבעת מס' 2. הנתבעות גם טענו כי התובעים לא נתנו להן הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים.

עוד טענו הנתבעות כי ועד הבית נעדר סמכות להגיש את התביעה. אולם, מכיוון שלא כל הדיירים נתנו את הסכמתם.

בית המשפט המחוזי, בפסק הדין שניתן ביום 16.03.2022, קיבל את התביעה באופן חלקי. אמנם, השופט סארי ג'יוסי דחה את טענות הסף של הנתבעות בנוגע להיעדר יריבות או סמכות. ועד הבית. בית המשפט קבע כי חוק המכר (דירות) מטיל אחריות על המוכר.

לכן, הנתבעת מס' 1 אינה יכולה להתנער מאחריותה.

דחיית טענות בנוגע לחיפויי החוץ והמעליות

השופט ג'יוסי דחה את טענות התובעים בנוגע לליקויים בחיפויי החוץ של הבניינים. ואולם, הוא הסתמך על חוות הדעת המשלימה של המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס יוסף שולץ. אשר כללה בדיקות חוזק. בדיקות אלו בוצעו על ידי חברת איזוטופ בע״מ.

וממצאיהן הראו כי החיפויים עומדים בדרישות התקן הישראלי 1555 חלק 1. יחד עם זאת, יתרה מכך, המומחה העיד כי החשש מתוצאות גבוליות בבדיקות קודמות נשלל בבדיקות הנוספות.

בנוסף, בית המשפט דחה את טענות התובעים בנוגע לגודל המעליות. מאידך, אף על פי שהמפרט הטכני ציין מעליות ל-8 נוסעים ובפועל הותקנו מעליות ל-6 נוסעים. המומחה קבע כי המעליות הקיימות עומדות בדרישות התקן. התובעים לא הגישו חוות דעת שמאית להוכחת ירידת ערך בגין ליקוי זה.

ולכן לא עמדו בנטל ההוכחה.

קבלת טענות בנוגע לליקויי בנייה אחרים

בית המשפט קיבל את תביעת התובעים בנוגע למגוון רחב של ליקויי בנייה ואי-התאמות. מצד שני, הוא פסק לדיירים סכום כולל של 597,450 ₪ בגין הליקויים הללו. הליקויים כללו בעיות ברחבת ההיערכות לכיבוי אש, ניקוז לאדנית של צובר הגז. סטיות מהאנך בקיר הדרומי, ליקויים בקירות החניון, גימור לקוי תחת אבני השיש. בנוסף, בית המשפט קיבל את תביעת התובעים בנוגע למגוון רחב של ליקויי בנייה ואי-התאמות, ופסק להם סכום כולל של 597,450 ₪, סכום הממחיש את החשיבות של הכרת מקרים קודמים כפי שמפורט בתביעת ליקויי בנייה: פסקי דין והחלטות חשובות.

חניות נכים במידות שגויות, וכן ליקויים רבים נוספים בשטחים המשותפים. לסכום זה בית המשפט הוסיף 10% עבור ליווי הנדסי.

בנוסף, בית המשפט קיבל את טענת התובעים לעניין הגנרטור. אף על פי שלא קיימת חובה חוקית להתקין גנרטור בבניינים מסוג זה. תוכנית ההיתר הגדירה חדר ייעודי כ״חדר גנרטור״. לפיכך, השופט קבע כי הדיירים יכלו לצפות להתקנת גנרטור.

בהתאם לכך, בית המשפט חייב את הנתבעות להתקין גנרטור המותאם לבניינים תוך 90 ימים מיום מתן פסק הדין.

יתרה מכך, בית המשפט קיבל את טענת התובעים בנוגע לארונות השירות במבואות. הוא קבע כי אף על פי שהמומחה סבר כי החלופה הקיימת אינה נחותה. מדובר בפגם אסתטי ובאי-התאמה למובטח. לכן, בית המשפט פסק פיצוי בסך 10,800 ₪ בגין ליקוי זה.

לבסוף, הנתבעות חויבו לשלם סך של 3,065 ₪ בגין החזר הוצאות לתיקונים עצמאיים.

השלכות פסק הדין והחשיבות לזכויות הדיירים

פסק הדין מדגיש את חשיבות חוק המכר (דירות) בהגנה על זכויות רוכשי הדירות. הוא מבהיר כי קבלנים אינם יכולים להתנער מאחריותם לליקויי בנייה. גם כאשר הם מנסים להסב את האחריות לצדדים שלישיים. פסיקה זו מחזקת את עמדת הדיירים ומעניקה להם כלי משפטי יעיל במקרים של ליקויים חמורים. פסק הדין מדגיש את חשיבות חוק המכר (דירות) בהגנה על זכויות רוכשי הדירות, וכיצד הוא מבהיר שקבלנים אינם יכולים להתנער מאחריותם לליקויי בנייה, גם כאשר הם מנסים להסב את האחריות לצדדים שלישיים, כפי שניתן ללמוד בהרחבה על חוק המכר דירות בנייה עצמית: תחולה והשלכות.

הדיירים צריכים לפעול באופן יזום ולאסוף ראיות מקיפות אודות הליקויים. חשוב לצרף חוות דעת מומחים. בנוסף, יש לתעד את ההתכתבויות עם הקבלן. אף על פי כן, בית המשפט לא פסק פיצויים בגין עוגמת נפש במקרה זה.

יתרה מכך, הוא דחה את רוב ההודעות שהנתבעות שלחו לצדדים שלישיים. וקיבל רק את ההודעה לצד שלישי מס' 5, שהיה חייב לשלם 83,500 ₪ לנתבעות.

סיכום

פסק הדין בת״א (חיפה) 44117-11-14 מהווה דוגמה חשובה להשפעת ליקויי בנייה על זכויות הדיירים. הוא מחדד את אחריות הקבלנים ומוכרי הדירות כלפי רוכשים, על פי חוק המכר (דירות). בית המשפט קבע כי הנתבעות יישאו באחריות לתיקון ליקויים רבים בבניין ולתשלום פיצויים, לרבות התקנת גנרטור וטיפול בליקויים אסתטיים. על כן, דיירים המתמודדים עם ליקויי בנייה צריכים להיות ערניים לזכויותיהם ולפעול במהירות ובמקצועיות על מנת לממשן.

בשל מורכבות ההליכים המשפטיים והצורך בבקיאות מקצועית, מומלץ לדיירים לפנות לייעוץ משפטי. עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין וליקויי בנייה יוכל להעניק ליווי משפטי נכון ויעיל. הוא יסייע בהבנת הזכויות ובניהול התביעה מול הקבלן. במטרה להבטיח את תיקון הליקויים וקבלת הפיצויים המגיעים להם.

הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.